El mercado de oficinas clase B presentó durante el primer trimestre del año una tasa de vacancia de 11,8%, lo que implica una caída interanual de 0,2 p.p., y de 0,6 p.p. respecto del trimestre previo.

La superficie alquilada fue de 8.185 m², mientras que la desocupada fue de 5.898 m², por lo que la absorción neta fue de 2.287 m². Este resultado demuestra una puja de la demanda de oficinas clase B, donde la superficie alquilada del trimestre creció 133% respecto al primer trimestre de 2023.

El precio de alquiler promedio disminuyó en 31 centavos de dólar, una pequeña variación del 1,96% en términos porcentuales.

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Durante el último trimestre del 2023, la tasa de vacancia de oficinas clase B de Buenos Aires alcanzó un 12,4%, lo que significa un aumento con respecto al trimestre anterior.

El precio pedido promedio de alquiler tuvo una variación nula bajo el análisis trimestral y una baja de tan solo el 0,18 % en la comparativa interanual.

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Durante el tercer trimestre la tasa de vacancia de Oficinas Clase B de Buenos Aires alcanzó un 12,2%, lo que representó una variación del 3,3% respecto del trimestre anterior.

El precio promedio de alquiler pedido se mantuvo en 16,1 USD BNA mensuales por metro cuadrado, lo que significó una variación nula bajo el análisis interanual.

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Reconocimiento internacional

La revista inglesa Euromoney dio a conocer los resultados de su encuesta anual de Servicios Inmobiliarios (Real Estate Survey 2023), en la que Cushman & Wakefield resultó seleccionada a nivel local y regional como la mejor empresa de servicios inmobiliarios.

“Nuestro objetivo es estar cerca de los clientes y brindarles un servicio de excelencia para potenciar sus inmuebles y que puedan sacarle su máximo potencial. Cada nuevo reconocimiento es una señal de apoyo, y un impulso para redoblar esfuerzos y seguir dando lo mejor. Vale la pena” señaló Herman Faigenbaum, CEO de Cushman & Wakefield América del Sur.

Los premios inmobiliarios de Euromoney son votados por todos los componentes de la industria (desarrolladores, asesores, bancos y clientes) lo que les da una particular importancia para reconocer la fortaleza en cada sector.

Tras los cambios drásticos que impuso la pandemia, los empleadores encontraron un nuevo equilibrio que se traslada a su vez a los edificios de oficinas clase A.

Como ocurre también en otras latitudes, en Sudamérica se continúa incrementando la presencialidad laboral en esta nueva etapa, en el marco de la modalidad de trabajo híbrida, lo cual genera una tendencia hacia la baja en la superficie disponible de oficinas. Las empresas que luego de la crisis pandémica apostaron por reinventar el uso de las oficinas, son las que ahora están presentando una sostenida búsqueda de espacios cada vez más saludables y adecuados a sus necesidades actuales. Esto, en un futuro, afectará positivamente, presionando la vacancia a la baja. Estas son las principales conclusiones del Market Beat regional de oficinas premium para el primer semestre de 2023 elaborado por el Departamento de Investigación de Cushman & Wakefield, empresa global de servicios inmobiliarios corporativos.

“Gracias a la estabilidad de gran parte de los países de la región, las inversiones de largo plazo están ganando terreno, y el tamaño del mercado está creciendo. Esto ocurre principalmente en las economías más estables como Chile y Colombia que, a pesar de tener un ratio medio de metros cuadrados por habitante, poseen las vacancias más bajas de la región, a diferencia de Argentina y Perú”, comentó Herman Faigenbaum, CEO para Sudamérica de Cushman & Wakefield.

Yendo al análisis de cada una de las grandes ciudades, Buenos Aires cerró el primer semestre del año con una vacancia del 14,1% en el mercado de oficinas corporativas, lo que representa una caída interanual del 11,3%, en tanto que Río de Janeiro continúa con una tendencia marcada a la baja, cerrando el primer semestre en 28%, el valor más bajo desde comienzos de 2016, y São Paulo se mantiene estable en 22,5%.

En cuanto a Santiago, el segundo trimestre de 2023 finaliza con una vacancia de 11,1 %, equivalente a una superficie de 192.587 m², lo que representa un aumento interanual de 13%. En Bogotá, el mercado de oficinas clase A sigue actualizando su oferta con la entrada de nuevo inventario, con una vacancia que se mantiene en torno al 12%,mientras que en Lima el retorno progresivo a los espacios de trabajo redujo este índice al 19%, lo cual representa un 12,7% menos que en el mismo período del año anterior.

Oferta, demanda y precio

Luego de la reacción apresurada de retornar a las mismas oficinas tras la pandemia, que repercutió en gran parte de los países de la región en la recuperación del mercado, en la primera mitad de este año se comenzaron a notar comportamientos estratégicos por parte de las empresas, centrados principalmente en el bienestar de los ocupantes de las oficinas.

“En el caso de Buenos Aires, se registró una absorción neta positiva de 5.509 m² en este primer semestre, cifra que aún no puede considerarse como un indicador de recuperación”, puntualizó Carolina Wundes, coordinadora de investigación de mercado de Cushman & Wakefield.

Con una absorción neta de 38.173 m², Rio de Janeiro percibió una tendencia de más ocupaciones al comienzo del año y una desaceleración en la última parte del semestre. A su vez, el mercado de oficinas CBD clase A de São Paulo mostró una absorción neta positiva, de 34.404 m².

En Santiago, la absorción neta alcanzó un valor de 11.262 m² en el primer semestre del año. Bogotá, uno de los mercados más saludables, cerró el período con 35.590 m². Por su parte, Lima mostró una absorción neta de 20.089 m², en el primer semestre del año.

“Con respecto a los valores de los alquileres, en esta primera mitad de año el precio promedio pedido experimentó un alza generalizada. Esto se debe a que las principales empresas están evaluando estratégicamente el uso de la oficina y liberando pisos de grandes superficies para ocupar menos metros cuadrados, pero de mayor calidad. Estas desocupaciones presentan valores por encima del promedio del mercado” agregó Wundes.

El precio promedio total de arrendamiento de oficinas clase A en Buenos Aires fue de 23,95 USD BNA/m², una leve suba de tan solo 2% respecto al período anterior. En Rio de Janeiro se incrementó 17% respecto del semestre anterior, con un precio de renta promedio de 18,20 USD/m², y São Paulo registró una marcada alza culminando el período en 21,54 USD/m².

En el caso de Santiago, hubo una suba en dólares americanos, debido al cambio en moneda local. El 11,6% de incremento registrado en el primer semestre sigue siendo impulsado principalmente por la inflación. Bogotá presenta una situación similar,  con un aumento en el precio de renta de 8 % interanual, cerrando en 17,8 USD/m². Finalmente, Lima es la única ciudad en la cual el precio pedido disminuyó hasta 15,7 USD/m², posicionándola dentro del grupo de mercado aún favorable para la demanda.

Obras en curso y proyectadas

A medida que las empresas van clarificando sus necesidades y sus posiciones, las obras en curso comienzan a tener fecha de entrega. No sucede lo mismo con los proyectos pautados, los cuales están en evaluación hasta que ingresen al mercado los metros cuadrados en obra. Si bien el mercado de oficinas atraviesa un proceso de recuperación, aún hay cierta incertidumbre sobre su futuro.

En Buenos Aires, la superficie que se está construyendo actualmente es de 329.468 m². La mayor parte de esta superficie ya debería haber sido entregada, pero las fechas de finalización continúan aplazadas.

Rio de Janeiro sigue la tendencia de los últimos períodos y no presenta nuevas entregas desde 2018 pero, a diferencia de otros períodos, la superficie futura ascendió a 470.293 m². Por otro lado, con 1,2 millones de m² construidos desde 2015, en São Paulo se entregaron 119.000 m² de nuevo inventario durante el primer semestre de 2023, un signo alentador y otra de las razones por las cuales es la región con la mayor vacancia.

Santiago cuenta con 185.386 m² en construcción, 87% de los cuales se espera que estén en operaciones a más tardar en 2024. La superficie de proyectos que aún no inician sus construcciones es de 205.149 m².

En Bogotá, actualmente se encuentran en construcción 150.015 m² representados en ocho proyectos y, para el cierre de este año, se proyecta el ingreso de 10.800 m². Con relación a la superficie proyectada en planos, se identifican 679.740 m² para ser entregados en los próximos 6 a 9 años, aunque muchos no poseen fecha de inicio.

En Lima, por último, con una superficie en construcción de 67.960 m², es posible estimar fechas de entrega a medida que se visualizan los avances de las obras. Los proyectos que aún no inician su construcción o están en etapa de evaluación suman 46.069 m².

Fuente: Cushman & Wakefield

Cada ciudad ha mostrado distintas particularidades en la primera mitad del año.

En el mercado logístico continúa habiendo una demanda importante de superficies de almacenamiento clase A en las principales ciudades de Sudamérica, pero con una disminución del 23 % en comparación al mismo período del año 2022. Ese es el dato más importante que surge del informe regional del mercado de inmuebles logísticos para el primer semestre de 2023 elaborado por nuestra el área de Investigación de Mercado.

“Las ciudades de Santiago, Bogotá y Buenos Aires son las que presentan vacancias inferiores a 3%, con 0,70%, 1,66 % y 2,80% respectivamente. Las dos últimas han seguido en descenso en estos últimos períodos, ya que la superficie disponible es limitada para la demanda existente. Cada ciudad se ha comportado de manera particular, pero manteniendo cierto dinamismo”, manifestó Carolina Wundes, nuestra coordinadora de investigación de mercado.

En Lima la vacancia aumentó en 6,38% respecto del semestre anterior y cerró en 9,34%. En Buenos Aires el crecimiento de la industria hizo descender la vacancia hasta el registro previamente mencionado y los espacios continúan con absorciones sostenidas, lo cual hace que la vacancia también se mantenga muy baja.

En Santiago la absorción neta de centros logísticos Clase A disminuyó interanualmente en un 58%, elevando la vacancia de 0% a un 0,7%. En São Paulo se incrementó levemente hasta el 9% y en Río de Janeiro, con un importante aumento de la producción, llegó al 18,76%, la más alta de la región.

Crecimiento del inventario

Entre el segundo semestre de 2022 y el primer semestre de 2023, se registra en Sudamérica un aumento promedio del inventario de centros logísticos del 3,13%. Se destacan Santiago, con un 4,30%, y São Paulo, con una variación positiva del 3,94%.

São Paulo y Rio de Janeiro son las ciudades con los mayores ratios de superficie de centros logísticos por cada mil habitantes, con un promedio de 450 m², lo que explica, en parte, por qué poseen las vacancias más altas de la región. A continuación, Santiago y Bogotá presentan un promedio de 255 m² y, finalmente, Buenos Aires y Lima, con un promedio de 160 m².

A lo largo del año 2022 se registró una transferencia acumulada de 15.530.000 TEUS en los puertos analizados, lo cual corresponde a un 10 % más que el año 2021. Callao es el puerto que más aumentó su movimiento, pasando de 2.486.425 a 2.847.044 TEUS, una variación del 14,50%. El Puerto de Buenos Aires mostró un desempeño negativo, con una disminución del 40,55%, consecuencia de la situación país y las restricciones de las importaciones.

Finalmente, los puertos con mayor movimiento por país son: Santos y Río de Janeiro en Brasil, San Antonio en Chile, Buenos Aires en Argentina, Cartagena en Colombia y Callao en Perú.

Precios más altos

Se registran en las principales ciudades de la región aumentos en los precios de renta pedidos por lo que, al cierre del primer semestre, el promedio entre los países fue de 5,99 USD/m², un 13 % más alto en comparación al semestre anterior (5,30 USD/m²).

Buenos Aires (USD 7,16/m²) evidenció el incremento semestral más significativo en este indicador con un 25% de diferencia y una variación interanual del 33%. En depósitos premium (A+), el valor puede llegar hasta USD 8,5 por m². En Santiago, los precios cerraron el semestre en un valor de USD 7,88 por m², un 15% más altos en relación con lo registrado el semestre anterior y una variación interanual de 33,5%. São Paulo también mostró una importante variación positiva anual, terminando el segundo semestre en USD 5,91 por m² al mes (+17%).

Por su parte, el precio promedio en Bogotá cerró el primer semestre, para el mercado de bodegas, en USD 4,88 por m², lo que refleja un aumento del 3% en comparación con el mismo periodo de 2022. En Lima, mientras tanto, el precio de renta pedido cerró en 5,70 USD/m², lo que significó un ligero incremento de 2,7% respecto al segundo semestre de 2022. Esto es a pesar del crecimiento de la disponibilidad, principalmente en la Zona Sur.

Rentabilidad

Producto de las políticas monetarias más restrictivas en la región, y de sus repercusiones en los mercados de financiación inmobiliarios, los retornos exigidos por los inversores han ido aumentando para reflejar esta nueva realidad y la correspondiente prima de riesgo.

“Si bien existe aún un fuerte apetito para la inversión industrial, empujado por la demanda sana en el sector y la escasez de producto de calidad en los principales mercados, sigue percibiéndose una brecha en las expectativas de cap rates entre compradores y vendedores. A medida que se vayan iniciando los ciclos de baja de tasas de interés en los mercados, esta brecha se irá estrechando con mayor número de transacciones de inversión en renta logística, sobre todo en la clase de activo más institucional (A), y, en primera instancia, en los mercados más líquidos como Brasil y Chile. El caso excepcional es Argentina, donde el mercado se caracteriza por ser bimonetario, pero debido a que las transacciones mayormente son locales con la finalidad de resguardo de pesos, la situación muestra una compresión en el cap rate, que llega al 4,5%. De no existir el tipo de cambio desdoblado, la tasa de capitalización periódica debería encontrarse alrededor del 7 %.” comentó Herman Faigenbaum, nuestro CEO para Sudamérica.

Lo que viene

A pesar de que aún existe una demanda más alta que el promedio de los últimos 6 años, dado que hay poca oferta de m2 disponibles, este semestre se identifican cifras de absorción neta de al menos  50% inferiores al mismo periodo del año anterior en la mayoría de las ciudades, excepto Lima y Río de Janeiro.

Si se compara la dinámica de cada ciudad y se proyecta un escenario de producción y absorción similar, se podría prever cómo será el panorama al cierre del año 2023:

Bogotá y Buenos Aires tuvieron una caída promedio de la vacancia del 50% respecto al mismo período del año 2022 y se anticipa que si esta dinámica continúa, la vacancia podría ir bajando, acercándose al 0%, sobre todo si la producción de nuevos proyectos es insuficiente a corto plazo. Esto indudablemente impulsará los precios de arriendo pedido al alza.

São Paulo, Rio de Janeiro, Lima y Santiago experimentan este semestre un aumento de la vacancia. En todos estos casos la producción de nuevas superficies sobrepasa la absorción neta acumulada. Lima presenta una mejor demanda este año 2023, con una absorción neta 5 veces mayor que la registrada el primer semestre de 2022 y la vacancia tiende a aumentar debido a que la producción es más alta.

Santiago comienza este año a mostrar un cambio en la demanda, con una disminución en la absorción neta, que según proyecciones se va a reiterar en el tiempo, aumentando paulatinamente la vacancia de centros logísticos en esta ciudad.

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Fuente: Cushman & Wakefield

Como cada trimestre, nuestro equipo de Market Research analiza la actualidad del mercado de oficinas clase B en el presente informe.

Durante el segundo trimestre de 2023, el mercado de oficinas clase B presentó una tasa de vacancia de 12,1%, lo que significó una suba del 11,1% en comparación con el mismo trimestre del año anterior.

En lo que respecta a precios pedidos de alquiler, se mantienen en 16,1 USD BNA mensuales por metro cuadrado, lo que representa una baja interanual del 8%.

Focalizando el análisis en submercados, dos de ellos marcaron una mayor incidencia en el precio pedido por metro: Libertador CABA y Libertador GBA.

Conocer y tener presentes estos indicadores favorece a la toma de decisiones en tu empresa:

La demanda de espacios en centros logísticos y depósitos sigue en aumento. De acuerdo con nuestro último informe Market Beat Industrial, la vacancia ha ido disminuyendo periódicamente, marcando un récord histórico en la primera mitad del 2023.

En lo que respecta a precios, debido a la escasa oferta, se registró un incremento en el alquiler mensual, llegando a USD 7/m², un 30% más alto que el período anterior. Se prevé que el precio pedido promedio siga aumentando a medida que entren al mercado las obras en construcción, las cuales se caracterizan por su alta calidad (A+).

Aunque la absorción neta semestral ha sido menor en comparación con años anteriores debido a la escasa disponibilidad de centros logísticos, se espera que esta tendencia continúe hasta que finalicen las obras en curso.

Tenemos un análisis completo del mercado industrial, conocelo a continuación:

A diferencia de lo que ocurrió en el ámbito residencial, en el mercado corporativo no bajaron los precios y se continúan cerrando operaciones, observa el CEO de Cushman & Wakefield.

El real estate también tuvo un lugar en la agenda del evento CEO Profile, que organizaron El Cronista y la revista Apertura. José Ignacio Viñas, managing director de Cushman & Wakefield, se refirió al contexto de las oficinas y la logística. “Muchas empresas tienen pesos atrapados se volcaron a la compra de propiedades que antes alquilaban y otras siguen rentando los inmuebles que usan, pero adquieren otros como forma de inversión”, destacó.

Y añadió que, a diferencia de lo que ocurrió en el ámbito residencial, en el corporativo no bajaron los precios. “La demanda de oficinas e inmuebles logísticos está en alza. Lo que ocurre es que en los alquileres la rentabilidad bajó, ya que se toma el tipo de cambio oficial. La compraventa se realiza con MEP”, detalló.

Así, Viñas argumentó que se desenvuelve en un rol que “todas las empresas requieren por la mera necesidad de tener un espacio físico donde establecerse, lo que hace que el real estate sea fundamental. Algunas compañías, como bancos y cadenas de comida rápida, tienen departamentos internos dedicados exclusivamente a la gestión de bienes raíces debido a su gran cantidad de sucursales”.

Y agregó: “En el sector logístico, la situación es completamente diferente. La ocupación aumentó, especialmente en rubros como autopartes, consumo masivo y comercio electrónico. La vacancia de depósitos logísticos disminuyó drásticamente y se acerca al nivel cero”.

Con respecto a la construcción de depósitos, el ejecutivo aclaró que se están reactivando los proyectos, aunque no al nivel que se demanda el mercado. “La zona más demandada es Zona Norte, específicamente el triángulo San Eduardo y, el segundo lugar, Zona Sur. En tercer lugar, se ubica Zona Oeste, algo que tiene como ventaja la cercanía el Camino del Buen Aire”.

No obstante, Viñas aclaró que la diferencia de este rubro con el de las oficinas es el precio: “Hoy en día no hay margen de negociación. El precio que se pide es el precio que se debe pagar porque abundan los interesados”.

Además, aseguró que la famosa frase de ‘comprar ladrillo como resguardo de valor’ sigue existiendo, pero ahora en forma corporativa. “El gran desafío es encontrar propietarios que reciban pesos. Sin embargo, el sector de compraventa estuvo muy bien este período, cuando parecía que las operaciones bajarían por ser un año electoral”.

Explicó que este fenómeno se dio porque “muchas empresas visualizan que salir de las restricciones, en un potencial cambio de gobierno, va a ser mucho más complejo que en el cepo anterior. Mientras siga habiendo déficit fiscal, la salida del cepo con un potencial cambio de gobierno va a ser muy gradual”.

Fuente: El Cronista

Ante el aumento en la demanda de espacios de almacenamiento, los desarrolladores vuelven a construir especulativamente.

El aumento de la demanda que se percibió a lo largo de todo el año pasado continuó observándose en el comienzo de este 2023 en el mercado logístico de la región metropolitana de Buenos Aires. Así lo indica el informe Panorama de Inmuebles Logísticos para el primer trimestre del año, elaborado por el Departamento de Investigación de Mercado de Cushman & Wakefield, empresa global de servicios inmobiliarios corporativos.

Al igual que el trimestre anterior, la vacancia cerró en 4,5%, debido a que se ocuparon 14.000 m² (todos en Zona Norte) e ingresaron 15.000 m² al mercado. El indicador que muestra que continúa incrementándose la demanda es el precio pedido promedio, que llegó a 6,7 USD BNA/m², con un aumento de 1 USD BNA/m². Ese promedio se conforma con 8 BNA/m² en Zona Oeste, 6,7 USD BNA/m² en Zona Norte y 6,4 USD BNA/m² en Zona Sur.

En depósitos premium (clase A+) prácticamente no hay disponibilidad y los valores ofrecidos llegaron a 8,5 USD BNA/m². Esta situación generó una reacción de los desarrolladores, quienes están intentando acelerar los tiempos de finalización de obra.

“Si bien continúan las obras comenzadas, por el momento solamente ingresaron al mercado 15.000 m². Se espera que dada la disminución sostenida de espacios disponibles y a pesar de los costos de construcción, gran parte de las obras culminen antes de que termine el año. Estimamos que habrá una rápida absorción de estos metros, dado el contexto cada vez más acentuado de vacancia tendiente a cero”, señaló Carolina Wundes, coordinadora de investigación de mercado de Cushman & Wakefield.

Por su parte, José Ignacio Viñas, director general de real estate comercial para Argentina & Uruguay de la compañía, comentó: “los desarrolladores están muy atentos a las necesidades del mercado y en general suelen mirar a largo plazo, pero también son conscientes del contexto de incertidumbre del país, por lo que las grandes operaciones van a continuar por el momento, con la modalidad BTS (built to suit) que es una modalidad de construcción a pedido de un cliente/empresa en particular, es por eso que de los metros que ingresen, algunos van a ser con contratos de alquiler ya cerrados”

Análisis por radios

En cuanto a la segmentación por radios que empezaron a incluir en sus últimos informes, el de más de 45 km fue el único que presentó una baja de la vacancia respecto del trimestre anterior, llegando al 2,6%. Sin embargo, el de menos de 15 km (última milla) sigue siendo el de menor vacancia, ya que apenas llega al 1,9%. El radio de 30 a 45 km suma 92.500 m² en construcción, lo que representa el 53% del total.

La disponibilidad en el radio de 15 a 30 km se encuentra en 3,7 %, muy por debajo de la tasa de vacancia estructural (7 %), y presenta el valor de precio pedido más alto del mercado: 8,5 USD BNA/m². El precio pedido promedio de los pocos espacios premium remanentes oscila entre 7,5 y 8,5 USD BNA/m², sin margen de negociación, valor que aún se diferencia del promedio del mercado, que cerró el trimestre en 6,7 USD BNA/m²”, puntualizó el informe de Cushman & Wakefield.

Fuente: Cedol

El año comenzó mostrando la misma tendencia de alta ocupación de espacios logísticos que se había dado a lo largo de todo 2022. El precio del alquiler pedido experimentó también un incremento.

El aumento de la demanda que se percibió a lo largo de todo el año pasado continuó observándose en el comienzo de este 2023 en el mercado logístico de la región metropolitana de Buenos Aires. Así lo indica el informe Panorama de Inmuebles Logísticos para el primer trimestre del año, elaborado por el Departamento de Investigación de Mercado de Cushman & Wakefield, empresa global de servicios inmobiliarios corporativos.

Al igual que el trimestre anterior, la vacancia cerró en 4,5 %, debido a que se ocuparon 14.000 m² (todos en Zona Norte) e ingresaron 15.000 m² al mercado. El indicador que muestra que continúa incrementándose la demanda es el precio pedido promedio, que llegó a 6,7 USD BNA/m², con un aumento de 1 USD BNA/m². Ese promedio se conforma con 8 BNA/m² en Zona Oeste, 6,7 USD BNA/m² en Zona Norte y 6,4 USD BNA/m² en Zona Sur.

Disponibilidad

En depósitos premium (clase A+) prácticamente no hay disponibilidad y los valores ofrecidos llegaron a 8,5 USD BNA/m². Esta situación generó una reacción de los desarrolladores, quienes están intentando acelerar los tiempos de finalización de obra.

“Si bien continúan las obras comenzadas, por el momento solamente ingresaron al mercado 15.000 m². Se espera que dada la disminución sostenida de espacios disponibles y a pesar de los costos de construcción, gran parte de las obras culminen antes de que termine el año. Estimamos que habrá una rápida absorción de estos metros, dado el contexto cada vez más acentuado de vacancia tendiente a cero”, señaló Carolina Wundes, coordinadora de investigación de mercado de Cushman & Wakefield.

Por su parte, José Ignacio Viñas, director general de real estate comercial para Argentina & Uruguay de la compañía, comentó: “los desarrolladores están muy atentos a las necesidades del mercado y en general suelen mirar a largo plazo, pero también son conscientes del contexto de incertidumbre del país, por lo que las grandes operaciones van a continuar por el momento, con la modalidad BTS (built to suit) que es una modalidad de construcción a pedido de un cliente/empresa en particular, es por eso que de los metros que ingresen, algunos van a ser con contratos de alquiler ya cerrados”

Análisis por radios

En cuanto a la segmentación por radios que empezaron a incluir en sus últimos informes, el de más de 45 km fue el único que presentó una baja de la vacancia respecto del trimestre anterior, llegando al 2,6%. Sin embargo, el de menos de 15 km (última milla) sigue siendo el de menor vacancia, ya que apenas llega al 1,9%. El radio de 30 a 45 km suma 92.500 m² en construcción, lo que representa el 53% del total.

La disponibilidad en el radio de 15 a 30 km se encuentra en 3,7 %, muy por debajo de la tasa de vacancia estructural (7 %), y presenta el valor de precio pedido más alto del mercado: 8,5 USD BNA/m². El precio pedido promedio de los pocos espacios premium remanentes oscila entre 7,5 y 8,5 USD BNA/m², sin margen de negociación, valor que aún se diferencia del promedio del mercado, que cerró el trimestre en 6,7 USD BNA/m²”, puntualizó el informe de Cushman & Wakefield

Fuente: Trade News

El año comenzó mostrando la misma tendencia de alta ocupación de espacios logísticos que se había dado a lo largo de todo 2022. El precio del alquiler pedido experimentó también un incremento.

El aumento de la demanda que se percibió a lo largo de todo el año pasado continuó observándose en el comienzo de este 2023 en el mercado logístico de la región metropolitana de Buenos Aires. Así lo indica el informe Panorama de Inmuebles Logísticos para el primer trimestre del año, elaborado por nuestro departamento de Investigación de Mercado.

Al igual que el trimestre anterior, la vacancia cerró en 4,5 %, debido a que se ocuparon 14.000 m² (todos en Zona Norte) e ingresaron 15.000 m² al mercado. El indicador que muestra que continúa incrementándose la demanda es el precio pedido promedio, que llegó a 6,7 USD BNA/m², con un aumento de 1 USD BNA/m². Ese promedio se conforma con 8 BNA/m² en Zona Oeste, 6,7 USD BNA/m² en Zona Norte y 6,4 USD BNA/m² en Zona Sur.

En depósitos premium (clase A+) prácticamente no hay disponibilidad y los valores ofrecidos llegaron a 8,5 USD BNA/m². Esta situación generó una reacción de los desarrolladores, quienes están intentando acelerar los tiempos de finalización de obra.

“Si bien continúan las obras comenzadas, por el momento solamente ingresaron al mercado 15.000 m². Se espera que dada la disminución sostenida de espacios disponibles y a pesar de los costos de construcción, gran parte de las obras culminen antes de que termine el año. Estimamos que habrá una rápida absorción de estos metros, dado el contexto cada vez más acentuado de vacancia tendiente a cero”, señaló Carolina Wundes, nuestra coordinadora de investigación de mercado.

Por su parte, José Ignacio Viñas, nuestro director general de real estate comercial para Argentina & Uruguay, comentó: “los desarrolladores están muy atentos a las necesidades del mercado y en general suelen mirar a largo plazo, pero también son conscientes del contexto de incertidumbre del país, por lo que las grandes operaciones van a continuar por el momento, con la modalidad BTS (built to suit) que es una modalidad de construcción a pedido de un cliente/empresa en particular, es por eso que de los metros que ingresen, algunos van a ser con contratos de alquiler ya cerrados”

Análisis por radios

En cuanto a la segmentación por radios que empezaron a incluir en sus últimos informes, el de más de 45 km fue el único que presentó una baja de la vacancia respecto del trimestre anterior, llegando al 2,6%. Sin embargo, el de menos de 15 km (última milla) sigue siendo el de menor vacancia, ya que apenas llega al 1,9%. El radio de 30 a 45 km suma 92.500 m² en construcción, lo que representa el 53% del total.

La disponibilidad en el radio de 15 a 30 km se encuentra en 3,7 %, muy por debajo de la tasa de vacancia estructural (7 %), y presenta el valor de precio pedido más alto del mercado: 8,5 USD BNA/m². El precio pedido promedio de los pocos espacios premium remanentes oscila entre 7,5 y 8,5 USD BNA/m², sin margen de negociación, valor que aún se diferencia del promedio del mercado, que cerró el trimestre en 6,7 USD BNA/m²”, puntualizó el informe.

Fuente: Cushman & Wakefield

A partir de la consolidación del trabajo híbrido, los espacios corporativos cumplen nuevas funciones, lo que obliga a las compañías a mudarse o repensar sus lugares.

Atracción y retención de talento, he ahí uno de los desafíos más importantes que enfrentan las empresas y organizaciones en la actualidad. Y aunque el tema puede ser enfocado desde diferentes áreas, a partir de la pandemia y de las nuevas modalidades de trabajo que impactaron en todas las industrias, el Real Estate también tiene su aporte. Las oficinas son hoy un espacio clave para el bienestar y la interacción de empleados y colaboradores, para fomentar la transmisión de la identidad y de la cultura de la compañía y para promover el sentido de pertenencia y el compromiso.

Estudios internacionales realizados por Cushman & Wakefield, empresa global de servicios inmobiliarios corporativos, sugieren que, hoy en día, los empleados ven a la oficina como un lugar para conectarse con compañeros y sociabilizar y no tanto para acceder a los recursos que ofrece. En 2020, un 31 % de los colaboradores afirmaba que iban a la oficina para hacer uso de las herramientas disponibles en el espacio mientras que los datos actuales muestran que ese porcentaje descendió al 21 %. Esto sugiere que los empleados fueron creando espacios de trabajo efectivos en sus hogares.

“Hoy las empresas tienen un problema importante en todo lo que es atracción y retención de talentos y en el interés de las personas por volver a la oficina. Hay muchísimas acciones que los gerentes y los directores de Recursos Humanos toman para solucionar estos temas. Uno de los aspectos que se vienen considerando desde la pos pandemia son las oficinas. Estamos teniendo muchos requerimientos de renovación de los espacios de trabajo”, señala José Ignacio Viñas, director general de Real Estate comercial para Argentina & Uruguay de Cushman & Wakefield.

Los reportes sostienen que solo un 15 % de los colaboradores no encuentra beneficios en ir a la oficina, en tanto que un 52 % de los trabajadores indica que ver a sus compañeros es la razón más importante por la cual van a la empresa. “Hoy se le está poniendo mucho foco a cómo están armados los espacios adentro de la oficina. Ya no se trata de buscar un lugar con cierta cantidad de espacios de puestos de trabajo y cierta cantidad de salas de reuniones, sino que se piensa cómo es la dinámica de trabajo de los equipos de cada empresa”, explica Camila Beccar Varela, gerente de Project Management de Cushman & Wakefield.

Es por eso que una de las tendencias en el mercado de inmuebles corporativos es la diversidad en los tipos de espacios en las oficinas. “Hay espacios destinados a la concentración, otros para reuniones formales o informales. Todo ayuda a adaptarse a las distintas dinámicas de los equipos. Y también se está invirtiendo mucho en tecnología, para que haya lugares que den soporte a la modalidad híbrida que se ha impuesto en la mayoría de las empresas”, agrega Beccar Varela.

¿Es una oportunidad alquilar?

La inversión en nuevas oficinas o en la refuncionalización de las existentes está siendo apalancada, además, por la coyuntura económica. “Además de la renovación de las oficinas hay muchas empresas que están buscando mudarse a un edificio de mayor calidad y mejor ubicado. Y hoy es una gran oportunidad, para los inquilinos, alquilar oficinas, ya que se rentan a dólares BNA oficiales. La compraventa, en cambio, se hace a dólar MEP o contado con liqui”, comenta Viñas.

A estas oportunidades para alquilar que ofrece el mercado actual se suma otro elemento que facilita la mudanza de las empresas: el excedente de pesos que tienen muchas compañías internacionales y que encuentran dificultades para girar al exterior. Invirtiendo entonces en una relocalización de mayor calidad se soluciona el tema de la liquidez y se colabora en la estrategia de atracción y retención de talento.

Una mudanza a un espacio de mayor calidad y mejor ubicado impacta directamente en la atracción y retención del talento. Se trata, en definitiva, de una gran carta de presentación de la compañía. “Es muy común que cuando un empleado nuevo entra a una empresa que tiene oficinas innovadoras y atractivas, comparta una foto de su lugar de trabajo. Y que incluso la misma compañía utiliza esa imagen para mostrarse , lo cual genera que otras personas sueñen con estar ahí”, afirma José Viñas.

“Estos cambios no son sencillos de resolver dentro de las organizaciones, ya que suele haber varias áreas involucradas. Por eso es importante contar con especialistas que puedan asesorar y acompañar estos procesos teniendo en cuenta las necesidades particulares de cada empresa. Confiar en un equipo profesional es el secreto para que todo se realice en tiempo y forma”, concluye Camila Beccar Varela.

Fuente: La Nación

Los datos de nuestro último informe sobre la actualidad del mercado de oficinas clase B muestran que la tasa de vacancia aumentó un 11,1 % respecto del trimestre anterior, alcanzando los 12 puntos porcentuales. 

También, debido principalmente a la incorporación al análisis de Palermo como nuevo submercado, se incrementó la absorción neta positiva, como resultado de 3.461 m² alquilados y 3.201 m² desocupados.

Directivos de Crowdium y Cushman & Wakefield analizan el mercado inmobiliario actual. En esta nota, las oportunidades de inversión.

En medio de una economía incierta y una sociedad en constante cambio, el mercado inmobiliario se presenta como una alternativa atractiva, tanto para las empresas como para las personas que encuentran en él la posibilidad de generar valor.

En un encuentro moderado por Belén Fernández, José Ignacio Viñas, director general de Real Estate Comercial para Argentina y Uruguay de Cushman & Wakefield, empresa global de servicios inmobiliarios corporativos, y Damián Lopo, CEO de Crowdium, plataforma de crowdfunding inmobiliario, conversaron sobre las nuevas oportunidades que presenta el mercado, las rentabilidades del sector y sus desafíos.

En cuanto al mercado de las oficinas, según Viñas éste se fue transformando desde la pandemia y los precios han sufrido un cambio importante en los últimos tiempos.

“El mercado de alquiler siempre en lo que es oficina clase A, se manejó a dólar oficial por lo cual hoy está muy económico, lo que beneficia a los inquilinos al pagar pero perjudica a los propietarios. Hoy las rentabilidades para los propietarios bajaron muchísimo al estar los precios de compra-venta establecidos en dólares a un tipo de cambio MEP o “contado con liqui”, y las rentas o los alquileres a un tipo de cambio BNA. La brecha es mucho más grande y la rentabilidad bajó. Actualmente las oficinas están entre el 3% y 4% de rentabilidad. Históricamente estaban en el doble, alrededor del 7% u 8%”, puntualizó.

A pesar de esto hay empresas que hoy están apostando a la compra de metros cuadrados para canalizar el sobrante de pesos y diversificar sus inversiones.

En ese sentido, adelantó que las perspectivas para este año son positivas en lo que respecta a los alquileres: “Se está viendo una tendencia a volver a ocupar las oficinas porque las empresas se dan cuenta de que tener un espacio de trabajo en el que los equipos puedan compartir e intercambiar ideas más ágilmente es una ventaja competitiva. A su vez se están empezando a liberar metros de edificios más viejos y ocupar en edificios Premium a precios muy convenientes. En el mercado este movimiento se llama Fly to Quality, (salto de calidad) y actualmente muchas empresas lo están haciendo con el objetivo de mejorar la calidad y la ubicación de las oficinas, al mismo tiempo que lo utilizan como parte de sus estrategias de retención y atracción de talentos”.

En el caso del sector residencial, Lopo remarcó la dificultad que presenta el contexto local: “La rentabilidad en Argentina en el sector residencial nunca fue muy buena. Los alquileres en Argentina son y fueron baratos y si bien ahora van a estar aumentando, toda la suba que acompaña al dólar neutraliza la suba que puedas tener, con lo cual los propietarios no suelen apostar a la rentabilidad del alquiler sino a la revalorización. Invertir en metros cuadrados en una ciudad siempre es un buen negocio pero no así el alquiler“.

En este escenario destacó la oportunidad que presenta el crowdfunding inmobiliario: “El crowdfunding tiene un sinnúmero de ventajas a mi forma de verlo y por eso hace 7 años que lo hacemos: la primera es que le das la oportunidad a la gente a entrar al mercado inmobiliario”.

Así el crowdfunding se traduce en una herramienta de inclusión financiera en un contexto inflacionario y de gran incertidumbre económica, brindándole a gran porcentaje de la población la oportunidad de invertir en metros cuadrados con retorno de rentabilidad en dólares y la posibilidad de invertir desde pequeños montos.

“Por primera vez en bastantes años tenés una inflación en dólares relevante del 8% o 9%, lo que afecta los ahorros de manera sensible en caso de no invertirlos”, agregó.

Consultado por el crecimiento de los centros logísticos luego de la pandemia, Viñas señaló que hoy se presentan como una gran oportunidad para el inversor: “Los centros logísticos, dentro del mercado de inmuebles corporativos, fueron los que más demanda tuvieron en la pandemia y la siguen teniendo, principalmente por el crecimiento sostenido del e-commerce. Hoy la oferta de disponibilidad en Buenos Aires está tendiendo a cero y cuesta mucho conseguirlos debido a la demanda que hay”.

Este fenómeno genera un consecuente aumento en los precios de alquiler y de venta y se presenta como un negocio más seguro. “Hoy el corredor Pilar-Escobar y Triángulo San Eduardo son unas de las zonas más demandadas”.

En esa línea agregó: “Hay algunos emprendimientos nuevos para construir centros logísticos. Hay empresas que están desarrollando más metros en su misma propiedad y hay otras que directamente están construyendo en terrenos nuevos”.

En cuanto a la repercusión del contexto local y su incidencia en el Real Estate, Lopo remarcó dos segmentos que se encuentran en alta demanda dentro del mercado residencial: uno es el destinado a proyectos de Airbnb, un sector muy activo por las rentabilidades que genera y hoy ampliamente discutido. El segundo sector es el de la vivienda corporativa que volvió con fuerza, especialmente en la región de Vaca Muerta, debido principalmente a la construcción del gasoducto y los valores del petróleo.

El crecimiento de la población y las necesidades de las compañías que se instalaron en la zona generaron una gran demanda de residencias y servicios para sus trabajadores. En una zona en la que por día cruzan el pueblo alrededor de 25000 personas que viajan desde la ciudad de Neuquén con traslados de casi 2 horas de ida y de vuelta, el desarrollo inmobiliario se presenta como una necesidad y una oportunidad única.

Por último, destacaron las nuevas tendencias en el mercado residencial. El auge de los barrios privados verdes continúa siendo una tendencia después de la pandemia ya que cada vez más personas optan por vivir en casas, rodeadas de espacios verdes. Puntualmente Lopo destacó el proyecto Estancia-Villa María, un desarrollo de 656 hectáreas ubicado en Canning que se volvió cada vez más popular entre los compradores de propiedades.

“Nosotros somos parte desde hace muchos años de Estancia-Villa María que es el desarrollo más importante de la Zona Sur. El desarrollo cuenta con 1.250 lotes, una cancha de golf de 18 hoyos, 5 canchas de polo, 8 canchas de tenis y una arboleda de 75 hectáreas. Invertir en un lugar como Estancia-Villa María puede ser muy rentable a largo plazo”, concluyó.

Fuente: Cronista

El mercado de oficinas mantuvo una tendencia positiva durante el primer trimestre del año en el que se ocuparon más metros de los que se liberaron. Catalinas fue el submercado que más se alquiló.

Por tercer periodo consecutivo, el mercado de oficinas corporativas clase A continúa mostrando signos de recuperación y la absorción neta sigue registrando valores positivos, según nuestro último informe Market Beat.

La absorción neta, que es la diferencia entre los metros liberados y tomados, cerró en 6.121 m² al 31 de marzo. Pese a ser menor a la del último trimestre de 2022, comportamiento esperado dada la poca actividad durante los primeros  dos meses del año, es un indicador de que continúa la recuperación del sector. La leve disminución de la vacancia respecto al cierre del año anterior, ubicándose en 14% también apoya esa visión del mercado. 

“Estamos acompañando a muchas empresas que están aprovechando algunas oportunidades para hacer Fly to quality y mudarse a edificios premium con el objetivo de mejorar la calidad y la ubicación de las oficinas que ocupan, y utilizar esto como parte de sus estrategias de retención y atracción de talentos. Estos movimientos se están dando principalmente en el submercado Catalinas-Plaza Roma donde en el primer trimestre se alquilaron 5.920 m². Por otro lado, el corredor Libertador CABA también está captando la atención de muchas empresas que ya están cerrando contratos de alquiler en edificios que aún no se han entregado y es la zona que mantiene los precios más altos. Mientras que el precio promedio pedido es de 23,53 USD BNA/m²/mes, en el corredor Libertador CABA el precio pedido es de 29,9 USD BNA/m²/mes” aseguró José Ignacio Viñas, nuestro director general de real estate comercial para Argentina & Uruguay.

Palermo un nuevo submercado que se suma al mapa de oficinas

Por su parte, Carolina Wundes, nuestra coordinadora de Investigación de mercado “este trimestre, incorporamos al análisis, el submercado Palermo, que se va perfilando como un nuevo polo de oficinas en el que se encuentran ubicados tanto edificios clase A como clase B y que presenta muchos proyectos en construcción.  La vacancia promedio del segmento clase B, actualmente se encuentra en 12% y el precio pedido promedio es de 16,11 USD/m² BNA” agregó Wundes

En cuanto al panorama futuro, el mercado de oficinas se mantiene con 243.718 m² en construcción por sexto trimestre consecutivo, pero al incorporar el submercado Palermo, la cifra se eleva a 329.469 m². El mercado está concentrándose en terminar proyectos ya comenzados y no pautar nuevos, por lo cual la cifra de proyectos de edificios corporativos por el momento continúa estanca. Si bien el indicador de absorción y el de vacancia muestran una tendencia a la demanda y recuperación, aún hay remanente de oferta producto de la crisis pandémica. Por esta razón, la superficie establecida hasta 2026 sigue siendo de 729.095 m².

Fuente: Cushman & Wakefield

La mayor parte de las grandes ciudades de la región muestra esta tendencia, en medio de una etapa de alta demanda.

El mercado de inmuebles logísticos atraviesa uno de sus momentos de mayor demanda en la región, mostrando las tasas de vacancia más bajas a nivel histórico. Tres ciudades rompieron récords: Buenos Aires con 4,5%, Bogotá con 2%, y Santiago, con disponibilidad nula desde hace ya seis semestres. Así lo indica nuestro informe regional del mercado de inmuebles logísticos para el segundo semestre de 2022.

“Dada la escasa oferta existente y el mayor riesgo debido a la inflación en los precios de los materiales de construcción, y con el objetivo de evitar el incremento en la vacancia o iniciar la construcción de espacios que no necesariamente se ocuparán en el corto plazo, notamos que se ha intensificado la puesta en marcha en la región de desarrollos ‘build to suit’ o a la medida, y hay menos proyectos especulativos”, señaló Carolina Wundes, nuestra coordinadora de Investigación de mercado.

En la región se observa una vacancia promedio aproximada de 6,69%. En 2022, la demanda total de superficie logística fue de 1.134.974 m². São Paulo, Santiago y Buenos Aires destacan por presentar los indicadores de absorción neta más altos: 429.381 m², 291.483 m² y 272.487 m², respectivamente.

En las ciudades analizadas de Brasil, la vacancia aumentó en un promedio de 12% respecto del semestre anterior: São Paulo cerró el año con 8% y Rio de Janeiro con 17% aproximadamente. La disponibilidad en Bogotá llegó a 39.404 m² entre sus cinco corredores, aproximadamente 60% menor que la del semestre pasado, lo que representó niveles de vacancia de 1,98%. En Buenos Aires, la absorción neta semestral cerró con un valor positivo de 102.353 m². La tasa de vacancia disminuyó de 9,4% a 5,7% entre semestres.

En Lima, en cambio, la vacancia tuvo una tendencia creciente, principalmente debido al dinamismo del mercado, donde constantemente se están ampliando espacios en centros consolidados. De este modo pasó de 3,66% al cierre del primer semestre a 8,64% al final del 2022. La absorción acumulada neta cerró el año 2022 en 291.483 m² en Santiago, el doble respecto del mismo período del año anterior. La vacancia se mantiene cercana a cero.

Inventario y movimiento portuario

En cuanto al crecimiento del inventario de centros logísticos entre el primer y el segundo semestre de 2022, el aumento promedio en la región fue de 3,69%. Se destacan Lima, con 7,76%, y Santiago, con 5,18%.

São Paulo y Rio de Janeiro aparecen como las ciudades con los mayores ratios de superficie de centros logísticos por cada mil habitantes, con un promedio de 420 m². A continuación, Santiago y Bogotá presentan un promedio de 254 m² y, finalmente, Buenos Aires y Lima, con un promedio de 157 m².

En cuanto a las tasas de transferencia de los distintos puertos de la región, Cartagena de Indias y Santos sobresalen como los más relevantes, ya que suman el 50% del total de la carga movilizada en el primer semestre del 2022. Debido a su ubicación estratégica, Cartagena de Indias se ha consolidado como un importante puerto logístico y de transbordo internacional especializado en el comercio de contenedores.

Los puertos con mayor movimiento por país son: Santos y Rio de Janeiro en Brasil, San Antonio en Chile, Buenos Aires en Argentina, Cartagena en Colombia y Callao en Perú.

Precios

Al cierre del semestre, el precio promedio de renta en los países de la región fue de 5,44 USD/m², 8% más que el registrado en 2021 (5,02 USD/m²). Tanto en São Paulo como en Santiago, se evidenciaron los incrementos semestrales más significativos en este indicador con 12% y 16%, respectivamente.

El precio promedio de renta pedido en Bogotá, para el mercado de bodegas, cerró el segundo semestre en USD 4,02/m², 3% menos en la comparación interanual. En São Paulo, el precio de arriendo pedido mostró un incremento de 12% en el semestre, alcanzando los USD 5,47/m².

En Buenos Aires, el valor de renta promedio llegó a USD 5,7/m², 5,8% por encima en la comparación semestral. En depósitos premium (A+), el valor puede llegar hasta USD 8,5/m². En Lima, el precio de renta pedido cerró en USD 5,55/m², 13% abajo del semestre anterior, mientras que en Santiago se registró un incremento de 16% y el cierre fue en USD 6,84/m².

Rentabiliad

Los cap rates de la región continúan este semestre con una tendencia general al alza, ocasionado principalmente por el costo del dinero. La prima de las tasas de financiamiento ha presentado un aumento debido a un ajuste temporal de la política monetaria global.

El mercado de renta se aprecia sano en general. En São Paulo, Rio de Janeiro, Bogotá y Santiago se observan vacancias bajas debido a la alta demanda de espacios logísticos, pero esto no es suficiente para generar un descenso de los cap rates. Lima muestra un aumento mayor en esta cifra, ya que crece el riesgo debido al contexto político y social en que se encuentra el país.

El caso excepcional es Argentina, donde el mercado se caracteriza por ser bimonetario, pero debido a que las transacciones mayormente son locales con la finalidad de resguardo de pesos, la situación muestra una compresión en el cap rate, que llega al 4,5%. De no existir el tipo de cambio desdoblado, la tasa de capitalización periódica rondaría el 7%.

El futuro

En todos los países existe una fuerte demanda de superficies. No obstante, la velocidad de producción es dispareja.

En São Paulo, Santiago y Bogotá son similares los niveles de producción de superficies y de absorción, con un equilibrio entre la oferta y la demanda.

En Rio de Janeiro y Lima, la producción excede en un 80 % promedio a la absorción, lo que incrementa los indicadores de vacancia. En Buenos Aires, la demanda aventaja a la producción de nuevos centros logísticos generando una disminución importante de la vacancia y el aumento de los precios de arriendo.

En cuanto a las superficies en construcción, São Paulo, Bogotá y Santiago se mantienen como ciudades muy activas en desarrollo, con una superficie en construcción de 541.177, 535.706 m² y 379.046 m² respectivamente, excediendo al menos el doble la demanda del año 2022.

Fuente: Cushman & Wakefield

La caída de la vacancia y una absorción neta positiva son síntomas alentadores, aunque las inversiones a largo plazo aún no fluyen como en otras economías más estables.

Tal como se preveía en el período anterior, la tendencia promedio general del mercado de oficinas clase A en Sudamérica es que el índice de vacancia está mostrando signos de recuperación y revirtiendo su tendencia al alza en la mayoría de las grandes ciudades. Con la crisis del Covid-19 casi terminada, las empresas de toda la región dejaron de desocupar espacios. Así lo indican los datos relevados en el informe sobre el mercado regional de oficinas premium para el segundo semestre de 2022 elaborado por el Departamento de Investigación de Cushman & Wakefield, empresa global de servicios inmobiliarios corporativos.

De acuerdo a la información disponible, se espera  que en el futuro inmediato, debido a una mayor estabilidad en las decisiones que toman las empresas, habrá mejores condiciones para un retorno paulatino a los espacios de trabajo, lo cual debería afectar de manera positiva, disminuyendo aún más la vacancia.

El crecimiento del mercado es un tanto dispar, principalmente debido a la incertidumbre actual sobre el entorno de negocios. “Las inversiones de largo plazo están ganando terreno y el tamaño del mercado está creciendo, principalmente en las economías más estables como Chile y Colombia, a diferencia de otros territorios como Argentina o Perú”, indicó Carolina Wundes, Market Research Coordinator de Cushman & Wakefield.

Vacancia y absorción

En Buenos Aires el mercado experimentó cierta recuperación y cerró el año 2022 con una vacancia del 14,5 % en el mercado de oficinas corporativas, lo que representa una caída interanual del -6,6 %. Además, marcó una absorción neta positiva de 23.835 m² para el último semestre, registrando de este modo  el primer período con un indicador positivo desde la crisis pandémica.

En Río de Janeiro, en tanto, los resultados positivos de absorción neta en el semestre llevaron a una caída en la tasa de vacancia, que cerró en 30,92 %, el valor más bajo desde comienzos de 2016. En São Paulo, la alta absorción neta observada en el último trimestre del año, sumada a la entrega de nuevos inventarios, también llevó a una caída de la tasa de vacancia, que cerró en 20,81 %, el valor más bajo desde fines de 2020.

En cuanto a Santiago, 2022 concluyó con una vacancia del 10,82 %, es decir, una superficie disponible de 185.947 m2, un 23 % más respecto al cierre de 2021. La variación interanual de la vacancia muestra una reducción significativa, en comparación con una variación interanual del 47 % entre 2020 y 2021.

En Bogotá, el mercado de Oficinas Clase A cerró el año con un 10 % menos de espacios disponibles respecto del mismo período de 2021, reflejo del interés por oficinas con especificaciones de alto estándar y ubicaciones estratégicas.

El retorno progresivo a los espacios de trabajo en Lima a lo largo de 2022 ha resultado en una tendencia a la baja en el espacio disponible para oficinas. En este período, la tasa de vacancia cayó un 11,7 % respecto del mismo período de 2021, cerrando en 20,1 %, lo que muestra una recuperación sostenida del mercado.

Los precios en cada mercado

Si se observa la región en su conjunto, se puede percibir una tendencia general a la baja en el precio pedido promedio del mercado de oficinas. Si bien algunas ciudades muestran esta caída de manera más acentuada, mucho tiene que ver con la brecha entre el precio de cierre y el precio pedido, que ha continuado ampliándose.

El precio promedio total de arrendamiento de oficinas clase A en Buenos Aires fue de 23,71 USD/m², expresado en dólares BNA, lo que pronunció la tendencia a la baja, con una variación de -4 %, respecto del mismo período del año anterior. El precio de renta de Río de Janeiro ha disminuido en la comparación interanual, al cerrar 2022 con un precio de renta promedio de 15,55 USD/m². En São Paulo, el mercado clase A y A+ CBD registró una ligera baja y culminó el período en 18,13 USD/m², lo que demuestra que el indicador de disponibilidad no está afectando los valores.

En el caso de Santiago, si bien se ve una subida en dólares, debido al cambio en moneda local, se invierte la situación, llevando los arriendos a la baja, la cual va de la mano con los saludables indicadores de vacancia y absorción neta. Se espera entonces que el valor de renta pedido aumente. Bogotá presenta una situación similar, pero con una caída aún mayor en el precio de renta de 21 % interanual, cerrando en 15,5 USD/m². Lima es la única ciudad que se mantiene casi constante en el precio de renta en la comparativa con el mismo período del año anterior, cerrando en 15,9 USD/m².

Lo que viene

Si bien el mercado atraviesa un proceso de recuperación y la “nueva normalidad” crea una oferta homogénea, lo que hace que las empresas reconfiguren sus posiciones y necesidades, aún hay cierta incertidumbre sobre el futuro del mercado de oficinas. Además, los escenarios políticos y económicos afectan la producción de cada ciudad.

En Buenos Aires, la superficie que se está construyendo actualmente es de 243.718 m². La mayor parte de esta superficie ya debería haber sido entregada, pero las fechas de finalización fueron aplazadas.

Rio de Janeiro no presenta nuevas entregas desde 2018, y no hay previsión para los próximos períodos, lo que contribuirá a la reducción de la tasa de vacancia. Con 1,1 millón de m² construidos desde 2015, en São Paulo solamente se entregaron 6000 m² de nuevo inventario durante el último semestre de 2022, único período del año que presentó ingresos.

Santiago cuenta con 171.840 m² en construcción, de los cuales 51.072 m² serán entregados en 2023. Esta área es similar a la entregada durante 2022, que sumó 47.910 m².

En Bogotá, para el primer semestre de 2023 se espera completar el 26 % del inventario que actualmente se encuentra en construcción. Por otro lado, es importante destacar que, dentro del stock de proyectos sobre plano, existen algunos que no tienen fecha de inicio de obra.

Lima cuenta actualmente con 67.960 m² en construcción, cuyas fechas de entrega aún son inciertas. Es importante destacar que, dentro del stock de proyectos sobre plano, existen algunos que tampoco tienen fecha de inicio de construcción confirmada.

Fuente: Cushman & Wakefield

El mercado de inmuebles logísticos atraviesa uno de sus momentos de mayor demanda en la región, mostrando las tasas de vacancia más bajas a nivel histórico. Tres ciudades rompieron récords: Buenos Aires con 4,5%, Bogotá con 2%, y Santiago, con disponibilidad nula desde hace ya seis semestres.

Al cierre del semestre, el precio promedio de renta en los países de la región fue de 5,44 USD/m², 8% más que el registrado en 2021 (5,02 USD/m²).

En Buenos Aires, el valor de renta promedio llegó a USD 5,7/m², 5,8% por encima en la comparación semestral. En depósitos premium (A+), el valor puede llegar hasta USD 8,5/m².

“Dada la escasa oferta existente y el mayor riesgo debido a la inflación en los precios de los materiales de construcción, y con el objetivo de evitar el incremento en la vacancia o iniciar la construcción de espacios que no necesariamente se ocuparán en el corto plazo, notamos que se ha intensificado la puesta en marcha en la región de desarrollos ‘build to suit’ o a la medida, y hay menos proyectos especulativos”, señaló Carolina Wundes, nuestra coordinadora de Investigación de mercado.

Conocé más sobre la actualidad y el futuro del mercado logístico en la región.

El mercado de oficinas en el segundo semestre de 2022 muestra que, al considerar a la región en su conjunto, se puede percibir una tendencia general a la baja en el precio pedido promedio del mercado. Si bien algunas ciudades muestran esta caída de manera más acentuada, mucho tiene que ver con la brecha entre el precio de cierre y el precio pedido, que ha continuado ampliándose.

Se espera que, en el futuro inmediato, debido a una mayor estabilidad en las decisiones que toman las empresas, habrá mejores condiciones para un retorno paulatino a los espacios de trabajo, lo cual acentuaría la disminución de la vacancia.

Conocé más descargando el informe completo.

El segmento de oficinas clase B aún no se recupera de la crisis. La vacancia está en 12,4% y se estima que se seguirán desocupando metros. Este mercado viene perdiendo metros desde hace varios meses ya que las empresas están optando por mudarse a edificios de mejor calidad y ubicación (fly to quality), en un contexto en el que hay varias oportunidades de mejora a precios muy convenientes.

El precio promedio de alquiler pedido para las oficinas clase B disminuyó y hoy es de 16,1 USD/ m². En los submercados más apreciados como Libertador CABA y Libertador GBA los valores llegan a 21 y 20,7 USD/m² respectivamente.

En el último periodo del año se liberaron 10.664 m² y se alquilaron solamente 1.635 m², dando una absorción neta de -9.336 m² y se espera que durante 2023 la vacancia siga en aumento.

Un proyecto de construcción de espacios de trabajo implica, desde su planificación inicial hasta el final de la obra, una serie de etapas que, la mayoría de las veces, requieren la intervención de especialistas. Pero, ¿cómo saber cuándo es necesario dejarlo todo en manos de profesionales?
Esta lista de preguntas te va a ayudar a tomar la decisión:

Si estás por encarar un proyecto de construcción, refuncionalización o renovación de tu espacio de trabajo y no contestaste de manera positiva alguna de estas preguntas, asesorate con un equipo de expertos, que tenga la experiencia y la flexibilidad necesarias para satisfacer tus necesidades particulares y potenciar tu negocio.

Nuestro equipo de Investigación de Mercado cerró los datos del segundo semestre del 2022 para el mercado de inmuebles logísticos de Buenos Aires.

El mercado presenta uno de sus momentos de mayor demanda, con una de las tasas de vacancia más bajas a nivel histórico ubicándose en 4,5 %. Dentro de este fenómeno, uno de los mayores descensos se dio en el Triángulo de San Eduardo, donde pasó de 3,0 % a 1,5 %.

Respecto del precio promedio de alquiler mensual, el presente informe señala que la superficie disponible de Clase A llega a USD BNA 5,7/m², apenas un 5.8 % por encima en la comparación semestral. En depósitos premium (A+), el valor puede llegar hasta los USD BNA 8.5/m².

Durante el segundo semestre del año no se percibieron ingresos al mercado. Como consecuencia de la alta demanda se comenzaron a construir varios proyectos, sumando 174.726 m², la mayoría de los cuales se emplazan en Zona Norte, submercado que posee una de las menores vacancias del mercado.

Las oficinas siguen dando un retorno superior a los departamentos, pero con menos diferencia que años anteriores y ambos activos rindieron de manera positiva, siendo buenas alternativas de inversión y refugio frente a la inflación.

La estabilidad en el tipo de cambio oficial hace que, por tercer año consecutivo, el incremento anual en el alquiler de las oficinas quede por debajo del índice de inflación. Por el contrario, los departamentos, como consecuencia del aumento del riesgo y el régimen de actualización impuesto por la nueva ley de alquileres, muestran un incremento por sobre el índice de inflación, mostrando un marcado buen comportamiento con respecto a los años anteriores.

En lo que respecta a oficinas, Luego de varios periodos de crecimiento, se alcanzó un punto de inflexión: la estabilidad del tipo de cambio oficial y la suba sostenida del índice de inflación provocaron una retracción en el precio pedido que, medido en pesos a valores constantes, ha acumulado una suba de sólo 10 % desde 2014.

Por su parte el mercado residencial experimenta una recomposición en el precio pedido con una consecuente recuperación en la tasa de retorno anual, con un 3,4% que se acerca en este trimestre a la tasa de retorno de oficinas.

Conocé más descargando el informe.

Las oficinas Clase B en Buenos Aires presentaron una absorción neta de -7.007 m², lo que marca que en este trimestre no hubo alquiler de metros, sólo se liberaron. Esto muestra una clara búsqueda de un salto de calidad de la demanda, lo que en el mercado se denomina “Fly-to-quality”

Se pudo observar a su vez un aumento de la vacancia, que actualmente se encuentra en 11,8 % y el precio promedio pedido es de 16,1 USD/m²/mes.

La cantidad de metros cuadrados de edificios Clase B en construcción es de 126.667.

Reconocimiento internacional

BUENOS AIRES, 23 de septiembre, 2022 – Reconocimiento internacional  

La revista inglesa Euromoney dio a conocer los resultados de su encuesta anual de Servicios Inmobiliarios (Real Estate Survey 2022), en la que Cushman & Wakefield resultó seleccionada tanto a nivel global, como regional y local como la mejor empresa inmobiliaria.

“Recibir este reconocimiento nos llena de orgullo porque es el resultado del trabajo diario que hacemos con todo el equipo. Este premio nos impulsa a seguir brindando nuestros servicios y conocimientos con el mismo profesionalismo y espíritu cercano de siempre. Escuchar las necesidades de los clientes, buscar siempre nuevas oportunidades y desafíos para innovar es lo que nos guía para hacer las cosas cada día un poco mejor” señaló Herman Faigenbaum, Director General de Cushman & Wakefield Cono Sur.

Los premios inmobiliarios de Euromoney son votados por todos los componentes de la industria (desarrolladores, asesores, bancos y clientes) lo que les da una particular importancia para reconocer la fortaleza en cada sector.

Sobre Cushman & Wakefield 

Cushman & Wakefield (NYSE: CWK) es una empresa global líder en servicios inmobiliarios que Brinda valor excepcional a empresas ocupantes y propietarias de inmuebles comerciales. Cushman & Wakefield se encuentra entre las empresas más grandes de servicios de bienes raíces con aproximadamente 50.000 empleados en 400 oficinas y 60 países. En el 2020 la compañía reportó ganancias por USD 7.800 millones provenientes de sus principales servicios como gerenciamiento de propiedades, instalaciones y proyectos, transacciones, mercado de capitales, valuaciones y otros. Accedé a más información en www.cushwakeargentina.com o seguinos en @cushmanag en redes sociales. 

Conocé nuestro primer informe regional de inmuebles logísticos que realiza nuestro equipo de Investigación de Mercado de Sudamérica.

Los precios de alquiler pedidos de los centros logísticos en el primer semestre 2022 llegan a niveles históricos debido al fuerte crecimiento en la demanda en toda Sudamérica, evidenciado por el indicador de absorción neta. Este aumento ha acentuado el interés de los inversores en adquirir este tipo de activo. Sin embargo, esto no se refleja en un aumento de los precios de venta debido a varios factores. Entre ellos se puede mencionar el aumento de las tasas de financiamiento y la incertidumbre sobre la estabilidad de los flujos de renta en el mediano plazo.

En el marco de un crecimiento promedio del 6,4 % en el inventario de centros logísticos durante este semestre, Bogotá, Santiago y Río de Janeiro son las ciudades con mayor ratio de superficie de centros logísticos por habitante, con alrededor de 243 m² por cada mil habitantes cada una. Les siguen São Paulo con 233, Buenos Aires con 170 y Lima con 133.

El informe regional de oficinas en Sudamérica indica que la vacancia en el mercado de oficinas premium en la región comienza paulatinamente a estabilizarse, mostrando incrementos moderados luego de un periodo con un comportamiento al alza muy marcado, lo cual sugiere esbozos de una recuperación en el sector.

Para el segundo semestre se espera que el movimiento de mercado continúe, pero no hay indicadores de una reducción significativa en los niveles de vacancia, ya que las empresas aún están especulando sobre las condiciones del trabajo en la oficina.

Nuestro equipo de Investigación de Mercado presenta el informe de oficinas clase B de Buenos aires para el segundo trimestre de 2022.

La tendencia alcista del índice de vacancia en el mercado de oficinas clase B,  llegó al 11,3%, experimentando un incremento de 26% en comparación con el mismo trimestre del año anterior.

El precio promedio de alquiler pedido es de US$ 16,2 mensuales por metro cuadrado, representando una caída interanual del 7 %.

Los metros alquilados en el primer semestre marcaron un récord que no se veía desde hace cinco años. La zona Norte sigue siendo la más demandada.

Mientras la economia creció a un ritmo del 5,8% en los primeros cuatro meses del año, según las últimas estadísticas oficiales, el mercado de inmuebles logísticos acompañó esa tendencia y sigue recuperándose. De a poco, las empresas van demandando más superficie y eso hizo que, en el primer semestre del año, la tasa vacancia de estos inmuebles disminuyera a un dígito. Así lo indica un reciente informe de Cushman & Wakefield, una empresa global de servicios inmobiliarios corporativos.

En ese lapso, la tasa de lugares disponibles para ser ocupados, descendió de 12,7 % a 9,4 %, en promedio. La mayor contratación de espacios se dio por parte de empresas de consumo masivo, en su mayoría compuesta por supermercados que ocuparon grandes superficies de depósitos en el Triángulo de San Eduardo. Este submercado, ubicado en la franja de Panamericana hacia el Norte, se muestra nuevamente como la zona más demandada para establecer operaciones logísticas de cara al mercado local y al Mercosur. En esta zona se dio el mayor descenso en la vacancia: pasó de 9,8 % a 3 %.

Respecto de la evolución del mercado, los analistas de Cushman explican que “se activaron proyectos de construcción por unos 61.000 m². frente a una demanda de 160.134 m² que se dio en los primeros seis meses del año. Con lo cual, esta situación va a llevar la tasa de vacancia aún a niveles mas bajos como también a un consecuente aumento en los precios” .

En este sentido, el alquiler mensual de los espacios logísticos, llega a US$ 5,4 el m², apenas un 4 % por encima en la comparación semestral. Sin embargo, la gran absorción producida sacó del mercado a una porción importante de centros logísticos premium, por lo cual el valor pedido responde, en su mayoría, a depósitos clase A. En depósitos premium (A+), el valor puede oscilar entre 6 y 7 US$ el m².

De acuerdo con este relevamiento, la absorción semestral cerró de forma positiva con 150.134 m², como resultado de los 160.134 m² contratados y 10.000 m² desocupados, registro que no se observaba desde el año 2017, cuando el mercado se encontraba en plena expansión.

A diferencia de los últimos semestres, toda la superficie absorbida se dio por la entrada de empresas que contrataron espacios y no por la entrega de depósitos “Built to suit” es decir que se construye para un cliente específico, como se venía acostumbrando. Dentro de las áreas más demandadas, Zona Norte sigue mostrándose como el área principal del mercado con 56 % de metros ocupados, seguido por Zona Sur con un 24 % y Zona Oeste con el 20 %.

Según explican los especialistas, los indicadores que más inciden en los ajustes de los contratos son la variación del dólar oficial, el índice de la Cámara Argentina de Construcción y el índice CEDOL/UTN, que mide el comportamiento del costo logístico sin transporte. Estas tres variables, en el semestre quedaron por debajo de la inflación.

Fuente: Clarin

La zona norte sigue siendo el submercado más demandado para alquiler

El mercado inmobiliario logístico continúa mostrando una sólida y sostenida recuperación, producto de una fuerte demanda de superficie que hizo bajar la tasa de vacancia a un dígito, según el nuevo Market Beat Industrial elaborado por Cushman & Wakefield.

Según el relevamiento, los metros alquilados en el primer semestre marcaron un récord que no se veía desde hace cinco años, y la zona norte sigue siendo el submercado más demandado.

La absorción semestral cerró de forma positiva con 150.134 metros cuadrados, como resultado de los 160.134 m² contratados y 10.000 m² desocupados, registro que no se observaba desde 2017 cuando el mercado se encontraba en plena expansión.

A diferencia de los últimos semestres, toda la superficie absorbida se dio por la entrada de empresas que contrataron espacios y no por la entrega de depósitos Built to suit (a medida) como se venía viendo. “La mayor contratación de espacios se dio por parte de empresas de consumo masivo, en su mayoría supermercados que ocuparon grandes superficies de depósitos en el Triángulo San Eduardo, submercado que se muestra nuevamente como la zona más demandada para establecer operaciones logísticas de cara al mercado local y al Mercosur”, señaló Santiago Isern, broker senior del área industrial de Cushman & Wakefield.

Lucas Desalvo, gerente de Investigación de mercado de la compañía, dijo que “la zona norte sigue mostrándose como el área principal del mercado con 56% de metros ocupados, seguido por zona sur con un 24% y zona oeste con el 20%”. Y agregó: “En cuanto a la tasa de vacancia, descendió de 12,7% a 9,4% al cabo del primer semestre del año. Dentro de este fenómeno, el mayor descenso se dio en el Triángulo de San Eduardo, donde la tasa pasó de 9,8% a 3%”.

El precio promedio de alquiler mensual llega a US$5,4/m², lo que representa un 4% por encima en la comparación semestral.

Respecto de la evolución del mercado, se activaron proyectos de construcción llegando a 61.000 m², pero pese a esto, se percibe como una producción acotada en relación con los 160.134 m² demandados en los primeros seis meses del año, situación que conllevará a una baja aún mayor en la tasa de vacancia y un consecuente incremento en el precio pedido.

Durante el primer semestre ingresaron al mercado 79.000 m², y aún hay 61.026 m² en construcción, de los cuales el 41% es bajo el formato Built to suit, es decir que se construye para un cliente específico, mientras que el 59% restante corresponde a construcciones especulativas, lo que muestra un equilibrio de cara a futuro en función a la vacancia que las mismas podrían generar en sus ingresos.

A su vez, el 87% de las construcciones en curso se ubican en Zona Norte, submercado con menor tasa de vacancia. En cuanto a la superficie potencial, hay 696.629 m² proyectados, entre los cuales el 61% se ubica también en Zona Norte. “Pese a la importante baja en la tasa de vacancia, aún es lenta la reactivación de proyectos para satisfacer la demanda anual de depósitos”, concluyó el estudio.

Fuente: La Nación.

Nuestro equipo de Investigación de Mercado cerró los datos del primer semestre del 2022 para el mercado de inmuebles logísticos de Buenos Aires. Los centros logísticos continúan con una fuerte demanda de superficie, lo que hizo bajar la tasa de vacancia a un dígito, pasando de 12,7% a 9,4%. Dentro de este fenómeno, el mayor descenso se dio en Triángulo de San Eduardo, donde la tasa pasó de 9,8% a 3,0%. Ante la creciente demanda, los precios continúan la tendencia al alza. Así, el precio promedio de alquiler mensual cerró en USD 5,4/m², lo que representa un 4 % por encima en la comparación semestral.

Con las dificultades propias de este tiempo en que todos los mercados se reconfiguran, Sudamérica ofrece atractivos para los inversores institucionales.

Nuestro informe “Capital Markets, Sudamérica 2021” releva los datos clave sobre inversiones inmobiliarias de las principales capitales de América de Sur del último año con foco en oficinas corporativas y centros logísticos. Además, refiere a las tendencias de inversión en nuestra región.

Te invitamos a descargar el informe completo disponible en inglés.

Con las dificultades propias de este tiempo en que todos los mercados se reconfiguran, Sudamérica ofrece atractivos para los inversores institucionales.

Las consecuencias de la pandemia de Covid 19 primero, y más recientemente los efectos de la guerra que se desarrolla en Ucrania, no han favorecido por cierto las grandes inversiones en ningún lugar del mundo. En medio de los ajustes de las políticas monetarias, el temor a la recesión y a la suba de las tasas de interés, el sector inmobiliario lógicamente no es ajeno a esta realidad. Sudamérica, sin embargo, es una región subfinanciada en términos de inversiones, y en cuanto las condiciones político-económicas se estabilicen, estos capitales volverán a tenerla en su mira. En ese sentido, se espera que los inversores sigan aumentando sus colocaciones en inmuebles comerciales en la región como una buena alternativa ajustada al riesgo, en un contexto de alta inflación, con foco en estrategias core, activos resilientes y mercados primarios.

Uno de los sectores con mayor crecimiento y proyección en estos últimos años fue el mercado de inmuebles industriales y logísticos. La baja en la tasa de vacancia promedio en la región sumada a una tendencia al alza en los precios de alquiler, lo posicionaron como objetivo primario para la inversión.

Aunque la dinámica de los mercados en términos de ventas de activos de inversión ha sido históricamente baja, el buen comportamiento de la logística durante la pandemia sumado al alejamiento de los activos de oficina y retail han aumentado los volúmenes de inversión en este sector.

Los modelos de transacciones de activos entre inversores o desarrolladores inmobiliarios y usuarios corporativos más utilizados fueron build-to-suit (para desarrollar con ocupación garantizada) y sale & leaseback (para obtener capital sin mudarse).

Oportunidades de inversión en Sudamérica

En cada país van apareciendo, de todos modos, ciertas oportunidades determinadas por la coyuntura local y orientadas, según el caso, a las diferentes estrategias de inversión.

Para la estrategia de tipo “Core”, vemos oportunidades en los mercados de Lima, São Paulo y Río de Janeiro para los segmentos de oficinas y retail, a las que se agrega Santiago para inmuebles de multifamily y logísticos.

En “Value Add”, Lima y Bogotá son algunos de los mercados que presentan las mejores oportunidades en logística, mientras que en oficinas y retail se suman Santiago y São Paulo. Se agrega también en este caso el sector residencial, donde se destacan Santiago, São Paulo, Lima y algunas ciudades colombianas.

Finalmente, dentro de una estrategia de inversión de tipo “Opportunistic”, Bogotá y Lima ofrecen buenas oportunidades en oficinas, en tanto que Brasil es el mercado más atractivo en retail e industrial, y aparecen como activos alternativos los data centers en São Paulo, Bogotá y Santiago, y, potencialmente Uruguay y Argentina.

A propósito del mercado argentino, las restricciones cambiarias, que son un obstáculo para el normal desenvolvimiento de los negocios, transformaron a los inmuebles comerciales en instrumentos para la preservación de capital, especialmente para empresas multinacionales que generan gran volumen de pesos en un contexto de alta inflación y no pueden extraerlos del país. Esta particularidad funciona como motor de una importante cantidad de transacciones que se concretan actualmente, tanto en edificios o pisos de oficinas como en inmuebles logísticos.

Más allá de las particularidades de cada país, la conclusión general es que, si bien los fenómenos globales que atravesamos frenaron naturalmente las decisiones durante un tiempo, las oportunidades en Sudamérica existen y son atractivas para los inversores institucionales que estén dispuestos a apostar a una región donde aún queda mucho por crecer y desarrollar.

Fuente: ÁMBITO

El mismo se llevó a cabo el 8 y 9 de junio en el Golden Center. Allí, Santiago Isern, nuestro broker senior del área industrial y Lucas Desalvo, nuestro gerente de Investigación de mercado, brindaron una charla sobre la actualidad del mercado inmobiliario logístico e industrial de Argentina y un panorama regional para conocer la situación de los diferentes países de Sudamérica.

Lucas y Santiago empezaron su charla explicando las características principales de los centros logísticos Premium, entre las que se encuentran la altura de más de 12 metros, distancias de 50 metros entre las distintas naves, playas de maniobras cubiertas en un 40%, un dock de carga y descarga cada 1.000 m2, sistema de incendios, control de acceso, grupo electrógeno y servicios varios.

Asimismo, comentaron que la sustentabilidad y el cuidado del medio ambiente es otra cualidad que actualmente está tomando mucha relevancia para las empresas ocupantes que están buscando depósitos para instalar sus operaciones. Por ese motivo, los desarrolladores que están construyendo nuevos centros lo están empezando a implementar cada vez más ya que además se están viendo reducciones en los costos de mantenimiento.

Luego mostraron el “Sistema de radios”, que es nuestra nueva forma de ver el mercado, que viene a complementar el tradicional análisis por submercados, desarrollado para brindar a los clientes una mirada más amplia y profunda acerca de las distintas oportunidades que pueden existir para satisfacer su requerimiento puntual.

Ya en la última parte de la charla, ante un público muy interesado, nuestros especialistas mostraron los datos actuales del mercado inmobiliario logístico de Buenos Aires y destacaron que hay muy pocos metros disponibles para alquilar: por ejemplo, si una empresa necesita entre 10.000 y 15.000 m2, hay muy pocas opciones para elegir y que recién para mediados o fines de 2023 van a entrar nuevos metros al mercado. Ante esta situación de tan baja oferta, comentaron que ven posible y una muy buena oportunidad de negocio, la reconversión de locales dentro de shopping centers, edificios de oficinas, o locales comerciales a la calle, en espacios de almacenamiento y distribución como ya se está haciendo en Estados Unidos. Y reforzaron la idea de que los inmuebles logísticos son el activo inmobiliario que tiene más retorno, pero aún es una opción poco conocida.

Para finalizar compartieron algunos datos de los mercados de inmuebles logísticos de Sao Paulo, Santiago de Chile, Bogotá y Lima donde se pudo ver que en las principales ciudades de la región se repite la baja vacancia actual y la tendencia al descenso y los precios empezando a recuperarse con tendencia al alza. Definitivamente es un mercado que está en plena expansión y con muy buenas proyecciones.

Fuente: Cushman & Wakefield

En un contexto en el que muchos países alcanzaron una situación similar a la de antes del comienzo de la pandemia y como continuidad del reporte “El futuro de los espacios de trabajo” (2020), lanzamos un informe exclusivo sobre las tres nuevas realidades que determinan las estrategias del espacio de trabajo híbrido. En este documento, analizamos cada una de esas realidades y sus consecuencias para las empresas y mostramos los casos de seis compañías diferentes ante el trabajo híbrido: una perspectiva sobre el pensamiento y la experimentación en tiempo real en un momento en que ninguna solución única se adapta a todas las organizaciones.

Damos a conocer el nuevo informe que realizamos junto a Reporte Inmobiliario, sobre las diferentes alternativas de inversión que ofrece el mercado inmobiliario en Argentina, en donde a locación de oficinas y el alquiler residencial son las dos más habituales. El precio de los alquileres en el primer trimestre del año registró una suba interanual de 51% para los departamentos y 17% para las oficinas. Estos incrementos están dados en un contexto dentro del cual la inflación llegó a 56% para el mismo período, el índice RIPTE a 51% y el tipo de cambio oficial solo incrementó un 24%.   Conocé más descargando el informe.

Con la vuelta al trabajo presencial y la mayor actividad, empieza a aumentar la demanda de espacios corporativos.

De a poco, junto con la recuperación de la actividad económica, el mercado de oficinas y locales comerciales está empezando a revertir la tendencia negativa que lo había signado durante la pandemia, especialmente en la zona del microcentro porteño.

Distintos relevamientos dan cuenta de un repunte en los niveles de alquiler y ocupación de estos inmuebles. Si bien el segmento todavía tiene mucho para recuperar frente al avance del trabajo híbrido, que prescinde -en buena medida- de los espacios corporativos.

“Las consultas vienen experimentando una suba entre marzo y abril”, asegura Solange Esseiva, propietaria de la inmobiliaria H-54. Y precisa que las búsquedas se concentran en el mercado Triple A (premium) de oficinas y en locales en esquinas o plantas bajas de edificios de categoría en zonas como Palermo y Vicente López, sobre todo en el polo situado sobre la Panamericana y General Paz.

“Los clientes están llamando para que les consigamos inmuebles específicos, como oficinas de entre 300 m2 y 500 m2, y locales de entre 200 m2 y 300 m2”, detalló la experta en bienes raíces.

Según explicó, esta tendencia se debe a que con el avance de la vacunación y la marcada baja en los contagios de coronavirus, las empresas están volviendo al trabajo presencial y el mercado ya inició su camino hacia la recuperación.

“Lo que mejor está funcionando ahora es Palermo, sobre todo las oficinas ubicadas en edificios nuevos y con seguridad las 24 horas”, cuyo valor oscila entre los US$ 20 y USD 22 el m2,”, señaló.

Más movimiento

Según Cushman & Wakefield, empresa de servicios inmobiliarios corporativos que suele relevar las estadísticas de este mercado, el año comenzó con más movimiento en el mercado de oficinas clase B.

“En el primer trimestre, se alquilaron 12.937 m2 mayormente en el submercado Centro Sur”. Así, se revierte la tendencia negativa que venía desde el tercer trimestre de 2020, según la firma.

Esa recuperación, no obstante, se dio junto con una caída en los precios de los alquileres: “El precio promedio pedido cedió un 11%, manteniéndose en US$ 16,9 por m2”.

Respecto al índice de vacancia, a pesar de haber pasado de 7,8% a 10,6% en la medición interanual, “este trimestre se registró una leve baja en comparación con el anterior, dato que nos permite inferir que el impacto negativo de la pandemia está disminuyendo”, destacó Carolina Wundes, analista de Investigación de mercado de Cushman & Wakefield.

Según Esseiva, el mayor movimiento del mercado  también se observa en zonas un poco más alejadas del microcentro (donde la actividad sigue siendo muy mala) ya que hay muchas oficinas que buscan ampliarse pero sin salir de la zona céntrica.

“Notamos que hay una necesidad de las empresas de mudarse a barrios y edificios de mayor categoría, siempre y cuando no sean en ubicaciones demasiado alejadas de las actuales para no generarle un problema extra a sus empleados con el tema de la mudanza y el traslado desde sus casas”, especificó la dueña de H-54.

Qué pasa con los locales

En cuanto a los locales comerciales, el rubro que más prosperó fue el gastronómico, debido a la reactivación del consumo y la llegada de turistas.

“En este sector también experimentamos una mayor movilidad. Hay más casos en que los propietarios de los negocios decidieron mudarlos a otro espacio, aprovechando alguna oportunidad, en un contexto en que se registra un aumento de la oferta”, señaló Esseiva.

Sus clientes manifestaron mayor interés por locales de entre 100 m2 y 200 m2, sobre todo para la expansión de franquicias, detalló.

Un reciente relevamiento de la Cámara Argentina de Comercio y Servicios (CAC), hecho entre marzo y abril, también detectó que el número de locales vacíos en las principales áreas comerciales de la Ciudad de Buenos Aires registró una baja de 25,4% en relación con el mismo período de 2021.

Durante el segundo bimestre de 2022 se observó un total de 341 locales en venta, alquiler o cerrados en las áreas relevadas. Con respecto a la medición anterior, de enero-febrero, también se detectó un descenso, en este caso, de 9,8%, ya que entonces los locales vacíos eran 378.

Si se analizan exclusivamente los locales en alquiler y venta (es decir, los ofrecidos), este sondeo observó que, en alquiler hubo una baja de 25,69% con relación al bimestre anterior y una caída del 39,5% con respecto al 2021, mientras que, en venta disminuyeron un 25% comparados con el periodo enero-febrero y cayeron un 37,9% en comparación a marzo-abril de 2021.

Fuente: Clarin

Hoy la mayor demanda de oficinas se concentra en los barrios porteños. En el primer trimestre del año se alquilaron 12.937 m2 y revirtieron la tendencia negativa desde 2020. ¿Cuáles son las zonas con más demanda? ¿Por qué?

La vuelta a la presencialidad empezó a evidenciarse en el mercado de oficinas. Por primera vez, los números empiezan a revertirse. Hoy la tendencia es estar cerca de los empleados. Avenida Libertador y el barrio de Palermo están al tope y ya hay lista de espera para aquellas empresas que busquen instalarse allí.

Según el último informe de Cushman & Wakefield, el año comenzó con una absorción positiva con respecto a las oficinas de clase B de 12.937 metros cuadrados (m2) contratados, mayormente en el submercado Centro Sur.

El estudio revela que se liberaron 5328 m2 y que el submercado donde más se registró la desocupación fue en Catalinas-Plaza Roma, sin embargo, la absorción neta fue positiva por 7609 metros cuadrados.

“El primer trimestre del año arrojó números muy alentadores. Son mejores de lo que habíamos estimado para este comienzo de año y de seguir así, las tendencias se revertirán”, explica Martín Potito, director de la división oficinas de LJ Ramos.

“Hoy en Palermo no hay lugar. Todas las oficinas están ocupadas. Distinta es la realidad que atraviesa el mercado del Microcentro o de otras zonas de Capital. Es un barrio que siempre fue muy demandado, pero post pandemia se potenció“, agrega el empresario inmobiliario.

La tendencia de las empresas es acercarse a los empleados. Y en muchos casos, aquellas compañías que concentraban a todo su personal en una sola sede hoy decide diversificarse. “Esto pasa en aquellas firmas de más de 5000 empleados“, cuenta Potito.

Lo que hacen las empresas es alquilar oficinas más chicas en diferentes puntos de la Ciudad y el Gran Buenos Aires. “Por ejemplo, una empresa que tiene su casa central en Zona Norte, hoy contrata oficinas chicas en la zona de Palermo o en Catalinas para ofrecerles a sus empleados otros sitios y acortar las distancias de los viajes“, resume el especialista.

Dónde hay mayor demanda de oficinas

Los datos de Cushman & Wakefield arrojan una vacancia promedio del 10,6%. Se conforma con 10,7% en CBD (zona céntrica) y 10,3% en NON CBD (zona no céntrica).

Ahora bien, distribuido por metros en cada submercado, la mayor cantidad de superficie disponible la ofrece Microcentro que cuenta con 31.725 m2 libres y Catalinas-Plaza Roma con 26.382 m2. En el otro extremo, la menor superficie disponible se encuentra en la Zona Dot donde hay 1447 m2 libres, resalta el informe.

“En la zona de micro y macro centro hay movimiento, pero el stock disponible sigue siendo mayor que la demanda”, explica Potito. Además agrega que “hoy las empresas se inclinan por el corredor de Av. Libertador y el barrio de Palermo”.

Fuente: El Cronista

Nuestro equipo de Investigación de Mercado presenta el informe de oficinas clase B de Buenos aires para el primer trimestre de 2022.

En este primer trimestre este segmento de oficinas registró un vacancia promedio de 10,6%, conformado por 10,7% en la zona céntrica (CBD) y 10,3% en la zona no céntrica (NON CBD).

El precio promedio de alquiler pedido cedió un 11%, cerrando en 16,9 USD/m².

Gracias al concepto de radios y la plataforma interactiva de Cushman & Wakefield las empresas cuentan con la información más precisa y detallada del mercado.

Solo los datos más precisos sobre el mercado logístico pueden ayudar, en estos tiempos, a tomar las mejores decisiones a la hora de elegir un depósito para instalarse. Cuál es el nivel de vacancia, precio promedio y qué alternativas hay próximas a los diversos sistemas de transporte son variables fundamentales. Y más si esos datos se pueden desagregar en la Ciudad de Buenos Aires y los cuatro “anillos” que la rodean.

Cushman & Wakefield viene trabajando desde hace ya un tiempo con un “sistema de radios” que permite obtener datos segmentados por última milla (1º radio, de 0 a 15 km), Gran conurbano (2º radio, de 15 a 30 km), Sector logístico industrial (3º radio, de 30 a 45 km) y Agroindustria y potencial portuario (4º radio, de 45 a 60 km). Y lo presenta a través de una plataforma interactiva, a la cual le van sumando variables como el crecimiento del tejido urbano o el sistema de transporte de carga, por ejemplo.

Gracias a esta forma de ordenar la información, sus reportes trimestrales ofrecen el panorama más completo y preciso del mercado logístico. “El año comienza con optimismo debido a la tendencia a la baja en la tasa de vacancia y la apreciación del precio pedido. Ambos acontecimientos están enmarcados por un contexto de crecimiento en la demanda de superficie, en gran parte por la expansión de operaciones y la evolución del e-commerce”, señalan en el último de ellos.

El sistema de radios, una visión integral del mercado

“Durante el período de pandemia identificamos que había una gran absorción de metros cuadrados y que se produjeron principalmente en el primer anillo o en las cercanías de la Capital Federal. Eso nos llevó a entender los submercados de una nueva manera: no por punto geográfico sino por radios o cercanías a la Ciudad de Buenos Aires”, explica Santiago Isern, Bróker Industrial de Cushman & Wakefield. “Con períodos consecutivos de vacancia en franco descenso y pocos metros en construcción, vemos al sistema de radios como una herramienta necesaria para analizar el mercado de manera integrada, entendiendo así que opciones en el norte, en el sur o en el oeste pueden servir como solución a distintos requerimientos sin importar tanto el punto geográfico sino la cercanía”, agrega.

Uno de los principales datos que revela el último informe y que marca la importancia de analizar al mercado a través del sistema de radios, es que el radio de última milla es el primero en quebrar la vacancia de dos dígitos. Su descenso a 8,9% representa la baja más importante desde el período de prepandemia. A su vez, en los primeros dos anillos no se registran proyectos en construcción, motivo por el cual se prevé que la vacancia siga con la tendencia a la baja y a la espera de que desarrolladores e inversores apuesten a la zona.

A través de la nueva plataforma interactiva de Cushman & Wakefield, se puede visualizar por ejemplo que en el área metropolitana de la Ciudad de Buenos Aires y el Gran Buenos Aires, es decir en los primeros 30 km del sistema de radios, se aglomera el 78 % de la población de la región y que por su territorio pasan diversas rutas provinciales, líneas de trenes y de otros medios de transportes que permiten la conexión con el centro de la ciudad. En este contexto, los radios actúan como placas de superficie con distintos perfiles de uso dentro de la cadena logística, adoptando cada uno un rol diferente en función a su ubicación estratégica.

¿Dónde se ubican los diferentes tipos de depósitos y la población?

La mayoría de los grandes depósitos, por ejemplo, se ubican en la franja del kilómetro 30 al 45. La superficie de estas propiedades tiene en promedio 30.000 m², por lo que allí se encuentra la mayor cantidad de metros cuadrados del mercado. Mientras que, en el último tramo del circuito logístico de entregas, conocido como “última milla”, están los depósitos más pequeños, ubicados en posiciones favorables para operaciones de e-commerce.

Una de las nuevas variables sumadas a este sistema es la de Desarrollo Urbano. “Ahora las empresas pueden ver claramente cómo fue creciendo la superficie construida y la población en las distintas franjas de Buenos Aires para poder tomar mejores decisiones. Desde 1986 la superficie aumentó un 73% y las franjas que más desarrollo tuvieron fueron las que van del kilómetro 30 al 45, que mostró un 96 % de incremento, y la del kilómetro 15 al 30, que creció un 70 %. Esta expansión de la mancha urbana se registró en las proximidades de las redes de autopistas y tendidos ferroviarios y en nuevos desarrollos privados”, indica Lucas Desalvo, Gerente de Investigación de Mercado de Cushman & Wakefield.

En cuanto a la evolución de los valores, Desalvo afirma que “el inicio del año se vio marcado por una recomposición en el precio pedido, que ahora llega a USD5,4/m² y que había alcanzado un piso histórico de USD5,0/m² a mitad de 2021″. Y con respecto a los desarrollos, concluye que el ingreso al mercado del Centro Logístico Tres de Febrero, ya con un 54% de superficie prealquilada, “fortalece al submercado Oeste y muestra las oportunidades que tiene la zona a nivel logístico”.

Fuente: La Nación.

Es la tendencia que se afianza con las empresas expandiendo operaciones y tomando más metros mientras la superficie en construcción es escasa.

El primer trimestre de 2022 marcó un comienzo de año con buenas perspectivas debido a la tendencia a la baja en la tasa de vacancia que se espera que continúe así durante el resto del año, acercándose a la vacancia estructural del mercado que se ubica entre un 7 y 8% . Así lo indica el último informe Panorama de Inmuebles Logísticos.

En un contexto de crecimiento en la demanda de superficie por la expansión de operaciones y la evolución del e-commerce,  se produjeron estos últimos meses varios movimientos y  búsquedas en el mercado. Un ejemplo claro es el rubro supermercadista que se está ampliando y haciendo fly to quality, al cambiar sus depósitos propios por espacios alquilados de mayor categoría.

Por otra parte, el informe destaca como principal hito del trimestre la entrada al mercado de dos proyectos, siendo el Centro Logístico Tres de Febrero el de mayor jerarquía, con el 54 % de superficie pre-alquilada. Si no se considerase el ingreso de los nuevos centros, la vacancia hubiese bajado a 11,8 %, es decir 1,2 puntos porcentuales respecto al trimestre anterior. En este contexto, la absorción neta del período fue de 58.300 m².

“Teniendo en cuenta que la superficie en construcción asciende a 31.000 m², una cifra que queda baja para un sector que tiende a contratar un promedio de 110.000 m² por año, y la demora que suele tener este tipo de proyectos, estimamos que, con este ritmo de operaciones, para fin de año, la vacancia va a ser cercana a cero, y esta situación se mantendría por largo tiempo” puntualizó Santiago Isern, nuestro Broker senior del área industrial y agregó: “la mayor parte de la superficie en obra se encuentra en el radio que va entre los 30 a 45 km. En los primeros radios, la tierra es escasa y está cara para desarrollar”.

Vacancia y precio por radios

“Mientras la vacancia promedio fue de 13% en el período, el radio de última milla (0 a 15 km) es el primero en perforar el piso de los dos dígitos, descendiendo a 8,9 %, hito que representa la baja de vacancia más importante desde el período de pre-pandemia (año 2019). En tanto, el radio que ostenta el mayor precio de alquiler pedido es el denominado Gran Conurbano (15 a 30 km) con USD 5,9/m² contra un promedio de USD 5,4/m²” manifestó Lucas Desalvo, nuestro Gerente de Investigación de mercado.

Compraventas en el sector logístico

Asimismo, es importante mencionar que, desde fines de 2021, se concretaron algunas operaciones de compra venta dentro del mercado por 72 millones de dólares, en los que se transaccionaron 105.000 m2. Por primera vez hubo empresas multinacionales que hicieron inversiones en inmuebles logísticos con renta para capitalizar pesos acumulados y se están viendo intenciones de otras empresas de adquirir también este tipo de activos.

Fuente: Cushman & Wakefield

Presentamos la nueva edición del informe que releva los datos del Mercado Logístico de forma regular. El año comienza con optimismo debido a la tendencia a la baja en la tasa de vacancia y la apreciación del precio pedido. Ambos acontecimientos enmarcados dentro de un contexto de crecimiento en la demanda de superficie, en gran parte por la expansión de operaciones y la evolución del e-commerce. Se registra en este trimestre, que el radio de última milla (0 a 15 km), es el primero en quebrar la vacancia de dos dígitos, descendiendo a 8,9 %, hito que representa la baja de vacancia más importante desde el 2019.

El mercado de oficinas continuó mostrando signos de estabilidad durante el primer trimestre de 2022. Así lo exhibió el último informe Market Beat elaborado por Cushman & Wakefield.

De acuerdo con el documento, con la baja de casos de COVID y la vuelta paulatina a los espacios de trabajo, tanto la vacancia promedio como los precios de alquiler pedidos mantuvieron niveles similares a los del período anterior. Sin embargo, lo más destacado del trimestre fue el incremento de las operaciones de compra venta.

“En lo que va de 2022, se hicieron operaciones por aproximadamente USD 48 millones, en las cuales se transaccionaron 11.600 m2. El motivo que disparó estas compras fue la acumulación de pesos de grandes compañías, y en todos los casos, se trató de oficinas con renta”, señaló José Viñas, director de Brokerage de Cushman & Wakefield.

El informe que releva los movimientos del mercado de alquiler, muestra que la vacancia alcanzó el 15,5%, cifra que, pese a ser constante, se compone en base al movimiento de oferta y demanda que hubo entre los diferentes submercados. Lo mismo ocurre con el precio de alquiler pedido, donde el promedio general descendió solo 1,6% hasta los 24,3 USD/m2, producto de bajas pronunciadas en ciertas zonas y subas en otras.

En ese marco, el corredor Libertador Caba sigue consolidándose como el submercado con el precio más alto (30,2 USD/m2). Mientras que Libertador GBA presenta la vacancia más baja (5,1%) seguido por el Distrito Tecnológico (7,9%).

La absorción neta del trimestre fue de -2697 m2, producto de 11.775 m2 contratados y -14.472 m2 desocupados. “La tendencia de contratación muestra una reversión zonal, se ocuparon 2029 m2 en el área CBD (zona céntrica), en contraposición con -4.726 m2 en Non-CBD (zona no céntrica). Los rubros que más superficie tomaron fueron retail, naviero y tecnológico”, destacó Lucas Desalvo, gerente de Investigación de Mercado.

Corredor Panamericana sigue siendo el submercado más afectado, con 5943 m² liberados, seguido por Puerto Madero, con 4124 m2. En tanto, Catalinas-Plaza Roma y Microcentro fueron los de mayor absorción positiva, con 2955 m² y 2877 m² ocupados en el trimestre, respectivamente.

En cuanto al futuro, el mercado de oficinas clase A continúa con 243.718 m2 en construcción, ya que los desarrollos pautados para el trimestre que acaba de terminar postergaron sus plazos de entrega. Debido a la incertidumbre en torno a la recuperación económica nacional y a la situación global, es difícil estimar la finalización de los desarrollos en construcción, e incluso algunos pautados para este año podrían entregarse recién en 2023.

Por otro lado, el panorama sigue siendo positivo respecto a la ocupación de los metros cuadrados en construcción: cerca del 50% del volumen está en distritos con vacancia por debajo del 10%.

Sin ingreso de proyectos nuevos al momento, la superficie pautada es de 729.095 m² hasta 2026. Si bien aún no sucedió, puede que la cifra disminuya, tanto por posibles cancelaciones en los proyectos como por cambios de destino a residencial, siempre dependiendo de los eventos económicos del país.

Fuente: WEBPICKING

El mercado de oficinas inició el año con un importante volumen de transacciones, al llegar casi a los 50 millones de dólares por operaciones de compra-venta en el primer trimestre, y continuar mostrando signos de estabilidad en el comienzo del año por la vuelta paulatina a los espacios de trabajo, por la vacancia promedio, como por los precios de alquiler que mantuvieron niveles similares a los del período anterior.

“En lo que va de 2022, se hicieron operaciones por aproximadamente US$ 48 millones, en las cuales se transaccionaron 11.600 metros cuadrados. El motivo que disparó estas compras fue la acumulación de pesos de grandes compañías, y en todos los casos, se trató de oficinas con renta”, señaló José Viñas, director de Brokerage de Cushman & Wakefield.

El último informe Market Beat elaborado por la compañía de servicios inmobiliarios corporativos, que releva los movimientos del mercado de alquiler, mostró que la vacancia alcanzó el 15,5 %, cifra que, pese a ser constante, se compone en base al movimiento de oferta y demanda que hubo entre los diferentes submercados.

Lo mismo ocurre con el precio de alquiler pedido, donde el promedio general descendió solo 1,6% hasta los 24,3 dólares por metro cuadrado, producto de bajas pronunciadas en ciertas zonas y subas en otras.

En ese marco, el corredor Libertador Caba sigue consolidándose como el submercado con el precio más alto (30,2 dólares por metro cuadrado), mientras que Libertador GBA presenta la vacancia más baja (5,1%) seguido por el Distrito Tecnológico (7,9%).

La absorción neta del trimestre fue de -2697 m2, producto de 11.775 m2 contratados y -14.472 m2 desocupados, se destacó en el trabajo.

“La tendencia de contratación muestra una reversión zonal, se ocuparon 2.029 metros cuadrados en el área CBD (zona céntrica), en contraposición con -4.726 m2 en Non-CBD (zona no céntrica) . Los rubros que más superficie tomaron fueron retail, naviero y tecnológico”, destacó Lucas Desalvo, gerente de Investigación de Mercado.

El Corredor Panamericana sigue siendo el submercado más afectado, con 5943 m² liberados, seguido por Puerto Madero, con 4124 m², en tanto, Catalinas-Plaza Roma y Microcentro fueron los de mayor absorción positiva, con 2955 m² y 2877 m² ocupados en el trimestre, respectivamente.

En cuanto al futuro, el mercado de oficinas clase A continúa con 243.718 m² en construcción, ya que los desarrollos pautados para el trimestre que acaba de terminar postergaron sus plazos de entrega.

Debido a la incertidumbre en torno a la recuperación económica nacional y global, es difícil estimar la finalización de los desarrollos en construcción, e incluso algunos pautados para este año podrían entregarse recién en 2023.

Fuente: EL DESTAPE

El motivo que disparó estas compras fue la acumulación de pesos de grandes compañías, y en todos los casos, se trató de oficinas con renta.

Fuente: EL ECONOMISTA

El mercado inició el año con un importante volumen de transacciones, llegando casi a los USD 50 millones en el primer trimestre.

El mercado de oficinas continuó mostrando signos de estabilidad durante el primer trimestre de 2022. Con la baja de casos de Covid y la vuelta paulatina a los espacios de trabajo, tanto la vacancia promedio como los precios de alquiler pedidos mantuvieron niveles similares a los del período anterior. 

Sin embargo, lo más destacado del trimestre fue el incremento de las operaciones de compraventa. ““En lo que va de 2022, se hicieron operaciones por aproximadamente USD 48 millones, en las cuales se transaccionaron 11.600 m².  El motivo que disparó estas compras fue la acumulación de pesos de grandes compañías, y en todos los casos, se trató de oficinas con renta”, señaló José Viñas, nuestro director de Brokerage de Cushman & Wakefield.

El último informe Market Beat que releva los movimientos del mercado de alquiler, muestra que la vacancia alcanzó el 15,5 %, cifra que, pese a ser constante, se compone en base al movimiento de oferta y demanda que hubo entre los diferentes submercados. Lo mismo ocurre con el precio de alquiler pedido, donde el promedio general descendió solo 1,6% hasta los 24,3 USD/m², producto de bajas pronunciadas en ciertas zonas y subas en otras.

En ese marco, el corredor Libertador Caba sigue consolidándose como el submercado con el precio más alto (30,2 USD/m²), mientras que Libertador GBA presenta la vacancia más baja (5,1%) seguido por el Distrito Tecnológico (7,9%).

La absorción neta del trimestre fue de -2697 m², producto de 11.775 m² contratados y -14.472 m² desocupados. “La tendencia de contratación muestra una reversión zonal, se ocuparon 2029 m² en el área CBD (zona céntrica), en contraposición con -4.726 m² en Non-CBD (zona no céntrica). Los rubros que más superficie tomaron fueron retail, naviero y tecnológico”, destacó Lucas Desalvo, nuestro gerente de Investigación de mercado.

Corredor Panamericana sigue siendo el submercado más afectado, con 5943 m² liberados, seguido por Puerto Madero, con 4124 m². En tanto, Catalinas-Plaza Roma y Microcentro fueron los de mayor absorción positiva, con 2955 m² y 2877 m² ocupados en el trimestre, respectivamente.

En cuanto al futuro, el mercado de oficinas clase A continúa con 243.718 m² en construcción, ya que los desarrollos pautados para el trimestre que acaba de terminar postergaron sus plazos de entrega. Debido a la incertidumbre en torno a la recuperación económica nacional y a la situación global, es difícil estimar la finalización de los desarrollos en construcción, e incluso algunos pautados para este año podrían entregarse recién en 2023.

Por otro lado, el panorama sigue siendo positivo respecto a la ocupación de los metros cuadrados en construcción, ya que cerca del 50 % del volumen está en distritos con vacancia por debajo del 10%.

Sin ingreso de proyectos nuevos al momento, la superficie pautada es de 729.095 m² hasta 2026. Si bien aún no sucedió, puede que la cifra disminuya, tanto por posibles cancelaciones en los proyectos como por cambios de destino a residencial, siempre dependiendo de los eventos económicos del país.

Fuente: Cushman & Wakefield

El martes 5 de abril, en la Universidad Torcuato Di Tella (UTDT), nuestro director, Herman Faigenbaum, quien también dirige desde el 2006 el Programa Ejecutivo de Real Estate Management, estuvo a cargo de la presentación y moderación de este evento que contó con la presencia de importantes referentes del sector y un público muy interesado en la temática del libro: cómo determinar el mejor momento para comprar tierra, tomar préstamos de construcción, vender o alquilar unidades.

El autor, Fernando Levy Hara, actualmente es director y cofundador de Unico Developers con base en Florida, USA y brinda cursos de Estrategias Internacionales de Inversión en la Universidad de Harvard.  A partir de su propia experiencia en proyectos en Estados Unidos, Argentina y Europa, el conocimiento de los ciclos económicos y la información disponible en cada mercado, en su libro “Ciclos económicos y desarrollo inmobiliario” invita a construir la “bola de cristal” que permitirá anticipar la evolución futura, creando condiciones para desarrollar proyectos de inversión exitosos.

El libro contó también con la colaboración de Alejandro Sparacino,  economista y consultor en temas de real estate y urbanismo para sector privado, público y organismos internacionales quien también estuvo en el evento de presentación.

En la apertura, Herman Faigenbaum, comentó “es un enorme placer para nosotros, organizar este tipo de actividades en las que volvemos a vernos y reunimos para reflexionar y hablar acerca del saber y el hacer de nuestra actividad.

Por su parte, Damián Tabakman, director de la CEDU y coordinador del REM, quien además escribió el prólogo del libro, comentó: “me impactó que, por primera vez un autor de habla hispana de nuestra industria, levantara la importancia del “timing” respecto del resultado de las inversiones inmobiliarias”.

Este libro demuestra que el modo en que conceptualizamos aquello que sucedió en el pasado, a través del análisis de los ciclos económicos, es lo que permitirá comenzar los proyectos en el momento indicado y tomar decisiones inteligentes de inversión.

El evento finalizó con un cocktail en el que el autor y los invitados pudieron intercambiar opiniones en un ambiente cálido y distendido.

Por Cushman & Wakefield

El crecimiento del comercio electrónico y la revolución de los datos —pandemia mediante— modificaron las reglas del consumo y la ubicación de los depósitos logísticos ya no es la única variable a tener en cuenta. 

El sistema de radios, que viene a superar el análisis tradicional que diferenciaba tres submercados, es fundamental para comprender de manera más fácil y eficiente un escenario que se volvió más complejo. 

¡Exploralo desde nuestra plataforma interactiva! 

Hace dos años, el equipo de investigación de mercado de Cushman & Wakefield, empresa global de servicios inmobiliarios corporativos, presentó el “Sistema de radios” una nueva manera de ver el mercado de inmuebles logísticos para comprender mejor el comportamiento del mismo a raíz del crecimiento del e-commerce que se intensificó por la Pandemia.

En esa primera instancia, se dividió el mercado en cuatro franjas tomando como eje el epicentro de la Ciudad y se las caracterizó según su ocupación: Última milla (1º radio, de 0 a 15 km), Gran conurbano (2º radio, de 15 a 30 km), Sector logístico industrial (3º radio, de 30 a 45 km) y Agroindustria y potencial portuario (4º radio, de 45 a 60 km).

Hoy, Cushman & Wakefied presenta nuevas variables que se suman al análisis como el crecimiento del tejido urbano y el sistema de transporte y lanza una plataforma interactiva para visualizar los datos de una manera más práctica y así entender cómo se configura el mercado inmobiliario logístico, a la que puede accederse a través de este link:

https://cushwakeargentina.com/sistema-de-radios/

Centralidad: la última milla como epicentro de un sistema

El área metropolitana de la Ciudad de Buenos Aires y el Gran Buenos Aires muestran una concentración urbana en los primeros 30 km del sistema de radios. Esas dos franjas aglomeran al 78 % de la población de esta región y por su territorio pasan diversas rutas provinciales, líneas de trenes y de otros medios de transportes que permiten la conexión con el centro de la ciudad.

En este contexto, los radios actúan como placas de superficie con distintos perfiles de uso dentro de la cadena logística, adoptando cada uno un rol diferente en función a su ubicación estratégica.

La mayoría de los grandes depósitos, por ejemplo, se encuentran en la franja del kilómetro 30 al 45. La superficie de estas propiedades tiene en promedio 30.000 m², por lo que allí se encuentra la mayor cantidad de metros cuadrados del mercado. Mientras que, en el último tramo del circuito logístico de entregas, que va del kilómetro 0 al 15 y conocemos como “última milla”, encontramos depósitos más pequeños, ubicados en posiciones favorables para operaciones de e-commerce.

Desarrollo urbano

Con respecto a la inclusión de la evolución del desarrollo urbano, Lucas Desalvo, gerente de Investigación de mercado, comentó: “nos pareció muy atinado sumar esta variable para que las empresas puedan ver claramente cómo fue creciendo la superficie construida y la población en las distintas franjas de Buenos Aires y cuáles fueron las que más lo hicieron para poder tomar mejores decisiones a la hora de decidir el mejor lugar para instalarse”. Y puntualizó: “desde el año 1986, la superficie aumentó un 73 % y las franjas que más desarrollo tuvieron fueron la que va del kilómetro 30 al 45, que mostró un 96 % de incremento, y la del kilómetro 15 al 35, que creció un 70 %. Esta expansión de la mancha urbana se registró en las proximidades de las redes de autopistas y tendidos ferroviarios y en nuevos desarrollos privados”.

En este cuadro se ve claramente cómo fue evolucionando la superficie en cada franja:

(*) Los datos de crecimiento del texto se expresan como crecimiento ponderado.

Movilidad

Otra variable que el equipo de Cushman & Wakefield sumó a esta nueva versión del sistema de radios fue la movilidad ya que es uno de los factores determinantes de la logística.

Según estimaciones del Ministerio de Transporte el 93 % de la carga en Argentina es movilizada en transporte automotor. Las franjas identificadas nuclean gran parte de la actividad, al albergar las principales arterias de conexión entre el centro y el interior del país.

Desde el km 30 se observan rutas que atraviesan los radios, provenientes desde distintos puntos. Sobre el corredor norte, se destaca la ruta nacional 9, que constituye el eje de comunicación más importante con el Mercosur. Por su parte, la ruta nacional 8 es la principal vía al núcleo productivo agro del país. En el sur, encontramos la ruta nacional 3, que es la principal vía hacia esa zona de la provincia de Buenos Aires, mientras que la ruta nacional 2 es el principal eje hacia el corredor costero. Por último, sobre el sector oeste encontramos la ruta nacional 7, que atraviesa la región de Cuyo y llega a Chile.

A su vez, la General Paz bordea el primer anillo vial en torno a la ciudad de Buenos Aires, el Camino de Cintura bordea el segundo anillo, el Camino del Buen Ayre con su extensión conectará también la zona norte con la zona sur y la ruta nacional 6, conecta Zárate con Berisso, bordeando el tercer anillo.

A nivel marítimo, la Hidrovía Paraná-Paraguay, que inicia en Corumbá (Brasil) y culmina en el Río de La Plata, constituyendo una de las principales vías navegables del mundo (3.442 km), corta el sistema de radios por el centro, actuando como base del sistema logístico desde el borde del continente.

En el área estudiada se encuentran los tres puertos que contaron con mayor operación de contenedores durante 2020, que concentran el 92 % del movimiento de carga contenerizada del país: Buenos Aires (913.664 TEUs), Exolgan (583.092 TEUs) y Zárate (112.023 TEUs).

Para finalizar, Santiago Isern, broker senior de la empresa destacó: “a partir de esta nueva mirada, podemos explicar, por ejemplo, por qué un depósito de zona norte y otro de zona sur (aunque tradicionalmente no fueran comparables por estar en submercados diferentes) pueden ser opciones válidas para una empresa logística, si están ubicados en el mismo radio. Los avances en infraestructura vial permiten una conexión más fluida entre y dentro de los radios, por lo que las decisiones no son tan lineales: siempre hay que analizar todas las variables para poder tomar la mejor decisión”.

Fuente: Cushman & Wakefield Argentina

En Sudamérica la vacancia registró un leve incremento; hay incertidumbre respecto al retorno por cuestiones vinculadas a la reorganización de las empresas

Fuente: LA NACIÓN

Con 24,7 dólares por metro cuadrado, se ubica en el tope del ránking por sobre Santiago (Chile) y San Pablo en dónde supera los 19 dólares.

Fuente: BAE NEGOCIOS

El segmento busca reacomodarse a la nueva situación, y mostró un incremento de la vacancia interanual ante la incertidumbre respecto del retorno a esos lugares de trabajo, según señaló un informe sectorial.

El mercado de oficinas premium en la ciudad de Buenos Aires y en las principales ciudades de la región busca reacomodarse a la nueva situación derivada de la pandemia y mostró un incremento de la vacancia interanual ante la incertidumbre respecto del retorno a esos lugares de trabajo, según un informe sectorial.

En ese contexto, y con pocos cambios respecto del semestre anterior, Buenos Aires continúa exhibiendo el precio más alto de alquiler medido en dólares entre las principales metrópolis de la región, de acuerdo a un informe de Cushman & Wakefield, empresa global de servicios inmobiliarios corporativos.

Al igual que en los demás países, la vacancia registró un leve incremento, mientras que también se identifican demoras en los nuevos proyectos en toda la región.

De acuerdo a los datos relevados en el informe sobre el mercado de oficinas premium en Sudamérica para el segundo semestre de 2021, con 24,7 USD/m2 la capital argentina se coloca al tope de costos de alquiler, por encima de Santiago (19,3 USD/m2) y San Pablo (19,2 USD/m2). Les sigue Bogotá (18,1 USD/m2), y completan Lima y Río de Janeiro con 16,3 USD/m2.

“De todas formas, la variación interanual marcó un aumento, principalmente por la incertidumbre respecto del retorno a las oficinas, ya no tanto a causa de las restricciones gubernamentales, sino por la reorganización de las empresas”, agregó Lucas Desalvo, research manager de la compañía.

En ese aspecto, Buenos Aires registra una vacancia de 15,3%, una suba de apenas 1,5 puntos porcentuales respecto del semestre anterior.

El porcentaje más bajo se da en Santiago, donde cerró en 9% tras haber crecido solo 0,9 puntos en el período, mientras que Bogotá, prácticamente sin cambios, quedó con 13,1% en el final del año.

Con niveles más altos se encuentran Lima, donde debido al exceso de oferta acumulada y a la pausa en la toma de decisiones de las empresas la vacancia se incrementó hasta el 23%, San Pablo, con 25% y algunas empresas retornando a la actividad con modelos mixtos, y Río de Janeiro, estabilizada en torno al 35% y con gran cantidad de superficie esperando todavía a ser ocupada.

En cuanto al futuro, la situación excepcional derivada de la pandemia generó en el mercado de oficinas clase A “una pausa en relación a los nuevos proyectos y decisiones a futuro, que repercutió de alguna manera en todas las grandes ciudades de la región”, reseñó el informe.

Fuente: TÉLAM

Al igual que en los demás países, la vacancia registró un leve incremento. Demoras en los nuevos proyectos en toda la región.

Buenos Aires, febrero 2022-

Mientras la situación económica en los países sudamericanos comienza a encaminarse luego de la peor etapa de la pandemia, vislumbrando un horizonte de crecimiento y cierta estabilidad, el mercado de oficinas clase A busca reacomodarse a la nueva situación. En ese contexto, y con pocos cambios respecto del semestre anterior, Buenos Aires continúa exhibiendo el precio más alto de alquiler medido en dólares BNA entre las principales metrópolis de la región. Así lo indican los datos relevados en el informe sobre el mercado de oficinas premium en Sudamérica para el segundo semestre de 2021 elaborado por el Departamento de Investigación de Cushman & Wakefield, empresa global de servicios inmobiliarios corporativos.

En efecto, con 24,7 USD/m² la capital argentina se coloca al tope de esta nómina, por encima de Santiago (19,3 USD/m²) y San Pablo (19,2 USD/m²). Les sigue Bogotá (18,1 USD/m²), y completan Lima y Río de Janeiro con 16,3 USD/m².

“El mercado de oficinas exhibe una marcada estabilidad, con mínimos cambios en la vacancia. De todas formas, la variación interanual marcó un aumento, principalmente por la incertidumbre respecto del retorno a las oficinas, ya no tanto a causa de las restricciones gubernamentales, sino por la reorganización de las empresas”, agregó Lucas Desalvo, Research Manager de la compañía.

En ese aspecto, Buenos Aires registra una vacancia de 15.3%, una suba de apenas 1,5 puntos porcentuales respecto del semestre anterior. El porcentaje más bajo se da en Santiago, donde cerró en 9% tras haber crecido solo 0,9 puntos en el período, mientras que Bogotá, prácticamente sin cambios, quedó con 13,1% en el final del año.

Con niveles más altos se encuentran Lima, donde debido al exceso de oferta acumulada y a la pausa en la toma de decisiones de las empresas la vacancia se incrementó hasta el 23%, San Pablo, con 25% y algunas empresas retornando a la actividad con modelos mixtos, y Río de Janeiro, estabilizada en torno al 35% y con gran cantidad de superficie esperando todavía a ser ocupada. “En el mediano plazo, tanto en Argentina como en el resto de los países de la región observamos tendencia de la vacancia a la baja debida a la leve reactivación económica”, indicó José Viñas, Director de Brokerage de Cushman & Wakefield.

En cuanto al futuro, la situación excepcional derivada de la pandemia generó en el mercado de oficinas clase A una pausa en relación a los nuevos proyectos y decisiones a futuro, que repercutió de alguna manera en todas las grandes ciudades de la región.

En Buenos Aires se entregaron solamente 7500 m² en el semestre, como consecuencia de que varias obras sufrieron modificaciones en sus plazos debido a las restricciones impuestas al sector de la construcción a fin de paliar la situación sanitaria, lo cual da indicios de que a futuro pueda suceder lo mismo con otros proyectos.

En tanto, en Santiago se tomó la decisión de postergar todos los proyectos planificados para este año debido a la alta demanda de materiales, precios elevados e incertidumbre, mientras que en Bogotá no se registraron entregas durante el segundo semestre de 2021 pese a estar programadas.

Lima, por su parte, tiene 45.675 m² en construcción, siendo una de las únicas dos ciudades de la región que incorporó a su inventario más de 50 mil m² durante el segundo semestre de 2021. Rio de Janeiro sigue sumando metros cuadrados de oficinas clase A programados para entrega hasta el 2030, a diferencia de San Pablo que no ha presentado nuevos ingresos de proyectos para ese período, manteniendo los 446.627 m² del semestre anterