Durante el segundo trimestre del año, el mercado de oficinas clase B tuvo la mayor superficie alquilada desde el cuarto trimestre del 2019. La tasa de vacancia cerró en 11,1%, lo que implica una caída interanual de 0,7 p.p. respecto del trimestre previo.

Los metros alquilados fueron 15.017, mientras que los desocupados fueron 4.202, lo que da como resultado una absorción neta de 10.815 m². Esta cifra refleja un interés continuo en las oficinas de este segmento.

Descargá el reporte para conocer más detalles del segundo trimestre de oficinas clase B.

El mercado de oficinas clase B presentó durante el primer trimestre del año una tasa de vacancia de 11,8%, lo que implica una caída interanual de 0,2 p.p., y de 0,6 p.p. respecto del trimestre previo.

La superficie alquilada fue de 8.185 m², mientras que la desocupada fue de 5.898 m², por lo que la absorción neta fue de 2.287 m². Este resultado demuestra una puja de la demanda de oficinas clase B, donde la superficie alquilada del trimestre creció 133% respecto al primer trimestre de 2023.

El precio de alquiler promedio disminuyó en 31 centavos de dólar, una pequeña variación del 1,96% en términos porcentuales.

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Durante el último trimestre del 2023, la tasa de vacancia de oficinas clase B de Buenos Aires alcanzó un 12,4%, lo que significa un aumento con respecto al trimestre anterior.

El precio pedido promedio de alquiler tuvo una variación nula bajo el análisis trimestral y una baja de tan solo el 0,18 % en la comparativa interanual.

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Durante el tercer trimestre la tasa de vacancia de Oficinas Clase B de Buenos Aires alcanzó un 12,2%, lo que representó una variación del 3,3% respecto del trimestre anterior.

El precio promedio de alquiler pedido se mantuvo en 16,1 USD BNA mensuales por metro cuadrado, lo que significó una variación nula bajo el análisis interanual.

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Reconocimiento internacional

La revista inglesa Euromoney dio a conocer los resultados de su encuesta anual de Servicios Inmobiliarios (Real Estate Survey 2023), en la que Cushman & Wakefield resultó seleccionada a nivel local y regional como la mejor empresa de servicios inmobiliarios.

“Nuestro objetivo es estar cerca de los clientes y brindarles un servicio de excelencia para potenciar sus inmuebles y que puedan sacarle su máximo potencial. Cada nuevo reconocimiento es una señal de apoyo, y un impulso para redoblar esfuerzos y seguir dando lo mejor. Vale la pena” señaló Herman Faigenbaum, CEO de Cushman & Wakefield América del Sur.

Los premios inmobiliarios de Euromoney son votados por todos los componentes de la industria (desarrolladores, asesores, bancos y clientes) lo que les da una particular importancia para reconocer la fortaleza en cada sector.

Tras los cambios drásticos que impuso la pandemia, los empleadores encontraron un nuevo equilibrio que se traslada a su vez a los edificios de oficinas clase A.

Como ocurre también en otras latitudes, en Sudamérica se continúa incrementando la presencialidad laboral en esta nueva etapa, en el marco de la modalidad de trabajo híbrida, lo cual genera una tendencia hacia la baja en la superficie disponible de oficinas. Las empresas que luego de la crisis pandémica apostaron por reinventar el uso de las oficinas, son las que ahora están presentando una sostenida búsqueda de espacios cada vez más saludables y adecuados a sus necesidades actuales. Esto, en un futuro, afectará positivamente, presionando la vacancia a la baja. Estas son las principales conclusiones del Market Beat regional de oficinas premium para el primer semestre de 2023 elaborado por el Departamento de Investigación de Cushman & Wakefield, empresa global de servicios inmobiliarios corporativos.

“Gracias a la estabilidad de gran parte de los países de la región, las inversiones de largo plazo están ganando terreno, y el tamaño del mercado está creciendo. Esto ocurre principalmente en las economías más estables como Chile y Colombia que, a pesar de tener un ratio medio de metros cuadrados por habitante, poseen las vacancias más bajas de la región, a diferencia de Argentina y Perú”, comentó Herman Faigenbaum, CEO para Sudamérica de Cushman & Wakefield.

Yendo al análisis de cada una de las grandes ciudades, Buenos Aires cerró el primer semestre del año con una vacancia del 14,1% en el mercado de oficinas corporativas, lo que representa una caída interanual del 11,3%, en tanto que Río de Janeiro continúa con una tendencia marcada a la baja, cerrando el primer semestre en 28%, el valor más bajo desde comienzos de 2016, y São Paulo se mantiene estable en 22,5%.

En cuanto a Santiago, el segundo trimestre de 2023 finaliza con una vacancia de 11,1 %, equivalente a una superficie de 192.587 m², lo que representa un aumento interanual de 13%. En Bogotá, el mercado de oficinas clase A sigue actualizando su oferta con la entrada de nuevo inventario, con una vacancia que se mantiene en torno al 12%,mientras que en Lima el retorno progresivo a los espacios de trabajo redujo este índice al 19%, lo cual representa un 12,7% menos que en el mismo período del año anterior.

Oferta, demanda y precio

Luego de la reacción apresurada de retornar a las mismas oficinas tras la pandemia, que repercutió en gran parte de los países de la región en la recuperación del mercado, en la primera mitad de este año se comenzaron a notar comportamientos estratégicos por parte de las empresas, centrados principalmente en el bienestar de los ocupantes de las oficinas.

“En el caso de Buenos Aires, se registró una absorción neta positiva de 5.509 m² en este primer semestre, cifra que aún no puede considerarse como un indicador de recuperación”, puntualizó Carolina Wundes, coordinadora de investigación de mercado de Cushman & Wakefield.

Con una absorción neta de 38.173 m², Rio de Janeiro percibió una tendencia de más ocupaciones al comienzo del año y una desaceleración en la última parte del semestre. A su vez, el mercado de oficinas CBD clase A de São Paulo mostró una absorción neta positiva, de 34.404 m².

En Santiago, la absorción neta alcanzó un valor de 11.262 m² en el primer semestre del año. Bogotá, uno de los mercados más saludables, cerró el período con 35.590 m². Por su parte, Lima mostró una absorción neta de 20.089 m², en el primer semestre del año.

“Con respecto a los valores de los alquileres, en esta primera mitad de año el precio promedio pedido experimentó un alza generalizada. Esto se debe a que las principales empresas están evaluando estratégicamente el uso de la oficina y liberando pisos de grandes superficies para ocupar menos metros cuadrados, pero de mayor calidad. Estas desocupaciones presentan valores por encima del promedio del mercado” agregó Wundes.

El precio promedio total de arrendamiento de oficinas clase A en Buenos Aires fue de 23,95 USD BNA/m², una leve suba de tan solo 2% respecto al período anterior. En Rio de Janeiro se incrementó 17% respecto del semestre anterior, con un precio de renta promedio de 18,20 USD/m², y São Paulo registró una marcada alza culminando el período en 21,54 USD/m².

En el caso de Santiago, hubo una suba en dólares americanos, debido al cambio en moneda local. El 11,6% de incremento registrado en el primer semestre sigue siendo impulsado principalmente por la inflación. Bogotá presenta una situación similar,  con un aumento en el precio de renta de 8 % interanual, cerrando en 17,8 USD/m². Finalmente, Lima es la única ciudad en la cual el precio pedido disminuyó hasta 15,7 USD/m², posicionándola dentro del grupo de mercado aún favorable para la demanda.

Obras en curso y proyectadas

A medida que las empresas van clarificando sus necesidades y sus posiciones, las obras en curso comienzan a tener fecha de entrega. No sucede lo mismo con los proyectos pautados, los cuales están en evaluación hasta que ingresen al mercado los metros cuadrados en obra. Si bien el mercado de oficinas atraviesa un proceso de recuperación, aún hay cierta incertidumbre sobre su futuro.

En Buenos Aires, la superficie que se está construyendo actualmente es de 329.468 m². La mayor parte de esta superficie ya debería haber sido entregada, pero las fechas de finalización continúan aplazadas.

Rio de Janeiro sigue la tendencia de los últimos períodos y no presenta nuevas entregas desde 2018 pero, a diferencia de otros períodos, la superficie futura ascendió a 470.293 m². Por otro lado, con 1,2 millones de m² construidos desde 2015, en São Paulo se entregaron 119.000 m² de nuevo inventario durante el primer semestre de 2023, un signo alentador y otra de las razones por las cuales es la región con la mayor vacancia.

Santiago cuenta con 185.386 m² en construcción, 87% de los cuales se espera que estén en operaciones a más tardar en 2024. La superficie de proyectos que aún no inician sus construcciones es de 205.149 m².

En Bogotá, actualmente se encuentran en construcción 150.015 m² representados en ocho proyectos y, para el cierre de este año, se proyecta el ingreso de 10.800 m². Con relación a la superficie proyectada en planos, se identifican 679.740 m² para ser entregados en los próximos 6 a 9 años, aunque muchos no poseen fecha de inicio.

En Lima, por último, con una superficie en construcción de 67.960 m², es posible estimar fechas de entrega a medida que se visualizan los avances de las obras. Los proyectos que aún no inician su construcción o están en etapa de evaluación suman 46.069 m².

Fuente: Cushman & Wakefield

Cada ciudad ha mostrado distintas particularidades en la primera mitad del año.

En el mercado logístico continúa habiendo una demanda importante de superficies de almacenamiento clase A en las principales ciudades de Sudamérica, pero con una disminución del 23 % en comparación al mismo período del año 2022. Ese es el dato más importante que surge del informe regional del mercado de inmuebles logísticos para el primer semestre de 2023 elaborado por nuestra el área de Investigación de Mercado.

“Las ciudades de Santiago, Bogotá y Buenos Aires son las que presentan vacancias inferiores a 3%, con 0,70%, 1,66 % y 2,80% respectivamente. Las dos últimas han seguido en descenso en estos últimos períodos, ya que la superficie disponible es limitada para la demanda existente. Cada ciudad se ha comportado de manera particular, pero manteniendo cierto dinamismo”, manifestó Carolina Wundes, nuestra coordinadora de investigación de mercado.

En Lima la vacancia aumentó en 6,38% respecto del semestre anterior y cerró en 9,34%. En Buenos Aires el crecimiento de la industria hizo descender la vacancia hasta el registro previamente mencionado y los espacios continúan con absorciones sostenidas, lo cual hace que la vacancia también se mantenga muy baja.

En Santiago la absorción neta de centros logísticos Clase A disminuyó interanualmente en un 58%, elevando la vacancia de 0% a un 0,7%. En São Paulo se incrementó levemente hasta el 9% y en Río de Janeiro, con un importante aumento de la producción, llegó al 18,76%, la más alta de la región.

Crecimiento del inventario

Entre el segundo semestre de 2022 y el primer semestre de 2023, se registra en Sudamérica un aumento promedio del inventario de centros logísticos del 3,13%. Se destacan Santiago, con un 4,30%, y São Paulo, con una variación positiva del 3,94%.

São Paulo y Rio de Janeiro son las ciudades con los mayores ratios de superficie de centros logísticos por cada mil habitantes, con un promedio de 450 m², lo que explica, en parte, por qué poseen las vacancias más altas de la región. A continuación, Santiago y Bogotá presentan un promedio de 255 m² y, finalmente, Buenos Aires y Lima, con un promedio de 160 m².

A lo largo del año 2022 se registró una transferencia acumulada de 15.530.000 TEUS en los puertos analizados, lo cual corresponde a un 10 % más que el año 2021. Callao es el puerto que más aumentó su movimiento, pasando de 2.486.425 a 2.847.044 TEUS, una variación del 14,50%. El Puerto de Buenos Aires mostró un desempeño negativo, con una disminución del 40,55%, consecuencia de la situación país y las restricciones de las importaciones.

Finalmente, los puertos con mayor movimiento por país son: Santos y Río de Janeiro en Brasil, San Antonio en Chile, Buenos Aires en Argentina, Cartagena en Colombia y Callao en Perú.

Precios más altos

Se registran en las principales ciudades de la región aumentos en los precios de renta pedidos por lo que, al cierre del primer semestre, el promedio entre los países fue de 5,99 USD/m², un 13 % más alto en comparación al semestre anterior (5,30 USD/m²).

Buenos Aires (USD 7,16/m²) evidenció el incremento semestral más significativo en este indicador con un 25% de diferencia y una variación interanual del 33%. En depósitos premium (A+), el valor puede llegar hasta USD 8,5 por m². En Santiago, los precios cerraron el semestre en un valor de USD 7,88 por m², un 15% más altos en relación con lo registrado el semestre anterior y una variación interanual de 33,5%. São Paulo también mostró una importante variación positiva anual, terminando el segundo semestre en USD 5,91 por m² al mes (+17%).

Por su parte, el precio promedio en Bogotá cerró el primer semestre, para el mercado de bodegas, en USD 4,88 por m², lo que refleja un aumento del 3% en comparación con el mismo periodo de 2022. En Lima, mientras tanto, el precio de renta pedido cerró en 5,70 USD/m², lo que significó un ligero incremento de 2,7% respecto al segundo semestre de 2022. Esto es a pesar del crecimiento de la disponibilidad, principalmente en la Zona Sur.

Rentabilidad

Producto de las políticas monetarias más restrictivas en la región, y de sus repercusiones en los mercados de financiación inmobiliarios, los retornos exigidos por los inversores han ido aumentando para reflejar esta nueva realidad y la correspondiente prima de riesgo.

“Si bien existe aún un fuerte apetito para la inversión industrial, empujado por la demanda sana en el sector y la escasez de producto de calidad en los principales mercados, sigue percibiéndose una brecha en las expectativas de cap rates entre compradores y vendedores. A medida que se vayan iniciando los ciclos de baja de tasas de interés en los mercados, esta brecha se irá estrechando con mayor número de transacciones de inversión en renta logística, sobre todo en la clase de activo más institucional (A), y, en primera instancia, en los mercados más líquidos como Brasil y Chile. El caso excepcional es Argentina, donde el mercado se caracteriza por ser bimonetario, pero debido a que las transacciones mayormente son locales con la finalidad de resguardo de pesos, la situación muestra una compresión en el cap rate, que llega al 4,5%. De no existir el tipo de cambio desdoblado, la tasa de capitalización periódica debería encontrarse alrededor del 7 %.” comentó Herman Faigenbaum, nuestro CEO para Sudamérica.

Lo que viene

A pesar de que aún existe una demanda más alta que el promedio de los últimos 6 años, dado que hay poca oferta de m2 disponibles, este semestre se identifican cifras de absorción neta de al menos  50% inferiores al mismo periodo del año anterior en la mayoría de las ciudades, excepto Lima y Río de Janeiro.

Si se compara la dinámica de cada ciudad y se proyecta un escenario de producción y absorción similar, se podría prever cómo será el panorama al cierre del año 2023:

Bogotá y Buenos Aires tuvieron una caída promedio de la vacancia del 50% respecto al mismo período del año 2022 y se anticipa que si esta dinámica continúa, la vacancia podría ir bajando, acercándose al 0%, sobre todo si la producción de nuevos proyectos es insuficiente a corto plazo. Esto indudablemente impulsará los precios de arriendo pedido al alza.

São Paulo, Rio de Janeiro, Lima y Santiago experimentan este semestre un aumento de la vacancia. En todos estos casos la producción de nuevas superficies sobrepasa la absorción neta acumulada. Lima presenta una mejor demanda este año 2023, con una absorción neta 5 veces mayor que la registrada el primer semestre de 2022 y la vacancia tiende a aumentar debido a que la producción es más alta.

Santiago comienza este año a mostrar un cambio en la demanda, con una disminución en la absorción neta, que según proyecciones se va a reiterar en el tiempo, aumentando paulatinamente la vacancia de centros logísticos en esta ciudad.

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Fuente: Cushman & Wakefield

Como cada trimestre, nuestro equipo de Market Research analiza la actualidad del mercado de oficinas clase B en el presente informe.

Durante el segundo trimestre de 2023, el mercado de oficinas clase B presentó una tasa de vacancia de 12,1%, lo que significó una suba del 11,1% en comparación con el mismo trimestre del año anterior.

En lo que respecta a precios pedidos de alquiler, se mantienen en 16,1 USD BNA mensuales por metro cuadrado, lo que representa una baja interanual del 8%.

Focalizando el análisis en submercados, dos de ellos marcaron una mayor incidencia en el precio pedido por metro: Libertador CABA y Libertador GBA.

Conocer y tener presentes estos indicadores favorece a la toma de decisiones en tu empresa:

La demanda de espacios en centros logísticos y depósitos sigue en aumento. De acuerdo con nuestro último informe Market Beat Industrial, la vacancia ha ido disminuyendo periódicamente, marcando un récord histórico en la primera mitad del 2023.

En lo que respecta a precios, debido a la escasa oferta, se registró un incremento en el alquiler mensual, llegando a USD 7/m², un 30% más alto que el período anterior. Se prevé que el precio pedido promedio siga aumentando a medida que entren al mercado las obras en construcción, las cuales se caracterizan por su alta calidad (A+).

Aunque la absorción neta semestral ha sido menor en comparación con años anteriores debido a la escasa disponibilidad de centros logísticos, se espera que esta tendencia continúe hasta que finalicen las obras en curso.

Tenemos un análisis completo del mercado industrial, conocelo a continuación:

A diferencia de lo que ocurrió en el ámbito residencial, en el mercado corporativo no bajaron los precios y se continúan cerrando operaciones, observa el CEO de Cushman & Wakefield.

El real estate también tuvo un lugar en la agenda del evento CEO Profile, que organizaron El Cronista y la revista Apertura. José Ignacio Viñas, managing director de Cushman & Wakefield, se refirió al contexto de las oficinas y la logística. “Muchas empresas tienen pesos atrapados se volcaron a la compra de propiedades que antes alquilaban y otras siguen rentando los inmuebles que usan, pero adquieren otros como forma de inversión”, destacó.

Y añadió que, a diferencia de lo que ocurrió en el ámbito residencial, en el corporativo no bajaron los precios. “La demanda de oficinas e inmuebles logísticos está en alza. Lo que ocurre es que en los alquileres la rentabilidad bajó, ya que se toma el tipo de cambio oficial. La compraventa se realiza con MEP”, detalló.

Así, Viñas argumentó que se desenvuelve en un rol que “todas las empresas requieren por la mera necesidad de tener un espacio físico donde establecerse, lo que hace que el real estate sea fundamental. Algunas compañías, como bancos y cadenas de comida rápida, tienen departamentos internos dedicados exclusivamente a la gestión de bienes raíces debido a su gran cantidad de sucursales”.

Y agregó: “En el sector logístico, la situación es completamente diferente. La ocupación aumentó, especialmente en rubros como autopartes, consumo masivo y comercio electrónico. La vacancia de depósitos logísticos disminuyó drásticamente y se acerca al nivel cero”.

Con respecto a la construcción de depósitos, el ejecutivo aclaró que se están reactivando los proyectos, aunque no al nivel que se demanda el mercado. “La zona más demandada es Zona Norte, específicamente el triángulo San Eduardo y, el segundo lugar, Zona Sur. En tercer lugar, se ubica Zona Oeste, algo que tiene como ventaja la cercanía el Camino del Buen Aire”.

No obstante, Viñas aclaró que la diferencia de este rubro con el de las oficinas es el precio: “Hoy en día no hay margen de negociación. El precio que se pide es el precio que se debe pagar porque abundan los interesados”.

Además, aseguró que la famosa frase de ‘comprar ladrillo como resguardo de valor’ sigue existiendo, pero ahora en forma corporativa. “El gran desafío es encontrar propietarios que reciban pesos. Sin embargo, el sector de compraventa estuvo muy bien este período, cuando parecía que las operaciones bajarían por ser un año electoral”.

Explicó que este fenómeno se dio porque “muchas empresas visualizan que salir de las restricciones, en un potencial cambio de gobierno, va a ser mucho más complejo que en el cepo anterior. Mientras siga habiendo déficit fiscal, la salida del cepo con un potencial cambio de gobierno va a ser muy gradual”.

Fuente: El Cronista

Ante el aumento en la demanda de espacios de almacenamiento, los desarrolladores vuelven a construir especulativamente.

El aumento de la demanda que se percibió a lo largo de todo el año pasado continuó observándose en el comienzo de este 2023 en el mercado logístico de la región metropolitana de Buenos Aires. Así lo indica el informe Panorama de Inmuebles Logísticos para el primer trimestre del año, elaborado por el Departamento de Investigación de Mercado de Cushman & Wakefield, empresa global de servicios inmobiliarios corporativos.

Al igual que el trimestre anterior, la vacancia cerró en 4,5%, debido a que se ocuparon 14.000 m² (todos en Zona Norte) e ingresaron 15.000 m² al mercado. El indicador que muestra que continúa incrementándose la demanda es el precio pedido promedio, que llegó a 6,7 USD BNA/m², con un aumento de 1 USD BNA/m². Ese promedio se conforma con 8 BNA/m² en Zona Oeste, 6,7 USD BNA/m² en Zona Norte y 6,4 USD BNA/m² en Zona Sur.

En depósitos premium (clase A+) prácticamente no hay disponibilidad y los valores ofrecidos llegaron a 8,5 USD BNA/m². Esta situación generó una reacción de los desarrolladores, quienes están intentando acelerar los tiempos de finalización de obra.

“Si bien continúan las obras comenzadas, por el momento solamente ingresaron al mercado 15.000 m². Se espera que dada la disminución sostenida de espacios disponibles y a pesar de los costos de construcción, gran parte de las obras culminen antes de que termine el año. Estimamos que habrá una rápida absorción de estos metros, dado el contexto cada vez más acentuado de vacancia tendiente a cero”, señaló Carolina Wundes, coordinadora de investigación de mercado de Cushman & Wakefield.

Por su parte, José Ignacio Viñas, director general de real estate comercial para Argentina & Uruguay de la compañía, comentó: “los desarrolladores están muy atentos a las necesidades del mercado y en general suelen mirar a largo plazo, pero también son conscientes del contexto de incertidumbre del país, por lo que las grandes operaciones van a continuar por el momento, con la modalidad BTS (built to suit) que es una modalidad de construcción a pedido de un cliente/empresa en particular, es por eso que de los metros que ingresen, algunos van a ser con contratos de alquiler ya cerrados”

Análisis por radios

En cuanto a la segmentación por radios que empezaron a incluir en sus últimos informes, el de más de 45 km fue el único que presentó una baja de la vacancia respecto del trimestre anterior, llegando al 2,6%. Sin embargo, el de menos de 15 km (última milla) sigue siendo el de menor vacancia, ya que apenas llega al 1,9%. El radio de 30 a 45 km suma 92.500 m² en construcción, lo que representa el 53% del total.

La disponibilidad en el radio de 15 a 30 km se encuentra en 3,7 %, muy por debajo de la tasa de vacancia estructural (7 %), y presenta el valor de precio pedido más alto del mercado: 8,5 USD BNA/m². El precio pedido promedio de los pocos espacios premium remanentes oscila entre 7,5 y 8,5 USD BNA/m², sin margen de negociación, valor que aún se diferencia del promedio del mercado, que cerró el trimestre en 6,7 USD BNA/m²”, puntualizó el informe de Cushman & Wakefield.

Fuente: Cedol

El año comenzó mostrando la misma tendencia de alta ocupación de espacios logísticos que se había dado a lo largo de todo 2022. El precio del alquiler pedido experimentó también un incremento.

El aumento de la demanda que se percibió a lo largo de todo el año pasado continuó observándose en el comienzo de este 2023 en el mercado logístico de la región metropolitana de Buenos Aires. Así lo indica el informe Panorama de Inmuebles Logísticos para el primer trimestre del año, elaborado por el Departamento de Investigación de Mercado de Cushman & Wakefield, empresa global de servicios inmobiliarios corporativos.

Al igual que el trimestre anterior, la vacancia cerró en 4,5 %, debido a que se ocuparon 14.000 m² (todos en Zona Norte) e ingresaron 15.000 m² al mercado. El indicador que muestra que continúa incrementándose la demanda es el precio pedido promedio, que llegó a 6,7 USD BNA/m², con un aumento de 1 USD BNA/m². Ese promedio se conforma con 8 BNA/m² en Zona Oeste, 6,7 USD BNA/m² en Zona Norte y 6,4 USD BNA/m² en Zona Sur.

Disponibilidad

En depósitos premium (clase A+) prácticamente no hay disponibilidad y los valores ofrecidos llegaron a 8,5 USD BNA/m². Esta situación generó una reacción de los desarrolladores, quienes están intentando acelerar los tiempos de finalización de obra.

“Si bien continúan las obras comenzadas, por el momento solamente ingresaron al mercado 15.000 m². Se espera que dada la disminución sostenida de espacios disponibles y a pesar de los costos de construcción, gran parte de las obras culminen antes de que termine el año. Estimamos que habrá una rápida absorción de estos metros, dado el contexto cada vez más acentuado de vacancia tendiente a cero”, señaló Carolina Wundes, coordinadora de investigación de mercado de Cushman & Wakefield.

Por su parte, José Ignacio Viñas, director general de real estate comercial para Argentina & Uruguay de la compañía, comentó: “los desarrolladores están muy atentos a las necesidades del mercado y en general suelen mirar a largo plazo, pero también son conscientes del contexto de incertidumbre del país, por lo que las grandes operaciones van a continuar por el momento, con la modalidad BTS (built to suit) que es una modalidad de construcción a pedido de un cliente/empresa en particular, es por eso que de los metros que ingresen, algunos van a ser con contratos de alquiler ya cerrados”

Análisis por radios

En cuanto a la segmentación por radios que empezaron a incluir en sus últimos informes, el de más de 45 km fue el único que presentó una baja de la vacancia respecto del trimestre anterior, llegando al 2,6%. Sin embargo, el de menos de 15 km (última milla) sigue siendo el de menor vacancia, ya que apenas llega al 1,9%. El radio de 30 a 45 km suma 92.500 m² en construcción, lo que representa el 53% del total.

La disponibilidad en el radio de 15 a 30 km se encuentra en 3,7 %, muy por debajo de la tasa de vacancia estructural (7 %), y presenta el valor de precio pedido más alto del mercado: 8,5 USD BNA/m². El precio pedido promedio de los pocos espacios premium remanentes oscila entre 7,5 y 8,5 USD BNA/m², sin margen de negociación, valor que aún se diferencia del promedio del mercado, que cerró el trimestre en 6,7 USD BNA/m²”, puntualizó el informe de Cushman & Wakefield

Fuente: Trade News

El año comenzó mostrando la misma tendencia de alta ocupación de espacios logísticos que se había dado a lo largo de todo 2022. El precio del alquiler pedido experimentó también un incremento.

El aumento de la demanda que se percibió a lo largo de todo el año pasado continuó observándose en el comienzo de este 2023 en el mercado logístico de la región metropolitana de Buenos Aires. Así lo indica el informe Panorama de Inmuebles Logísticos para el primer trimestre del año, elaborado por nuestro departamento de Investigación de Mercado.

Al igual que el trimestre anterior, la vacancia cerró en 4,5 %, debido a que se ocuparon 14.000 m² (todos en Zona Norte) e ingresaron 15.000 m² al mercado. El indicador que muestra que continúa incrementándose la demanda es el precio pedido promedio, que llegó a 6,7 USD BNA/m², con un aumento de 1 USD BNA/m². Ese promedio se conforma con 8 BNA/m² en Zona Oeste, 6,7 USD BNA/m² en Zona Norte y 6,4 USD BNA/m² en Zona Sur.

En depósitos premium (clase A+) prácticamente no hay disponibilidad y los valores ofrecidos llegaron a 8,5 USD BNA/m². Esta situación generó una reacción de los desarrolladores, quienes están intentando acelerar los tiempos de finalización de obra.

“Si bien continúan las obras comenzadas, por el momento solamente ingresaron al mercado 15.000 m². Se espera que dada la disminución sostenida de espacios disponibles y a pesar de los costos de construcción, gran parte de las obras culminen antes de que termine el año. Estimamos que habrá una rápida absorción de estos metros, dado el contexto cada vez más acentuado de vacancia tendiente a cero”, señaló Carolina Wundes, nuestra coordinadora de investigación de mercado.

Por su parte, José Ignacio Viñas, nuestro director general de real estate comercial para Argentina & Uruguay, comentó: “los desarrolladores están muy atentos a las necesidades del mercado y en general suelen mirar a largo plazo, pero también son conscientes del contexto de incertidumbre del país, por lo que las grandes operaciones van a continuar por el momento, con la modalidad BTS (built to suit) que es una modalidad de construcción a pedido de un cliente/empresa en particular, es por eso que de los metros que ingresen, algunos van a ser con contratos de alquiler ya cerrados”

Análisis por radios

En cuanto a la segmentación por radios que empezaron a incluir en sus últimos informes, el de más de 45 km fue el único que presentó una baja de la vacancia respecto del trimestre anterior, llegando al 2,6%. Sin embargo, el de menos de 15 km (última milla) sigue siendo el de menor vacancia, ya que apenas llega al 1,9%. El radio de 30 a 45 km suma 92.500 m² en construcción, lo que representa el 53% del total.

La disponibilidad en el radio de 15 a 30 km se encuentra en 3,7 %, muy por debajo de la tasa de vacancia estructural (7 %), y presenta el valor de precio pedido más alto del mercado: 8,5 USD BNA/m². El precio pedido promedio de los pocos espacios premium remanentes oscila entre 7,5 y 8,5 USD BNA/m², sin margen de negociación, valor que aún se diferencia del promedio del mercado, que cerró el trimestre en 6,7 USD BNA/m²”, puntualizó el informe.

Fuente: Cushman & Wakefield

A partir de la consolidación del trabajo híbrido, los espacios corporativos cumplen nuevas funciones, lo que obliga a las compañías a mudarse o repensar sus lugares.

Atracción y retención de talento, he ahí uno de los desafíos más importantes que enfrentan las empresas y organizaciones en la actualidad. Y aunque el tema puede ser enfocado desde diferentes áreas, a partir de la pandemia y de las nuevas modalidades de trabajo que impactaron en todas las industrias, el Real Estate también tiene su aporte. Las oficinas son hoy un espacio clave para el bienestar y la interacción de empleados y colaboradores, para fomentar la transmisión de la identidad y de la cultura de la compañía y para promover el sentido de pertenencia y el compromiso.

Estudios internacionales realizados por Cushman & Wakefield, empresa global de servicios inmobiliarios corporativos, sugieren que, hoy en día, los empleados ven a la oficina como un lugar para conectarse con compañeros y sociabilizar y no tanto para acceder a los recursos que ofrece. En 2020, un 31 % de los colaboradores afirmaba que iban a la oficina para hacer uso de las herramientas disponibles en el espacio mientras que los datos actuales muestran que ese porcentaje descendió al 21 %. Esto sugiere que los empleados fueron creando espacios de trabajo efectivos en sus hogares.

“Hoy las empresas tienen un problema importante en todo lo que es atracción y retención de talentos y en el interés de las personas por volver a la oficina. Hay muchísimas acciones que los gerentes y los directores de Recursos Humanos toman para solucionar estos temas. Uno de los aspectos que se vienen considerando desde la pos pandemia son las oficinas. Estamos teniendo muchos requerimientos de renovación de los espacios de trabajo”, señala José Ignacio Viñas, director general de Real Estate comercial para Argentina & Uruguay de Cushman & Wakefield.

Los reportes sostienen que solo un 15 % de los colaboradores no encuentra beneficios en ir a la oficina, en tanto que un 52 % de los trabajadores indica que ver a sus compañeros es la razón más importante por la cual van a la empresa. “Hoy se le está poniendo mucho foco a cómo están armados los espacios adentro de la oficina. Ya no se trata de buscar un lugar con cierta cantidad de espacios de puestos de trabajo y cierta cantidad de salas de reuniones, sino que se piensa cómo es la dinámica de trabajo de los equipos de cada empresa”, explica Camila Beccar Varela, gerente de Project Management de Cushman & Wakefield.

Es por eso que una de las tendencias en el mercado de inmuebles corporativos es la diversidad en los tipos de espacios en las oficinas. “Hay espacios destinados a la concentración, otros para reuniones formales o informales. Todo ayuda a adaptarse a las distintas dinámicas de los equipos. Y también se está invirtiendo mucho en tecnología, para que haya lugares que den soporte a la modalidad híbrida que se ha impuesto en la mayoría de las empresas”, agrega Beccar Varela.

¿Es una oportunidad alquilar?

La inversión en nuevas oficinas o en la refuncionalización de las existentes está siendo apalancada, además, por la coyuntura económica. “Además de la renovación de las oficinas hay muchas empresas que están buscando mudarse a un edificio de mayor calidad y mejor ubicado. Y hoy es una gran oportunidad, para los inquilinos, alquilar oficinas, ya que se rentan a dólares BNA oficiales. La compraventa, en cambio, se hace a dólar MEP o contado con liqui”, comenta Viñas.

A estas oportunidades para alquilar que ofrece el mercado actual se suma otro elemento que facilita la mudanza de las empresas: el excedente de pesos que tienen muchas compañías internacionales y que encuentran dificultades para girar al exterior. Invirtiendo entonces en una relocalización de mayor calidad se soluciona el tema de la liquidez y se colabora en la estrategia de atracción y retención de talento.

Una mudanza a un espacio de mayor calidad y mejor ubicado impacta directamente en la atracción y retención del talento. Se trata, en definitiva, de una gran carta de presentación de la compañía. “Es muy común que cuando un empleado nuevo entra a una empresa que tiene oficinas innovadoras y atractivas, comparta una foto de su lugar de trabajo. Y que incluso la misma compañía utiliza esa imagen para mostrarse , lo cual genera que otras personas sueñen con estar ahí”, afirma José Viñas.

“Estos cambios no son sencillos de resolver dentro de las organizaciones, ya que suele haber varias áreas involucradas. Por eso es importante contar con especialistas que puedan asesorar y acompañar estos procesos teniendo en cuenta las necesidades particulares de cada empresa. Confiar en un equipo profesional es el secreto para que todo se realice en tiempo y forma”, concluye Camila Beccar Varela.

Fuente: La Nación

Los datos de nuestro último informe sobre la actualidad del mercado de oficinas clase B muestran que la tasa de vacancia aumentó un 11,1 % respecto del trimestre anterior, alcanzando los 12 puntos porcentuales. 

También, debido principalmente a la incorporación al análisis de Palermo como nuevo submercado, se incrementó la absorción neta positiva, como resultado de 3.461 m² alquilados y 3.201 m² desocupados.

Directivos de Crowdium y Cushman & Wakefield analizan el mercado inmobiliario actual. En esta nota, las oportunidades de inversión.

En medio de una economía incierta y una sociedad en constante cambio, el mercado inmobiliario se presenta como una alternativa atractiva, tanto para las empresas como para las personas que encuentran en él la posibilidad de generar valor.

En un encuentro moderado por Belén Fernández, José Ignacio Viñas, director general de Real Estate Comercial para Argentina y Uruguay de Cushman & Wakefield, empresa global de servicios inmobiliarios corporativos, y Damián Lopo, CEO de Crowdium, plataforma de crowdfunding inmobiliario, conversaron sobre las nuevas oportunidades que presenta el mercado, las rentabilidades del sector y sus desafíos.

En cuanto al mercado de las oficinas, según Viñas éste se fue transformando desde la pandemia y los precios han sufrido un cambio importante en los últimos tiempos.

“El mercado de alquiler siempre en lo que es oficina clase A, se manejó a dólar oficial por lo cual hoy está muy económico, lo que beneficia a los inquilinos al pagar pero perjudica a los propietarios. Hoy las rentabilidades para los propietarios bajaron muchísimo al estar los precios de compra-venta establecidos en dólares a un tipo de cambio MEP o “contado con liqui”, y las rentas o los alquileres a un tipo de cambio BNA. La brecha es mucho más grande y la rentabilidad bajó. Actualmente las oficinas están entre el 3% y 4% de rentabilidad. Históricamente estaban en el doble, alrededor del 7% u 8%”, puntualizó.

A pesar de esto hay empresas que hoy están apostando a la compra de metros cuadrados para canalizar el sobrante de pesos y diversificar sus inversiones.

En ese sentido, adelantó que las perspectivas para este año son positivas en lo que respecta a los alquileres: “Se está viendo una tendencia a volver a ocupar las oficinas porque las empresas se dan cuenta de que tener un espacio de trabajo en el que los equipos puedan compartir e intercambiar ideas más ágilmente es una ventaja competitiva. A su vez se están empezando a liberar metros de edificios más viejos y ocupar en edificios Premium a precios muy convenientes. En el mercado este movimiento se llama Fly to Quality, (salto de calidad) y actualmente muchas empresas lo están haciendo con el objetivo de mejorar la calidad y la ubicación de las oficinas, al mismo tiempo que lo utilizan como parte de sus estrategias de retención y atracción de talentos”.

En el caso del sector residencial, Lopo remarcó la dificultad que presenta el contexto local: “La rentabilidad en Argentina en el sector residencial nunca fue muy buena. Los alquileres en Argentina son y fueron baratos y si bien ahora van a estar aumentando, toda la suba que acompaña al dólar neutraliza la suba que puedas tener, con lo cual los propietarios no suelen apostar a la rentabilidad del alquiler sino a la revalorización. Invertir en metros cuadrados en una ciudad siempre es un buen negocio pero no así el alquiler“.

En este escenario destacó la oportunidad que presenta el crowdfunding inmobiliario: “El crowdfunding tiene un sinnúmero de ventajas a mi forma de verlo y por eso hace 7 años que lo hacemos: la primera es que le das la oportunidad a la gente a entrar al mercado inmobiliario”.

Así el crowdfunding se traduce en una herramienta de inclusión financiera en un contexto inflacionario y de gran incertidumbre económica, brindándole a gran porcentaje de la población la oportunidad de invertir en metros cuadrados con retorno de rentabilidad en dólares y la posibilidad de invertir desde pequeños montos.

“Por primera vez en bastantes años tenés una inflación en dólares relevante del 8% o 9%, lo que afecta los ahorros de manera sensible en caso de no invertirlos”, agregó.

Consultado por el crecimiento de los centros logísticos luego de la pandemia, Viñas señaló que hoy se presentan como una gran oportunidad para el inversor: “Los centros logísticos, dentro del mercado de inmuebles corporativos, fueron los que más demanda tuvieron en la pandemia y la siguen teniendo, principalmente por el crecimiento sostenido del e-commerce. Hoy la oferta de disponibilidad en Buenos Aires está tendiendo a cero y cuesta mucho conseguirlos debido a la demanda que hay”.

Este fenómeno genera un consecuente aumento en los precios de alquiler y de venta y se presenta como un negocio más seguro. “Hoy el corredor Pilar-Escobar y Triángulo San Eduardo son unas de las zonas más demandadas”.

En esa línea agregó: “Hay algunos emprendimientos nuevos para construir centros logísticos. Hay empresas que están desarrollando más metros en su misma propiedad y hay otras que directamente están construyendo en terrenos nuevos”.

En cuanto a la repercusión del contexto local y su incidencia en el Real Estate, Lopo remarcó dos segmentos que se encuentran en alta demanda dentro del mercado residencial: uno es el destinado a proyectos de Airbnb, un sector muy activo por las rentabilidades que genera y hoy ampliamente discutido. El segundo sector es el de la vivienda corporativa que volvió con fuerza, especialmente en la región de Vaca Muerta, debido principalmente a la construcción del gasoducto y los valores del petróleo.

El crecimiento de la población y las necesidades de las compañías que se instalaron en la zona generaron una gran demanda de residencias y servicios para sus trabajadores. En una zona en la que por día cruzan el pueblo alrededor de 25000 personas que viajan desde la ciudad de Neuquén con traslados de casi 2 horas de ida y de vuelta, el desarrollo inmobiliario se presenta como una necesidad y una oportunidad única.

Por último, destacaron las nuevas tendencias en el mercado residencial. El auge de los barrios privados verdes continúa siendo una tendencia después de la pandemia ya que cada vez más personas optan por vivir en casas, rodeadas de espacios verdes. Puntualmente Lopo destacó el proyecto Estancia-Villa María, un desarrollo de 656 hectáreas ubicado en Canning que se volvió cada vez más popular entre los compradores de propiedades.

“Nosotros somos parte desde hace muchos años de Estancia-Villa María que es el desarrollo más importante de la Zona Sur. El desarrollo cuenta con 1.250 lotes, una cancha de golf de 18 hoyos, 5 canchas de polo, 8 canchas de tenis y una arboleda de 75 hectáreas. Invertir en un lugar como Estancia-Villa María puede ser muy rentable a largo plazo”, concluyó.

Fuente: Cronista

El mercado de oficinas mantuvo una tendencia positiva durante el primer trimestre del año en el que se ocuparon más metros de los que se liberaron. Catalinas fue el submercado que más se alquiló.

Por tercer periodo consecutivo, el mercado de oficinas corporativas clase A continúa mostrando signos de recuperación y la absorción neta sigue registrando valores positivos, según nuestro último informe Market Beat.

La absorción neta, que es la diferencia entre los metros liberados y tomados, cerró en 6.121 m² al 31 de marzo. Pese a ser menor a la del último trimestre de 2022, comportamiento esperado dada la poca actividad durante los primeros  dos meses del año, es un indicador de que continúa la recuperación del sector. La leve disminución de la vacancia respecto al cierre del año anterior, ubicándose en 14% también apoya esa visión del mercado. 

“Estamos acompañando a muchas empresas que están aprovechando algunas oportunidades para hacer Fly to quality y mudarse a edificios premium con el objetivo de mejorar la calidad y la ubicación de las oficinas que ocupan, y utilizar esto como parte de sus estrategias de retención y atracción de talentos. Estos movimientos se están dando principalmente en el submercado Catalinas-Plaza Roma donde en el primer trimestre se alquilaron 5.920 m². Por otro lado, el corredor Libertador CABA también está captando la atención de muchas empresas que ya están cerrando contratos de alquiler en edificios que aún no se han entregado y es la zona que mantiene los precios más altos. Mientras que el precio promedio pedido es de 23,53 USD BNA/m²/mes, en el corredor Libertador CABA el precio pedido es de 29,9 USD BNA/m²/mes” aseguró José Ignacio Viñas, nuestro director general de real estate comercial para Argentina & Uruguay.

Palermo un nuevo submercado que se suma al mapa de oficinas

Por su parte, Carolina Wundes, nuestra coordinadora de Investigación de mercado “este trimestre, incorporamos al análisis, el submercado Palermo, que se va perfilando como un nuevo polo de oficinas en el que se encuentran ubicados tanto edificios clase A como clase B y que presenta muchos proyectos en construcción.  La vacancia promedio del segmento clase B, actualmente se encuentra en 12% y el precio pedido promedio es de 16,11 USD/m² BNA” agregó Wundes

En cuanto al panorama futuro, el mercado de oficinas se mantiene con 243.718 m² en construcción por sexto trimestre consecutivo, pero al incorporar el submercado Palermo, la cifra se eleva a 329.469 m². El mercado está concentrándose en terminar proyectos ya comenzados y no pautar nuevos, por lo cual la cifra de proyectos de edificios corporativos por el momento continúa estanca. Si bien el indicador de absorción y el de vacancia muestran una tendencia a la demanda y recuperación, aún hay remanente de oferta producto de la crisis pandémica. Por esta razón, la superficie establecida hasta 2026 sigue siendo de 729.095 m².

Fuente: Cushman & Wakefield

La mayor parte de las grandes ciudades de la región muestra esta tendencia, en medio de una etapa de alta demanda.

El mercado de inmuebles logísticos atraviesa uno de sus momentos de mayor demanda en la región, mostrando las tasas de vacancia más bajas a nivel histórico. Tres ciudades rompieron récords: Buenos Aires con 4,5%, Bogotá con 2%, y Santiago, con disponibilidad nula desde hace ya seis semestres. Así lo indica nuestro informe regional del mercado de inmuebles logísticos para el segundo semestre de 2022.

“Dada la escasa oferta existente y el mayor riesgo debido a la inflación en los precios de los materiales de construcción, y con el objetivo de evitar el incremento en la vacancia o iniciar la construcción de espacios que no necesariamente se ocuparán en el corto plazo, notamos que se ha intensificado la puesta en marcha en la región de desarrollos ‘build to suit’ o a la medida, y hay menos proyectos especulativos”, señaló Carolina Wundes, nuestra coordinadora de Investigación de mercado.

En la región se observa una vacancia promedio aproximada de 6,69%. En 2022, la demanda total de superficie logística fue de 1.134.974 m². São Paulo, Santiago y Buenos Aires destacan por presentar los indicadores de absorción neta más altos: 429.381 m², 291.483 m² y 272.487 m², respectivamente.

En las ciudades analizadas de Brasil, la vacancia aumentó en un promedio de 12% respecto del semestre anterior: São Paulo cerró el año con 8% y Rio de Janeiro con 17% aproximadamente. La disponibilidad en Bogotá llegó a 39.404 m² entre sus cinco corredores, aproximadamente 60% menor que la del semestre pasado, lo que representó niveles de vacancia de 1,98%. En Buenos Aires, la absorción neta semestral cerró con un valor positivo de 102.353 m². La tasa de vacancia disminuyó de 9,4% a 5,7% entre semestres.

En Lima, en cambio, la vacancia tuvo una tendencia creciente, principalmente debido al dinamismo del mercado, donde constantemente se están ampliando espacios en centros consolidados. De este modo pasó de 3,66% al cierre del primer semestre a 8,64% al final del 2022. La absorción acumulada neta cerró el año 2022 en 291.483 m² en Santiago, el doble respecto del mismo período del año anterior. La vacancia se mantiene cercana a cero.

Inventario y movimiento portuario

En cuanto al crecimiento del inventario de centros logísticos entre el primer y el segundo semestre de 2022, el aumento promedio en la región fue de 3,69%. Se destacan Lima, con 7,76%, y Santiago, con 5,18%.

São Paulo y Rio de Janeiro aparecen como las ciudades con los mayores ratios de superficie de centros logísticos por cada mil habitantes, con un promedio de 420 m². A continuación, Santiago y Bogotá presentan un promedio de 254 m² y, finalmente, Buenos Aires y Lima, con un promedio de 157 m².

En cuanto a las tasas de transferencia de los distintos puertos de la región, Cartagena de Indias y Santos sobresalen como los más relevantes, ya que suman el 50% del total de la carga movilizada en el primer semestre del 2022. Debido a su ubicación estratégica, Cartagena de Indias se ha consolidado como un importante puerto logístico y de transbordo internacional especializado en el comercio de contenedores.

Los puertos con mayor movimiento por país son: Santos y Rio de Janeiro en Brasil, San Antonio en Chile, Buenos Aires en Argentina, Cartagena en Colombia y Callao en Perú.

Precios

Al cierre del semestre, el precio promedio de renta en los países de la región fue de 5,44 USD/m², 8% más que el registrado en 2021 (5,02 USD/m²). Tanto en São Paulo como en Santiago, se evidenciaron los incrementos semestrales más significativos en este indicador con 12% y 16%, respectivamente.

El precio promedio de renta pedido en Bogotá, para el mercado de bodegas, cerró el segundo semestre en USD 4,02/m², 3% menos en la comparación interanual. En São Paulo, el precio de arriendo pedido mostró un incremento de 12% en el semestre, alcanzando los USD 5,47/m².

En Buenos Aires, el valor de renta promedio llegó a USD 5,7/m², 5,8% por encima en la comparación semestral. En depósitos premium (A+), el valor puede llegar hasta USD 8,5/m². En Lima, el precio de renta pedido cerró en USD 5,55/m², 13% abajo del semestre anterior, mientras que en Santiago se registró un incremento de 16% y el cierre fue en USD 6,84/m².

Rentabiliad

Los cap rates de la región continúan este semestre con una tendencia general al alza, ocasionado principalmente por el costo del dinero. La prima de las tasas de financiamiento ha presentado un aumento debido a un ajuste temporal de la política monetaria global.

El mercado de renta se aprecia sano en general. En São Paulo, Rio de Janeiro, Bogotá y Santiago se observan vacancias bajas debido a la alta demanda de espacios logísticos, pero esto no es suficiente para generar un descenso de los cap rates. Lima muestra un aumento mayor en esta cifra, ya que crece el riesgo debido al contexto político y social en que se encuentra el país.

El caso excepcional es Argentina, donde el mercado se caracteriza por ser bimonetario, pero debido a que las transacciones mayormente son locales con la finalidad de resguardo de pesos, la situación muestra una compresión en el cap rate, que llega al 4,5%. De no existir el tipo de cambio desdoblado, la tasa de capitalización periódica rondaría el 7%.

El futuro

En todos los países existe una fuerte demanda de superficies. No obstante, la velocidad de producción es dispareja.

En São Paulo, Santiago y Bogotá son similares los niveles de producción de superficies y de absorción, con un equilibrio entre la oferta y la demanda.

En Rio de Janeiro y Lima, la producción excede en un 80 % promedio a la absorción, lo que incrementa los indicadores de vacancia. En Buenos Aires, la demanda aventaja a la producción de nuevos centros logísticos generando una disminución importante de la vacancia y el aumento de los precios de arriendo.

En cuanto a las superficies en construcción, São Paulo, Bogotá y Santiago se mantienen como ciudades muy activas en desarrollo, con una superficie en construcción de 541.177, 535.706 m² y 379.046 m² respectivamente, excediendo al menos el doble la demanda del año 2022.

Fuente: Cushman & Wakefield

La caída de la vacancia y una absorción neta positiva son síntomas alentadores, aunque las inversiones a largo plazo aún no fluyen como en otras economías más estables.

Tal como se preveía en el período anterior, la tendencia promedio general del mercado de oficinas clase A en Sudamérica es que el índice de vacancia está mostrando signos de recuperación y revirtiendo su tendencia al alza en la mayoría de las grandes ciudades. Con la crisis del Covid-19 casi terminada, las empresas de toda la región dejaron de desocupar espacios. Así lo indican los datos relevados en el informe sobre el mercado regional de oficinas premium para el segundo semestre de 2022 elaborado por el Departamento de Investigación de Cushman & Wakefield, empresa global de servicios inmobiliarios corporativos.

De acuerdo a la información disponible, se espera  que en el futuro inmediato, debido a una mayor estabilidad en las decisiones que toman las empresas, habrá mejores condiciones para un retorno paulatino a los espacios de trabajo, lo cual debería afectar de manera positiva, disminuyendo aún más la vacancia.

El crecimiento del mercado es un tanto dispar, principalmente debido a la incertidumbre actual sobre el entorno de negocios. “Las inversiones de largo plazo están ganando terreno y el tamaño del mercado está creciendo, principalmente en las economías más estables como Chile y Colombia, a diferencia de otros territorios como Argentina o Perú”, indicó Carolina Wundes, Market Research Coordinator de Cushman & Wakefield.

Vacancia y absorción

En Buenos Aires el mercado experimentó cierta recuperación y cerró el año 2022 con una vacancia del 14,5 % en el mercado de oficinas corporativas, lo que representa una caída interanual del -6,6 %. Además, marcó una absorción neta positiva de 23.835 m² para el último semestre, registrando de este modo  el primer período con un indicador positivo desde la crisis pandémica.

En Río de Janeiro, en tanto, los resultados positivos de absorción neta en el semestre llevaron a una caída en la tasa de vacancia, que cerró en 30,92 %, el valor más bajo desde comienzos de 2016. En São Paulo, la alta absorción neta observada en el último trimestre del año, sumada a la entrega de nuevos inventarios, también llevó a una caída de la tasa de vacancia, que cerró en 20,81 %, el valor más bajo desde fines de 2020.

En cuanto a Santiago, 2022 concluyó con una vacancia del 10,82 %, es decir, una superficie disponible de 185.947 m2, un 23 % más respecto al cierre de 2021. La variación interanual de la vacancia muestra una reducción significativa, en comparación con una variación interanual del 47 % entre 2020 y 2021.

En Bogotá, el mercado de Oficinas Clase A cerró el año con un 10 % menos de espacios disponibles respecto del mismo período de 2021, reflejo del interés por oficinas con especificaciones de alto estándar y ubicaciones estratégicas.

El retorno progresivo a los espacios de trabajo en Lima a lo largo de 2022 ha resultado en una tendencia a la baja en el espacio disponible para oficinas. En este período, la tasa de vacancia cayó un 11,7 % respecto del mismo período de 2021, cerrando en 20,1 %, lo que muestra una recuperación sostenida del mercado.

Los precios en cada mercado

Si se observa la región en su conjunto, se puede percibir una tendencia general a la baja en el precio pedido promedio del mercado de oficinas. Si bien algunas ciudades muestran esta caída de manera más acentuada, mucho tiene que ver con la brecha entre el precio de cierre y el precio pedido, que ha continuado ampliándose.

El precio promedio total de arrendamiento de oficinas clase A en Buenos Aires fue de 23,71 USD/m², expresado en dólares BNA, lo que pronunció la tendencia a la baja, con una variación de -4 %, respecto del mismo período del año anterior. El precio de renta de Río de Janeiro ha disminuido en la comparación interanual, al cerrar 2022 con un precio de renta promedio de 15,55 USD/m². En São Paulo, el mercado clase A y A+ CBD registró una ligera baja y culminó el período en 18,13 USD/m², lo que demuestra que el indicador de disponibilidad no está afectando los valores.

En el caso de Santiago, si bien se ve una subida en dólares, debido al cambio en moneda local, se invierte la situación, llevando los arriendos a la baja, la cual va de la mano con los saludables indicadores de vacancia y absorción neta. Se espera entonces que el valor de renta pedido aumente. Bogotá presenta una situación similar, pero con una caída aún mayor en el precio de renta de 21 % interanual, cerrando en 15,5 USD/m². Lima es la única ciudad que se mantiene casi constante en el precio de renta en la comparativa con el mismo período del año anterior, cerrando en 15,9 USD/m².

Lo que viene

Si bien el mercado atraviesa un proceso de recuperación y la “nueva normalidad” crea una oferta homogénea, lo que hace que las empresas reconfiguren sus posiciones y necesidades, aún hay cierta incertidumbre sobre el futuro del mercado de oficinas. Además, los escenarios políticos y económicos afectan la producción de cada ciudad.

En Buenos Aires, la superficie que se está construyendo actualmente es de 243.718 m². La mayor parte de esta superficie ya debería haber sido entregada, pero las fechas de finalización fueron aplazadas.

Rio de Janeiro no presenta nuevas entregas desde 2018, y no hay previsión para los próximos períodos, lo que contribuirá a la reducción de la tasa de vacancia. Con 1,1 millón de m² construidos desde 2015, en São Paulo solamente se entregaron 6000 m² de nuevo inventario durante el último semestre de 2022, único período del año que presentó ingresos.

Santiago cuenta con 171.840 m² en construcción, de los cuales 51.072 m² serán entregados en 2023. Esta área es similar a la entregada durante 2022, que sumó 47.910 m².

En Bogotá, para el primer semestre de 2023 se espera completar el 26 % del inventario que actualmente se encuentra en construcción. Por otro lado, es importante destacar que, dentro del stock de proyectos sobre plano, existen algunos que no tienen fecha de inicio de obra.

Lima cuenta actualmente con 67.960 m² en construcción, cuyas fechas de entrega aún son inciertas. Es importante destacar que, dentro del stock de proyectos sobre plano, existen algunos que tampoco tienen fecha de inicio de construcción confirmada.

Fuente: Cushman & Wakefield

El mercado de inmuebles logísticos atraviesa uno de sus momentos de mayor demanda en la región, mostrando las tasas de vacancia más bajas a nivel histórico. Tres ciudades rompieron récords: Buenos Aires con 4,5%, Bogotá con 2%, y Santiago, con disponibilidad nula desde hace ya seis semestres.

Al cierre del semestre, el precio promedio de renta en los países de la región fue de 5,44 USD/m², 8% más que el registrado en 2021 (5,02 USD/m²).

En Buenos Aires, el valor de renta promedio llegó a USD 5,7/m², 5,8% por encima en la comparación semestral. En depósitos premium (A+), el valor puede llegar hasta USD 8,5/m².

“Dada la escasa oferta existente y el mayor riesgo debido a la inflación en los precios de los materiales de construcción, y con el objetivo de evitar el incremento en la vacancia o iniciar la construcción de espacios que no necesariamente se ocuparán en el corto plazo, notamos que se ha intensificado la puesta en marcha en la región de desarrollos ‘build to suit’ o a la medida, y hay menos proyectos especulativos”, señaló Carolina Wundes, nuestra coordinadora de Investigación de mercado.

Conocé más sobre la actualidad y el futuro del mercado logístico en la región.

El mercado de oficinas en el segundo semestre de 2022 muestra que, al considerar a la región en su conjunto, se puede percibir una tendencia general a la baja en el precio pedido promedio del mercado. Si bien algunas ciudades muestran esta caída de manera más acentuada, mucho tiene que ver con la brecha entre el precio de cierre y el precio pedido, que ha continuado ampliándose.

Se espera que, en el futuro inmediato, debido a una mayor estabilidad en las decisiones que toman las empresas, habrá mejores condiciones para un retorno paulatino a los espacios de trabajo, lo cual acentuaría la disminución de la vacancia.

Conocé más descargando el informe completo.

El segmento de oficinas clase B aún no se recupera de la crisis. La vacancia está en 12,4% y se estima que se seguirán desocupando metros. Este mercado viene perdiendo metros desde hace varios meses ya que las empresas están optando por mudarse a edificios de mejor calidad y ubicación (fly to quality), en un contexto en el que hay varias oportunidades de mejora a precios muy convenientes.

El precio promedio de alquiler pedido para las oficinas clase B disminuyó y hoy es de 16,1 USD/ m². En los submercados más apreciados como Libertador CABA y Libertador GBA los valores llegan a 21 y 20,7 USD/m² respectivamente.

En el último periodo del año se liberaron 10.664 m² y se alquilaron solamente 1.635 m², dando una absorción neta de -9.336 m² y se espera que durante 2023 la vacancia siga en aumento.

Un proyecto de construcción de espacios de trabajo implica, desde su planificación inicial hasta el final de la obra, una serie de etapas que, la mayoría de las veces, requieren la intervención de especialistas. Pero, ¿cómo saber cuándo es necesario dejarlo todo en manos de profesionales?
Esta lista de preguntas te va a ayudar a tomar la decisión:

Si estás por encarar un proyecto de construcción, refuncionalización o renovación de tu espacio de trabajo y no contestaste de manera positiva alguna de estas preguntas, asesorate con un equipo de expertos, que tenga la experiencia y la flexibilidad necesarias para satisfacer tus necesidades particulares y potenciar tu negocio.

Nuestro equipo de Investigación de Mercado cerró los datos del segundo semestre del 2022 para el mercado de inmuebles logísticos de Buenos Aires.

El mercado presenta uno de sus momentos de mayor demanda, con una de las tasas de vacancia más bajas a nivel histórico ubicándose en 4,5 %. Dentro de este fenómeno, uno de los mayores descensos se dio en el Triángulo de San Eduardo, donde pasó de 3,0 % a 1,5 %.

Respecto del precio promedio de alquiler mensual, el presente informe señala que la superficie disponible de Clase A llega a USD BNA 5,7/m², apenas un 5.8 % por encima en la comparación semestral. En depósitos premium (A+), el valor puede llegar hasta los USD BNA 8.5/m².

Durante el segundo semestre del año no se percibieron ingresos al mercado. Como consecuencia de la alta demanda se comenzaron a construir varios proyectos, sumando 174.726 m², la mayoría de los cuales se emplazan en Zona Norte, submercado que posee una de las menores vacancias del mercado.

Las oficinas siguen dando un retorno superior a los departamentos, pero con menos diferencia que años anteriores y ambos activos rindieron de manera positiva, siendo buenas alternativas de inversión y refugio frente a la inflación.

La estabilidad en el tipo de cambio oficial hace que, por tercer año consecutivo, el incremento anual en el alquiler de las oficinas quede por debajo del índice de inflación. Por el contrario, los departamentos, como consecuencia del aumento del riesgo y el régimen de actualización impuesto por la nueva ley de alquileres, muestran un incremento por sobre el índice de inflación, mostrando un marcado buen comportamiento con respecto a los años anteriores.

En lo que respecta a oficinas, Luego de varios periodos de crecimiento, se alcanzó un punto de inflexión: la estabilidad del tipo de cambio oficial y la suba sostenida del índice de inflación provocaron una retracción en el precio pedido que, medido en pesos a valores constantes, ha acumulado una suba de sólo 10 % desde 2014.

Por su parte el mercado residencial experimenta una recomposición en el precio pedido con una consecuente recuperación en la tasa de retorno anual, con un 3,4% que se acerca en este trimestre a la tasa de retorno de oficinas.

Conocé más descargando el informe.

Las oficinas Clase B en Buenos Aires presentaron una absorción neta de -7.007 m², lo que marca que en este trimestre no hubo alquiler de metros, sólo se liberaron. Esto muestra una clara búsqueda de un salto de calidad de la demanda, lo que en el mercado se denomina “Fly-to-quality”

Se pudo observar a su vez un aumento de la vacancia, que actualmente se encuentra en 11,8 % y el precio promedio pedido es de 16,1 USD/m²/mes.

La cantidad de metros cuadrados de edificios Clase B en construcción es de 126.667.

Reconocimiento internacional

BUENOS AIRES, 23 de septiembre, 2022 – Reconocimiento internacional  

La revista inglesa Euromoney dio a conocer los resultados de su encuesta anual de Servicios Inmobiliarios (Real Estate Survey 2022), en la que Cushman & Wakefield resultó seleccionada tanto a nivel global, como regional y local como la mejor empresa inmobiliaria.

“Recibir este reconocimiento nos llena de orgullo porque es el resultado del trabajo diario que hacemos con todo el equipo. Este premio nos impulsa a seguir brindando nuestros servicios y conocimientos con el mismo profesionalismo y espíritu cercano de siempre. Escuchar las necesidades de los clientes, buscar siempre nuevas oportunidades y desafíos para innovar es lo que nos guía para hacer las cosas cada día un poco mejor” señaló Herman Faigenbaum, Director General de Cushman & Wakefield Cono Sur.

Los premios inmobiliarios de Euromoney son votados por todos los componentes de la industria (desarrolladores, asesores, bancos y clientes) lo que les da una particular importancia para reconocer la fortaleza en cada sector.

Sobre Cushman & Wakefield 

Cushman & Wakefield (NYSE: CWK) es una empresa global líder en servicios inmobiliarios que Brinda valor excepcional a empresas ocupantes y propietarias de inmuebles comerciales. Cushman & Wakefield se encuentra entre las empresas más grandes de servicios de bienes raíces con aproximadamente 50.000 empleados en 400 oficinas y 60 países. En el 2020 la compañía reportó ganancias por USD 7.800 millones provenientes de sus principales servicios como gerenciamiento de propiedades, instalaciones y proyectos, transacciones, mercado de capitales, valuaciones y otros. Accedé a más información en www.cushwakeargentina.com o seguinos en @cushmanag en redes sociales. 

Conocé nuestro primer informe regional de inmuebles logísticos que realiza nuestro equipo de Investigación de Mercado de Sudamérica.

Los precios de alquiler pedidos de los centros logísticos en el primer semestre 2022 llegan a niveles históricos debido al fuerte crecimiento en la demanda en toda Sudamérica, evidenciado por el indicador de absorción neta. Este aumento ha acentuado el interés de los inversores en adquirir este tipo de activo. Sin embargo, esto no se refleja en un aumento de los precios de venta debido a varios factores. Entre ellos se puede mencionar el aumento de las tasas de financiamiento y la incertidumbre sobre la estabilidad de los flujos de renta en el mediano plazo.

En el marco de un crecimiento promedio del 6,4 % en el inventario de centros logísticos durante este semestre, Bogotá, Santiago y Río de Janeiro son las ciudades con mayor ratio de superficie de centros logísticos por habitante, con alrededor de 243 m² por cada mil habitantes cada una. Les siguen São Paulo con 233, Buenos Aires con 170 y Lima con 133.

El informe regional de oficinas en Sudamérica indica que la vacancia en el mercado de oficinas premium en la región comienza paulatinamente a estabilizarse, mostrando incrementos moderados luego de un periodo con un comportamiento al alza muy marcado, lo cual sugiere esbozos de una recuperación en el sector.

Para el segundo semestre se espera que el movimiento de mercado continúe, pero no hay indicadores de una reducción significativa en los niveles de vacancia, ya que las empresas aún están especulando sobre las condiciones del trabajo en la oficina.

Nuestro equipo de Investigación de Mercado presenta el informe de oficinas clase B de Buenos aires para el segundo trimestre de 2022.

La tendencia alcista del índice de vacancia en el mercado de oficinas clase B,  llegó al 11,3%, experimentando un incremento de 26% en comparación con el mismo trimestre del año anterior.

El precio promedio de alquiler pedido es de US$ 16,2 mensuales por metro cuadrado, representando una caída interanual del 7 %.

Los metros alquilados en el primer semestre marcaron un récord que no se veía desde hace cinco años. La zona Norte sigue siendo la más demandada.

Mientras la economia creció a un ritmo del 5,8% en los primeros cuatro meses del año, según las últimas estadísticas oficiales, el mercado de inmuebles logísticos acompañó esa tendencia y sigue recuperándose. De a poco, las empresas van demandando más superficie y eso hizo que, en el primer semestre del año, la tasa vacancia de estos inmuebles disminuyera a un dígito. Así lo indica un reciente informe de Cushman & Wakefield, una empresa global de servicios inmobiliarios corporativos.

En ese lapso, la tasa de lugares disponibles para ser ocupados, descendió de 12,7 % a 9,4 %, en promedio. La mayor contratación de espacios se dio por parte de empresas de consumo masivo, en su mayoría compuesta por supermercados que ocuparon grandes superficies de depósitos en el Triángulo de San Eduardo. Este submercado, ubicado en la franja de Panamericana hacia el Norte, se muestra nuevamente como la zona más demandada para establecer operaciones logísticas de cara al mercado local y al Mercosur. En esta zona se dio el mayor descenso en la vacancia: pasó de 9,8 % a 3 %.

Respecto de la evolución del mercado, los analistas de Cushman explican que “se activaron proyectos de construcción por unos 61.000 m². frente a una demanda de 160.134 m² que se dio en los primeros seis meses del año. Con lo cual, esta situación va a llevar la tasa de vacancia aún a niveles mas bajos como también a un consecuente aumento en los precios” .

En este sentido, el alquiler mensual de los espacios logísticos, llega a US$ 5,4 el m², apenas un 4 % por encima en la comparación semestral. Sin embargo, la gran absorción producida sacó del mercado a una porción importante de centros logísticos premium, por lo cual el valor pedido responde, en su mayoría, a depósitos clase A. En depósitos premium (A+), el valor puede oscilar entre 6 y 7 US$ el m².

De acuerdo con este relevamiento, la absorción semestral cerró de forma positiva con 150.134 m², como resultado de los 160.134 m² contratados y 10.000 m² desocupados, registro que no se observaba desde el año 2017, cuando el mercado se encontraba en plena expansión.

A diferencia de los últimos semestres, toda la superficie absorbida se dio por la entrada de empresas que contrataron espacios y no por la entrega de depósitos “Built to suit” es decir que se construye para un cliente específico, como se venía acostumbrando. Dentro de las áreas más demandadas, Zona Norte sigue mostrándose como el área principal del mercado con 56 % de metros ocupados, seguido por Zona Sur con un 24 % y Zona Oeste con el 20 %.

Según explican los especialistas, los indicadores que más inciden en los ajustes de los contratos son la variación del dólar oficial, el índice de la Cámara Argentina de Construcción y el índice CEDOL/UTN, que mide el comportamiento del costo logístico sin transporte. Estas tres variables, en el semestre quedaron por debajo de la inflación.

Fuente: Clarin

La zona norte sigue siendo el submercado más demandado para alquiler

El mercado inmobiliario logístico continúa mostrando una sólida y sostenida recuperación, producto de una fuerte demanda de superficie que hizo bajar la tasa de vacancia a un dígito, según el nuevo Market Beat Industrial elaborado por Cushman & Wakefield.

Según el relevamiento, los metros alquilados en el primer semestre marcaron un récord que no se veía desde hace cinco años, y la zona norte sigue siendo el submercado más demandado.

La absorción semestral cerró de forma positiva con 150.134 metros cuadrados, como resultado de los 160.134 m² contratados y 10.000 m² desocupados, registro que no se observaba desde 2017 cuando el mercado se encontraba en plena expansión.

A diferencia de los últimos semestres, toda la superficie absorbida se dio por la entrada de empresas que contrataron espacios y no por la entrega de depósitos Built to suit (a medida) como se venía viendo. “La mayor contratación de espacios se dio por parte de empresas de consumo masivo, en su mayoría supermercados que ocuparon grandes superficies de depósitos en el Triángulo San Eduardo, submercado que se muestra nuevamente como la zona más demandada para establecer operaciones logísticas de cara al mercado local y al Mercosur”, señaló Santiago Isern, broker senior del área industrial de Cushman & Wakefield.

Lucas Desalvo, gerente de Investigación de mercado de la compañía, dijo que “la zona norte sigue mostrándose como el área principal del mercado con 56% de metros ocupados, seguido por zona sur con un 24% y zona oeste con el 20%”. Y agregó: “En cuanto a la tasa de vacancia, descendió de 12,7% a 9,4% al cabo del primer semestre del año. Dentro de este fenómeno, el mayor descenso se dio en el Triángulo de San Eduardo, donde la tasa pasó de 9,8% a 3%”.

El precio promedio de alquiler mensual llega a US$5,4/m², lo que representa un 4% por encima en la comparación semestral.

Respecto de la evolución del mercado, se activaron proyectos de construcción llegando a 61.000 m², pero pese a esto, se percibe como una producción acotada en relación con los 160.134 m² demandados en los primeros seis meses del año, situación que conllevará a una baja aún mayor en la tasa de vacancia y un consecuente incremento en el precio pedido.

Durante el primer semestre ingresaron al mercado 79.000 m², y aún hay 61.026 m² en construcción, de los cuales el 41% es bajo el formato Built to suit, es decir que se construye para un cliente específico, mientras que el 59% restante corresponde a construcciones especulativas, lo que muestra un equilibrio de cara a futuro en función a la vacancia que las mismas podrían generar en sus ingresos.

A su vez, el 87% de las construcciones en curso se ubican en Zona Norte, submercado con menor tasa de vacancia. En cuanto a la superficie potencial, hay 696.629 m² proyectados, entre los cuales el 61% se ubica también en Zona Norte. “Pese a la importante baja en la tasa de vacancia, aún es lenta la reactivación de proyectos para satisfacer la demanda anual de depósitos”, concluyó el estudio.

Fuente: La Nación.

Nuestro equipo de Investigación de Mercado cerró los datos del primer semestre del 2022 para el mercado de inmuebles logísticos de Buenos Aires. Los centros logísticos continúan con una fuerte demanda de superficie, lo que hizo bajar la tasa de vacancia a un dígito, pasando de 12,7% a 9,4%. Dentro de este fenómeno, el mayor descenso se dio en Triángulo de San Eduardo, donde la tasa pasó de 9,8% a 3,0%. Ante la creciente demanda, los precios continúan la tendencia al alza. Así, el precio promedio de alquiler mensual cerró en USD 5,4/m², lo que representa un 4 % por encima en la comparación semestral.

Con las dificultades propias de este tiempo en que todos los mercados se reconfiguran, Sudamérica ofrece atractivos para los inversores institucionales.

Nuestro informe “Capital Markets, Sudamérica 2021” releva los datos clave sobre inversiones inmobiliarias de las principales capitales de América de Sur del último año con foco en oficinas corporativas y centros logísticos. Además, refiere a las tendencias de inversión en nuestra región.

Te invitamos a descargar el informe completo disponible en inglés.

Con las dificultades propias de este tiempo en que todos los mercados se reconfiguran, Sudamérica ofrece atractivos para los inversores institucionales.

Las consecuencias de la pandemia de Covid 19 primero, y más recientemente los efectos de la guerra que se desarrolla en Ucrania, no han favorecido por cierto las grandes inversiones en ningún lugar del mundo. En medio de los ajustes de las políticas monetarias, el temor a la recesión y a la suba de las tasas de interés, el sector inmobiliario lógicamente no es ajeno a esta realidad. Sudamérica, sin embargo, es una región subfinanciada en términos de inversiones, y en cuanto las condiciones político-económicas se estabilicen, estos capitales volverán a tenerla en su mira. En ese sentido, se espera que los inversores sigan aumentando sus colocaciones en inmuebles comerciales en la región como una buena alternativa ajustada al riesgo, en un contexto de alta inflación, con foco en estrategias core, activos resilientes y mercados primarios.

Uno de los sectores con mayor crecimiento y proyección en estos últimos años fue el mercado de inmuebles industriales y logísticos. La baja en la tasa de vacancia promedio en la región sumada a una tendencia al alza en los precios de alquiler, lo posicionaron como objetivo primario para la inversión.

Aunque la dinámica de los mercados en términos de ventas de activos de inversión ha sido históricamente baja, el buen comportamiento de la logística durante la pandemia sumado al alejamiento de los activos de oficina y retail han aumentado los volúmenes de inversión en este sector.

Los modelos de transacciones de activos entre inversores o desarrolladores inmobiliarios y usuarios corporativos más utilizados fueron build-to-suit (para desarrollar con ocupación garantizada) y sale & leaseback (para obtener capital sin mudarse).

Oportunidades de inversión en Sudamérica

En cada país van apareciendo, de todos modos, ciertas oportunidades determinadas por la coyuntura local y orientadas, según el caso, a las diferentes estrategias de inversión.

Para la estrategia de tipo “Core”, vemos oportunidades en los mercados de Lima, São Paulo y Río de Janeiro para los segmentos de oficinas y retail, a las que se agrega Santiago para inmuebles de multifamily y logísticos.

En “Value Add”, Lima y Bogotá son algunos de los mercados que presentan las mejores oportunidades en logística, mientras que en oficinas y retail se suman Santiago y São Paulo. Se agrega también en este caso el sector residencial, donde se destacan Santiago, São Paulo, Lima y algunas ciudades colombianas.

Finalmente, dentro de una estrategia de inversión de tipo “Opportunistic”, Bogotá y Lima ofrecen buenas oportunidades en oficinas, en tanto que Brasil es el mercado más atractivo en retail e industrial, y aparecen como activos alternativos los data centers en São Paulo, Bogotá y Santiago, y, potencialmente Uruguay y Argentina.

A propósito del mercado argentino, las restricciones cambiarias, que son un obstáculo para el normal desenvolvimiento de los negocios, transformaron a los inmuebles comerciales en instrumentos para la preservación de capital, especialmente para empresas multinacionales que generan gran volumen de pesos en un contexto de alta inflación y no pueden extraerlos del país. Esta particularidad funciona como motor de una importante cantidad de transacciones que se concretan actualmente, tanto en edificios o pisos de oficinas como en inmuebles logísticos.

Más allá de las particularidades de cada país, la conclusión general es que, si bien los fenómenos globales que atravesamos frenaron naturalmente las decisiones durante un tiempo, las oportunidades en Sudamérica existen y son atractivas para los inversores institucionales que estén dispuestos a apostar a una región donde aún queda mucho por crecer y desarrollar.

Fuente: ÁMBITO

El mismo se llevó a cabo el 8 y 9 de junio en el Golden Center. Allí, Santiago Isern, nuestro broker senior del área industrial y Lucas Desalvo, nuestro gerente de Investigación de mercado, brindaron una charla sobre la actualidad del mercado inmobiliario logístico e industrial de Argentina y un panorama regional para conocer la situación de los diferentes países de Sudamérica.

Lucas y Santiago empezaron su charla explicando las características principales de los centros logísticos Premium, entre las que se encuentran la altura de más de 12 metros, distancias de 50 metros entre las distintas naves, playas de maniobras cubiertas en un 40%, un dock de carga y descarga cada 1.000 m2, sistema de incendios, control de acceso, grupo electrógeno y servicios varios.

Asimismo, comentaron que la sustentabilidad y el cuidado del medio ambiente es otra cualidad que actualmente está tomando mucha relevancia para las empresas ocupantes que están buscando depósitos para instalar sus operaciones. Por ese motivo, los desarrolladores que están construyendo nuevos centros lo están empezando a implementar cada vez más ya que además se están viendo reducciones en los costos de mantenimiento.

Luego mostraron el “Sistema de radios”, que es nuestra nueva forma de ver el mercado, que viene a complementar el tradicional análisis por submercados, desarrollado para brindar a los clientes una mirada más amplia y profunda acerca de las distintas oportunidades que pueden existir para satisfacer su requerimiento puntual.

Ya en la última parte de la charla, ante un público muy interesado, nuestros especialistas mostraron los datos actuales del mercado inmobiliario logístico de Buenos Aires y destacaron que hay muy pocos metros disponibles para alquilar: por ejemplo, si una empresa necesita entre 10.000 y 15.000 m2, hay muy pocas opciones para elegir y que recién para mediados o fines de 2023 van a entrar nuevos metros al mercado. Ante esta situación de tan baja oferta, comentaron que ven posible y una muy buena oportunidad de negocio, la reconversión de locales dentro de shopping centers, edificios de oficinas, o locales comerciales a la calle, en espacios de almacenamiento y distribución como ya se está haciendo en Estados Unidos. Y reforzaron la idea de que los inmuebles logísticos son el activo inmobiliario que tiene más retorno, pero aún es una opción poco conocida.

Para finalizar compartieron algunos datos de los mercados de inmuebles logísticos de Sao Paulo, Santiago de Chile, Bogotá y Lima donde se pudo ver que en las principales ciudades de la región se repite la baja vacancia actual y la tendencia al descenso y los precios empezando a recuperarse con tendencia al alza. Definitivamente es un mercado que está en plena expansión y con muy buenas proyecciones.

Fuente: Cushman & Wakefield

En un contexto en el que muchos países alcanzaron una situación similar a la de antes del comienzo de la pandemia y como continuidad del reporte “El futuro de los espacios de trabajo” (2020), lanzamos un informe exclusivo sobre las tres nuevas realidades que determinan las estrategias del espacio de trabajo híbrido. En este documento, analizamos cada una de esas realidades y sus consecuencias para las empresas y mostramos los casos de seis compañías diferentes ante el trabajo híbrido: una perspectiva sobre el pensamiento y la experimentación en tiempo real en un momento en que ninguna solución única se adapta a todas las organizaciones.

Damos a conocer el nuevo informe que realizamos junto a Reporte Inmobiliario, sobre las diferentes alternativas de inversión que ofrece el mercado inmobiliario en Argentina, en donde a locación de oficinas y el alquiler residencial son las dos más habituales. El precio de los alquileres en el primer trimestre del año registró una suba interanual de 51% para los departamentos y 17% para las oficinas. Estos incrementos están dados en un contexto dentro del cual la inflación llegó a 56% para el mismo período, el índice RIPTE a 51% y el tipo de cambio oficial solo incrementó un 24%.   Conocé más descargando el informe.

Con la vuelta al trabajo presencial y la mayor actividad, empieza a aumentar la demanda de espacios corporativos.

De a poco, junto con la recuperación de la actividad económica, el mercado de oficinas y locales comerciales está empezando a revertir la tendencia negativa que lo había signado durante la pandemia, especialmente en la zona del microcentro porteño.

Distintos relevamientos dan cuenta de un repunte en los niveles de alquiler y ocupación de estos inmuebles. Si bien el segmento todavía tiene mucho para recuperar frente al avance del trabajo híbrido, que prescinde -en buena medida- de los espacios corporativos.

“Las consultas vienen experimentando una suba entre marzo y abril”, asegura Solange Esseiva, propietaria de la inmobiliaria H-54. Y precisa que las búsquedas se concentran en el mercado Triple A (premium) de oficinas y en locales en esquinas o plantas bajas de edificios de categoría en zonas como Palermo y Vicente López, sobre todo en el polo situado sobre la Panamericana y General Paz.

“Los clientes están llamando para que les consigamos inmuebles específicos, como oficinas de entre 300 m2 y 500 m2, y locales de entre 200 m2 y 300 m2”, detalló la experta en bienes raíces.

Según explicó, esta tendencia se debe a que con el avance de la vacunación y la marcada baja en los contagios de coronavirus, las empresas están volviendo al trabajo presencial y el mercado ya inició su camino hacia la recuperación.

“Lo que mejor está funcionando ahora es Palermo, sobre todo las oficinas ubicadas en edificios nuevos y con seguridad las 24 horas”, cuyo valor oscila entre los US$ 20 y USD 22 el m2,”, señaló.

Más movimiento

Según Cushman & Wakefield, empresa de servicios inmobiliarios corporativos que suele relevar las estadísticas de este mercado, el año comenzó con más movimiento en el mercado de oficinas clase B.

“En el primer trimestre, se alquilaron 12.937 m2 mayormente en el submercado Centro Sur”. Así, se revierte la tendencia negativa que venía desde el tercer trimestre de 2020, según la firma.

Esa recuperación, no obstante, se dio junto con una caída en los precios de los alquileres: “El precio promedio pedido cedió un 11%, manteniéndose en US$ 16,9 por m2”.

Respecto al índice de vacancia, a pesar de haber pasado de 7,8% a 10,6% en la medición interanual, “este trimestre se registró una leve baja en comparación con el anterior, dato que nos permite inferir que el impacto negativo de la pandemia está disminuyendo”, destacó Carolina Wundes, analista de Investigación de mercado de Cushman & Wakefield.

Según Esseiva, el mayor movimiento del mercado  también se observa en zonas un poco más alejadas del microcentro (donde la actividad sigue siendo muy mala) ya que hay muchas oficinas que buscan ampliarse pero sin salir de la zona céntrica.

“Notamos que hay una necesidad de las empresas de mudarse a barrios y edificios de mayor categoría, siempre y cuando no sean en ubicaciones demasiado alejadas de las actuales para no generarle un problema extra a sus empleados con el tema de la mudanza y el traslado desde sus casas”, especificó la dueña de H-54.

Qué pasa con los locales

En cuanto a los locales comerciales, el rubro que más prosperó fue el gastronómico, debido a la reactivación del consumo y la llegada de turistas.

“En este sector también experimentamos una mayor movilidad. Hay más casos en que los propietarios de los negocios decidieron mudarlos a otro espacio, aprovechando alguna oportunidad, en un contexto en que se registra un aumento de la oferta”, señaló Esseiva.

Sus clientes manifestaron mayor interés por locales de entre 100 m2 y 200 m2, sobre todo para la expansión de franquicias, detalló.

Un reciente relevamiento de la Cámara Argentina de Comercio y Servicios (CAC), hecho entre marzo y abril, también detectó que el número de locales vacíos en las principales áreas comerciales de la Ciudad de Buenos Aires registró una baja de 25,4% en relación con el mismo período de 2021.

Durante el segundo bimestre de 2022 se observó un total de 341 locales en venta, alquiler o cerrados en las áreas relevadas. Con respecto a la medición anterior, de enero-febrero, también se detectó un descenso, en este caso, de 9,8%, ya que entonces los locales vacíos eran 378.

Si se analizan exclusivamente los locales en alquiler y venta (es decir, los ofrecidos), este sondeo observó que, en alquiler hubo una baja de 25,69% con relación al bimestre anterior y una caída del 39,5% con respecto al 2021, mientras que, en venta disminuyeron un 25% comparados con el periodo enero-febrero y cayeron un 37,9% en comparación a marzo-abril de 2021.

Fuente: Clarin

Hoy la mayor demanda de oficinas se concentra en los barrios porteños. En el primer trimestre del año se alquilaron 12.937 m2 y revirtieron la tendencia negativa desde 2020. ¿Cuáles son las zonas con más demanda? ¿Por qué?

La vuelta a la presencialidad empezó a evidenciarse en el mercado de oficinas. Por primera vez, los números empiezan a revertirse. Hoy la tendencia es estar cerca de los empleados. Avenida Libertador y el barrio de Palermo están al tope y ya hay lista de espera para aquellas empresas que busquen instalarse allí.

Según el último informe de Cushman & Wakefield, el año comenzó con una absorción positiva con respecto a las oficinas de clase B de 12.937 metros cuadrados (m2) contratados, mayormente en el submercado Centro Sur.

El estudio revela que se liberaron 5328 m2 y que el submercado donde más se registró la desocupación fue en Catalinas-Plaza Roma, sin embargo, la absorción neta fue positiva por 7609 metros cuadrados.

“El primer trimestre del año arrojó números muy alentadores. Son mejores de lo que habíamos estimado para este comienzo de año y de seguir así, las tendencias se revertirán”, explica Martín Potito, director de la división oficinas de LJ Ramos.

“Hoy en Palermo no hay lugar. Todas las oficinas están ocupadas. Distinta es la realidad que atraviesa el mercado del Microcentro o de otras zonas de Capital. Es un barrio que siempre fue muy demandado, pero post pandemia se potenció“, agrega el empresario inmobiliario.

La tendencia de las empresas es acercarse a los empleados. Y en muchos casos, aquellas compañías que concentraban a todo su personal en una sola sede hoy decide diversificarse. “Esto pasa en aquellas firmas de más de 5000 empleados“, cuenta Potito.

Lo que hacen las empresas es alquilar oficinas más chicas en diferentes puntos de la Ciudad y el Gran Buenos Aires. “Por ejemplo, una empresa que tiene su casa central en Zona Norte, hoy contrata oficinas chicas en la zona de Palermo o en Catalinas para ofrecerles a sus empleados otros sitios y acortar las distancias de los viajes“, resume el especialista.

Dónde hay mayor demanda de oficinas

Los datos de Cushman & Wakefield arrojan una vacancia promedio del 10,6%. Se conforma con 10,7% en CBD (zona céntrica) y 10,3% en NON CBD (zona no céntrica).

Ahora bien, distribuido por metros en cada submercado, la mayor cantidad de superficie disponible la ofrece Microcentro que cuenta con 31.725 m2 libres y Catalinas-Plaza Roma con 26.382 m2. En el otro extremo, la menor superficie disponible se encuentra en la Zona Dot donde hay 1447 m2 libres, resalta el informe.

“En la zona de micro y macro centro hay movimiento, pero el stock disponible sigue siendo mayor que la demanda”, explica Potito. Además agrega que “hoy las empresas se inclinan por el corredor de Av. Libertador y el barrio de Palermo”.

Fuente: El Cronista

Nuestro equipo de Investigación de Mercado presenta el informe de oficinas clase B de Buenos aires para el primer trimestre de 2022.

En este primer trimestre este segmento de oficinas registró un vacancia promedio de 10,6%, conformado por 10,7% en la zona céntrica (CBD) y 10,3% en la zona no céntrica (NON CBD).

El precio promedio de alquiler pedido cedió un 11%, cerrando en 16,9 USD/m².

Gracias al concepto de radios y la plataforma interactiva de Cushman & Wakefield las empresas cuentan con la información más precisa y detallada del mercado.

Solo los datos más precisos sobre el mercado logístico pueden ayudar, en estos tiempos, a tomar las mejores decisiones a la hora de elegir un depósito para instalarse. Cuál es el nivel de vacancia, precio promedio y qué alternativas hay próximas a los diversos sistemas de transporte son variables fundamentales. Y más si esos datos se pueden desagregar en la Ciudad de Buenos Aires y los cuatro “anillos” que la rodean.

Cushman & Wakefield viene trabajando desde hace ya un tiempo con un “sistema de radios” que permite obtener datos segmentados por última milla (1º radio, de 0 a 15 km), Gran conurbano (2º radio, de 15 a 30 km), Sector logístico industrial (3º radio, de 30 a 45 km) y Agroindustria y potencial portuario (4º radio, de 45 a 60 km). Y lo presenta a través de una plataforma interactiva, a la cual le van sumando variables como el crecimiento del tejido urbano o el sistema de transporte de carga, por ejemplo.

Gracias a esta forma de ordenar la información, sus reportes trimestrales ofrecen el panorama más completo y preciso del mercado logístico. “El año comienza con optimismo debido a la tendencia a la baja en la tasa de vacancia y la apreciación del precio pedido. Ambos acontecimientos están enmarcados por un contexto de crecimiento en la demanda de superficie, en gran parte por la expansión de operaciones y la evolución del e-commerce”, señalan en el último de ellos.

El sistema de radios, una visión integral del mercado

“Durante el período de pandemia identificamos que había una gran absorción de metros cuadrados y que se produjeron principalmente en el primer anillo o en las cercanías de la Capital Federal. Eso nos llevó a entender los submercados de una nueva manera: no por punto geográfico sino por radios o cercanías a la Ciudad de Buenos Aires”, explica Santiago Isern, Bróker Industrial de Cushman & Wakefield. “Con períodos consecutivos de vacancia en franco descenso y pocos metros en construcción, vemos al sistema de radios como una herramienta necesaria para analizar el mercado de manera integrada, entendiendo así que opciones en el norte, en el sur o en el oeste pueden servir como solución a distintos requerimientos sin importar tanto el punto geográfico sino la cercanía”, agrega.

Uno de los principales datos que revela el último informe y que marca la importancia de analizar al mercado a través del sistema de radios, es que el radio de última milla es el primero en quebrar la vacancia de dos dígitos. Su descenso a 8,9% representa la baja más importante desde el período de prepandemia. A su vez, en los primeros dos anillos no se registran proyectos en construcción, motivo por el cual se prevé que la vacancia siga con la tendencia a la baja y a la espera de que desarrolladores e inversores apuesten a la zona.

A través de la nueva plataforma interactiva de Cushman & Wakefield, se puede visualizar por ejemplo que en el área metropolitana de la Ciudad de Buenos Aires y el Gran Buenos Aires, es decir en los primeros 30 km del sistema de radios, se aglomera el 78 % de la población de la región y que por su territorio pasan diversas rutas provinciales, líneas de trenes y de otros medios de transportes que permiten la conexión con el centro de la ciudad. En este contexto, los radios actúan como placas de superficie con distintos perfiles de uso dentro de la cadena logística, adoptando cada uno un rol diferente en función a su ubicación estratégica.

¿Dónde se ubican los diferentes tipos de depósitos y la población?

La mayoría de los grandes depósitos, por ejemplo, se ubican en la franja del kilómetro 30 al 45. La superficie de estas propiedades tiene en promedio 30.000 m², por lo que allí se encuentra la mayor cantidad de metros cuadrados del mercado. Mientras que, en el último tramo del circuito logístico de entregas, conocido como “última milla”, están los depósitos más pequeños, ubicados en posiciones favorables para operaciones de e-commerce.

Una de las nuevas variables sumadas a este sistema es la de Desarrollo Urbano. “Ahora las empresas pueden ver claramente cómo fue creciendo la superficie construida y la población en las distintas franjas de Buenos Aires para poder tomar mejores decisiones. Desde 1986 la superficie aumentó un 73% y las franjas que más desarrollo tuvieron fueron las que van del kilómetro 30 al 45, que mostró un 96 % de incremento, y la del kilómetro 15 al 30, que creció un 70 %. Esta expansión de la mancha urbana se registró en las proximidades de las redes de autopistas y tendidos ferroviarios y en nuevos desarrollos privados”, indica Lucas Desalvo, Gerente de Investigación de Mercado de Cushman & Wakefield.

En cuanto a la evolución de los valores, Desalvo afirma que “el inicio del año se vio marcado por una recomposición en el precio pedido, que ahora llega a USD5,4/m² y que había alcanzado un piso histórico de USD5,0/m² a mitad de 2021″. Y con respecto a los desarrollos, concluye que el ingreso al mercado del Centro Logístico Tres de Febrero, ya con un 54% de superficie prealquilada, “fortalece al submercado Oeste y muestra las oportunidades que tiene la zona a nivel logístico”.

Fuente: La Nación.

Es la tendencia que se afianza con las empresas expandiendo operaciones y tomando más metros mientras la superficie en construcción es escasa.

El primer trimestre de 2022 marcó un comienzo de año con buenas perspectivas debido a la tendencia a la baja en la tasa de vacancia que se espera que continúe así durante el resto del año, acercándose a la vacancia estructural del mercado que se ubica entre un 7 y 8% . Así lo indica el último informe Panorama de Inmuebles Logísticos.

En un contexto de crecimiento en la demanda de superficie por la expansión de operaciones y la evolución del e-commerce,  se produjeron estos últimos meses varios movimientos y  búsquedas en el mercado. Un ejemplo claro es el rubro supermercadista que se está ampliando y haciendo fly to quality, al cambiar sus depósitos propios por espacios alquilados de mayor categoría.

Por otra parte, el informe destaca como principal hito del trimestre la entrada al mercado de dos proyectos, siendo el Centro Logístico Tres de Febrero el de mayor jerarquía, con el 54 % de superficie pre-alquilada. Si no se considerase el ingreso de los nuevos centros, la vacancia hubiese bajado a 11,8 %, es decir 1,2 puntos porcentuales respecto al trimestre anterior. En este contexto, la absorción neta del período fue de 58.300 m².

“Teniendo en cuenta que la superficie en construcción asciende a 31.000 m², una cifra que queda baja para un sector que tiende a contratar un promedio de 110.000 m² por año, y la demora que suele tener este tipo de proyectos, estimamos que, con este ritmo de operaciones, para fin de año, la vacancia va a ser cercana a cero, y esta situación se mantendría por largo tiempo” puntualizó Santiago Isern, nuestro Broker senior del área industrial y agregó: “la mayor parte de la superficie en obra se encuentra en el radio que va entre los 30 a 45 km. En los primeros radios, la tierra es escasa y está cara para desarrollar”.

Vacancia y precio por radios

“Mientras la vacancia promedio fue de 13% en el período, el radio de última milla (0 a 15 km) es el primero en perforar el piso de los dos dígitos, descendiendo a 8,9 %, hito que representa la baja de vacancia más importante desde el período de pre-pandemia (año 2019). En tanto, el radio que ostenta el mayor precio de alquiler pedido es el denominado Gran Conurbano (15 a 30 km) con USD 5,9/m² contra un promedio de USD 5,4/m²” manifestó Lucas Desalvo, nuestro Gerente de Investigación de mercado.

Compraventas en el sector logístico

Asimismo, es importante mencionar que, desde fines de 2021, se concretaron algunas operaciones de compra venta dentro del mercado por 72 millones de dólares, en los que se transaccionaron 105.000 m2. Por primera vez hubo empresas multinacionales que hicieron inversiones en inmuebles logísticos con renta para capitalizar pesos acumulados y se están viendo intenciones de otras empresas de adquirir también este tipo de activos.

Fuente: Cushman & Wakefield

Presentamos la nueva edición del informe que releva los datos del Mercado Logístico de forma regular. El año comienza con optimismo debido a la tendencia a la baja en la tasa de vacancia y la apreciación del precio pedido. Ambos acontecimientos enmarcados dentro de un contexto de crecimiento en la demanda de superficie, en gran parte por la expansión de operaciones y la evolución del e-commerce. Se registra en este trimestre, que el radio de última milla (0 a 15 km), es el primero en quebrar la vacancia de dos dígitos, descendiendo a 8,9 %, hito que representa la baja de vacancia más importante desde el 2019.

El mercado de oficinas continuó mostrando signos de estabilidad durante el primer trimestre de 2022. Así lo exhibió el último informe Market Beat elaborado por Cushman & Wakefield.

De acuerdo con el documento, con la baja de casos de COVID y la vuelta paulatina a los espacios de trabajo, tanto la vacancia promedio como los precios de alquiler pedidos mantuvieron niveles similares a los del período anterior. Sin embargo, lo más destacado del trimestre fue el incremento de las operaciones de compra venta.

“En lo que va de 2022, se hicieron operaciones por aproximadamente USD 48 millones, en las cuales se transaccionaron 11.600 m2. El motivo que disparó estas compras fue la acumulación de pesos de grandes compañías, y en todos los casos, se trató de oficinas con renta”, señaló José Viñas, director de Brokerage de Cushman & Wakefield.

El informe que releva los movimientos del mercado de alquiler, muestra que la vacancia alcanzó el 15,5%, cifra que, pese a ser constante, se compone en base al movimiento de oferta y demanda que hubo entre los diferentes submercados. Lo mismo ocurre con el precio de alquiler pedido, donde el promedio general descendió solo 1,6% hasta los 24,3 USD/m2, producto de bajas pronunciadas en ciertas zonas y subas en otras.

En ese marco, el corredor Libertador Caba sigue consolidándose como el submercado con el precio más alto (30,2 USD/m2). Mientras que Libertador GBA presenta la vacancia más baja (5,1%) seguido por el Distrito Tecnológico (7,9%).

La absorción neta del trimestre fue de -2697 m2, producto de 11.775 m2 contratados y -14.472 m2 desocupados. “La tendencia de contratación muestra una reversión zonal, se ocuparon 2029 m2 en el área CBD (zona céntrica), en contraposición con -4.726 m2 en Non-CBD (zona no céntrica). Los rubros que más superficie tomaron fueron retail, naviero y tecnológico”, destacó Lucas Desalvo, gerente de Investigación de Mercado.

Corredor Panamericana sigue siendo el submercado más afectado, con 5943 m² liberados, seguido por Puerto Madero, con 4124 m2. En tanto, Catalinas-Plaza Roma y Microcentro fueron los de mayor absorción positiva, con 2955 m² y 2877 m² ocupados en el trimestre, respectivamente.

En cuanto al futuro, el mercado de oficinas clase A continúa con 243.718 m2 en construcción, ya que los desarrollos pautados para el trimestre que acaba de terminar postergaron sus plazos de entrega. Debido a la incertidumbre en torno a la recuperación económica nacional y a la situación global, es difícil estimar la finalización de los desarrollos en construcción, e incluso algunos pautados para este año podrían entregarse recién en 2023.

Por otro lado, el panorama sigue siendo positivo respecto a la ocupación de los metros cuadrados en construcción: cerca del 50% del volumen está en distritos con vacancia por debajo del 10%.

Sin ingreso de proyectos nuevos al momento, la superficie pautada es de 729.095 m² hasta 2026. Si bien aún no sucedió, puede que la cifra disminuya, tanto por posibles cancelaciones en los proyectos como por cambios de destino a residencial, siempre dependiendo de los eventos económicos del país.

Fuente: WEBPICKING

El mercado de oficinas inició el año con un importante volumen de transacciones, al llegar casi a los 50 millones de dólares por operaciones de compra-venta en el primer trimestre, y continuar mostrando signos de estabilidad en el comienzo del año por la vuelta paulatina a los espacios de trabajo, por la vacancia promedio, como por los precios de alquiler que mantuvieron niveles similares a los del período anterior.

“En lo que va de 2022, se hicieron operaciones por aproximadamente US$ 48 millones, en las cuales se transaccionaron 11.600 metros cuadrados. El motivo que disparó estas compras fue la acumulación de pesos de grandes compañías, y en todos los casos, se trató de oficinas con renta”, señaló José Viñas, director de Brokerage de Cushman & Wakefield.

El último informe Market Beat elaborado por la compañía de servicios inmobiliarios corporativos, que releva los movimientos del mercado de alquiler, mostró que la vacancia alcanzó el 15,5 %, cifra que, pese a ser constante, se compone en base al movimiento de oferta y demanda que hubo entre los diferentes submercados.

Lo mismo ocurre con el precio de alquiler pedido, donde el promedio general descendió solo 1,6% hasta los 24,3 dólares por metro cuadrado, producto de bajas pronunciadas en ciertas zonas y subas en otras.

En ese marco, el corredor Libertador Caba sigue consolidándose como el submercado con el precio más alto (30,2 dólares por metro cuadrado), mientras que Libertador GBA presenta la vacancia más baja (5,1%) seguido por el Distrito Tecnológico (7,9%).

La absorción neta del trimestre fue de -2697 m2, producto de 11.775 m2 contratados y -14.472 m2 desocupados, se destacó en el trabajo.

“La tendencia de contratación muestra una reversión zonal, se ocuparon 2.029 metros cuadrados en el área CBD (zona céntrica), en contraposición con -4.726 m2 en Non-CBD (zona no céntrica) . Los rubros que más superficie tomaron fueron retail, naviero y tecnológico”, destacó Lucas Desalvo, gerente de Investigación de Mercado.

El Corredor Panamericana sigue siendo el submercado más afectado, con 5943 m² liberados, seguido por Puerto Madero, con 4124 m², en tanto, Catalinas-Plaza Roma y Microcentro fueron los de mayor absorción positiva, con 2955 m² y 2877 m² ocupados en el trimestre, respectivamente.

En cuanto al futuro, el mercado de oficinas clase A continúa con 243.718 m² en construcción, ya que los desarrollos pautados para el trimestre que acaba de terminar postergaron sus plazos de entrega.

Debido a la incertidumbre en torno a la recuperación económica nacional y global, es difícil estimar la finalización de los desarrollos en construcción, e incluso algunos pautados para este año podrían entregarse recién en 2023.

Fuente: EL DESTAPE

El motivo que disparó estas compras fue la acumulación de pesos de grandes compañías, y en todos los casos, se trató de oficinas con renta.

Fuente: EL ECONOMISTA

El mercado inició el año con un importante volumen de transacciones, llegando casi a los USD 50 millones en el primer trimestre.

El mercado de oficinas continuó mostrando signos de estabilidad durante el primer trimestre de 2022. Con la baja de casos de Covid y la vuelta paulatina a los espacios de trabajo, tanto la vacancia promedio como los precios de alquiler pedidos mantuvieron niveles similares a los del período anterior. 

Sin embargo, lo más destacado del trimestre fue el incremento de las operaciones de compraventa. ““En lo que va de 2022, se hicieron operaciones por aproximadamente USD 48 millones, en las cuales se transaccionaron 11.600 m².  El motivo que disparó estas compras fue la acumulación de pesos de grandes compañías, y en todos los casos, se trató de oficinas con renta”, señaló José Viñas, nuestro director de Brokerage de Cushman & Wakefield.

El último informe Market Beat que releva los movimientos del mercado de alquiler, muestra que la vacancia alcanzó el 15,5 %, cifra que, pese a ser constante, se compone en base al movimiento de oferta y demanda que hubo entre los diferentes submercados. Lo mismo ocurre con el precio de alquiler pedido, donde el promedio general descendió solo 1,6% hasta los 24,3 USD/m², producto de bajas pronunciadas en ciertas zonas y subas en otras.

En ese marco, el corredor Libertador Caba sigue consolidándose como el submercado con el precio más alto (30,2 USD/m²), mientras que Libertador GBA presenta la vacancia más baja (5,1%) seguido por el Distrito Tecnológico (7,9%).

La absorción neta del trimestre fue de -2697 m², producto de 11.775 m² contratados y -14.472 m² desocupados. “La tendencia de contratación muestra una reversión zonal, se ocuparon 2029 m² en el área CBD (zona céntrica), en contraposición con -4.726 m² en Non-CBD (zona no céntrica). Los rubros que más superficie tomaron fueron retail, naviero y tecnológico”, destacó Lucas Desalvo, nuestro gerente de Investigación de mercado.

Corredor Panamericana sigue siendo el submercado más afectado, con 5943 m² liberados, seguido por Puerto Madero, con 4124 m². En tanto, Catalinas-Plaza Roma y Microcentro fueron los de mayor absorción positiva, con 2955 m² y 2877 m² ocupados en el trimestre, respectivamente.

En cuanto al futuro, el mercado de oficinas clase A continúa con 243.718 m² en construcción, ya que los desarrollos pautados para el trimestre que acaba de terminar postergaron sus plazos de entrega. Debido a la incertidumbre en torno a la recuperación económica nacional y a la situación global, es difícil estimar la finalización de los desarrollos en construcción, e incluso algunos pautados para este año podrían entregarse recién en 2023.

Por otro lado, el panorama sigue siendo positivo respecto a la ocupación de los metros cuadrados en construcción, ya que cerca del 50 % del volumen está en distritos con vacancia por debajo del 10%.

Sin ingreso de proyectos nuevos al momento, la superficie pautada es de 729.095 m² hasta 2026. Si bien aún no sucedió, puede que la cifra disminuya, tanto por posibles cancelaciones en los proyectos como por cambios de destino a residencial, siempre dependiendo de los eventos económicos del país.

Fuente: Cushman & Wakefield

El martes 5 de abril, en la Universidad Torcuato Di Tella (UTDT), nuestro director, Herman Faigenbaum, quien también dirige desde el 2006 el Programa Ejecutivo de Real Estate Management, estuvo a cargo de la presentación y moderación de este evento que contó con la presencia de importantes referentes del sector y un público muy interesado en la temática del libro: cómo determinar el mejor momento para comprar tierra, tomar préstamos de construcción, vender o alquilar unidades.

El autor, Fernando Levy Hara, actualmente es director y cofundador de Unico Developers con base en Florida, USA y brinda cursos de Estrategias Internacionales de Inversión en la Universidad de Harvard.  A partir de su propia experiencia en proyectos en Estados Unidos, Argentina y Europa, el conocimiento de los ciclos económicos y la información disponible en cada mercado, en su libro “Ciclos económicos y desarrollo inmobiliario” invita a construir la “bola de cristal” que permitirá anticipar la evolución futura, creando condiciones para desarrollar proyectos de inversión exitosos.

El libro contó también con la colaboración de Alejandro Sparacino,  economista y consultor en temas de real estate y urbanismo para sector privado, público y organismos internacionales quien también estuvo en el evento de presentación.

En la apertura, Herman Faigenbaum, comentó “es un enorme placer para nosotros, organizar este tipo de actividades en las que volvemos a vernos y reunimos para reflexionar y hablar acerca del saber y el hacer de nuestra actividad.

Por su parte, Damián Tabakman, director de la CEDU y coordinador del REM, quien además escribió el prólogo del libro, comentó: “me impactó que, por primera vez un autor de habla hispana de nuestra industria, levantara la importancia del “timing” respecto del resultado de las inversiones inmobiliarias”.

Este libro demuestra que el modo en que conceptualizamos aquello que sucedió en el pasado, a través del análisis de los ciclos económicos, es lo que permitirá comenzar los proyectos en el momento indicado y tomar decisiones inteligentes de inversión.

El evento finalizó con un cocktail en el que el autor y los invitados pudieron intercambiar opiniones en un ambiente cálido y distendido.

Por Cushman & Wakefield

El crecimiento del comercio electrónico y la revolución de los datos —pandemia mediante— modificaron las reglas del consumo y la ubicación de los depósitos logísticos ya no es la única variable a tener en cuenta. 

El sistema de radios, que viene a superar el análisis tradicional que diferenciaba tres submercados, es fundamental para comprender de manera más fácil y eficiente un escenario que se volvió más complejo. 

¡Exploralo desde nuestra plataforma interactiva! 

Hace dos años, el equipo de investigación de mercado de Cushman & Wakefield, empresa global de servicios inmobiliarios corporativos, presentó el “Sistema de radios” una nueva manera de ver el mercado de inmuebles logísticos para comprender mejor el comportamiento del mismo a raíz del crecimiento del e-commerce que se intensificó por la Pandemia.

En esa primera instancia, se dividió el mercado en cuatro franjas tomando como eje el epicentro de la Ciudad y se las caracterizó según su ocupación: Última milla (1º radio, de 0 a 15 km), Gran conurbano (2º radio, de 15 a 30 km), Sector logístico industrial (3º radio, de 30 a 45 km) y Agroindustria y potencial portuario (4º radio, de 45 a 60 km).

Hoy, Cushman & Wakefied presenta nuevas variables que se suman al análisis como el crecimiento del tejido urbano y el sistema de transporte y lanza una plataforma interactiva para visualizar los datos de una manera más práctica y así entender cómo se configura el mercado inmobiliario logístico, a la que puede accederse a través de este link:

https://cushwakeargentina.com/sistema-de-radios/

Centralidad: la última milla como epicentro de un sistema

El área metropolitana de la Ciudad de Buenos Aires y el Gran Buenos Aires muestran una concentración urbana en los primeros 30 km del sistema de radios. Esas dos franjas aglomeran al 78 % de la población de esta región y por su territorio pasan diversas rutas provinciales, líneas de trenes y de otros medios de transportes que permiten la conexión con el centro de la ciudad.

En este contexto, los radios actúan como placas de superficie con distintos perfiles de uso dentro de la cadena logística, adoptando cada uno un rol diferente en función a su ubicación estratégica.

La mayoría de los grandes depósitos, por ejemplo, se encuentran en la franja del kilómetro 30 al 45. La superficie de estas propiedades tiene en promedio 30.000 m², por lo que allí se encuentra la mayor cantidad de metros cuadrados del mercado. Mientras que, en el último tramo del circuito logístico de entregas, que va del kilómetro 0 al 15 y conocemos como “última milla”, encontramos depósitos más pequeños, ubicados en posiciones favorables para operaciones de e-commerce.

Desarrollo urbano

Con respecto a la inclusión de la evolución del desarrollo urbano, Lucas Desalvo, gerente de Investigación de mercado, comentó: “nos pareció muy atinado sumar esta variable para que las empresas puedan ver claramente cómo fue creciendo la superficie construida y la población en las distintas franjas de Buenos Aires y cuáles fueron las que más lo hicieron para poder tomar mejores decisiones a la hora de decidir el mejor lugar para instalarse”. Y puntualizó: “desde el año 1986, la superficie aumentó un 73 % y las franjas que más desarrollo tuvieron fueron la que va del kilómetro 30 al 45, que mostró un 96 % de incremento, y la del kilómetro 15 al 35, que creció un 70 %. Esta expansión de la mancha urbana se registró en las proximidades de las redes de autopistas y tendidos ferroviarios y en nuevos desarrollos privados”.

En este cuadro se ve claramente cómo fue evolucionando la superficie en cada franja: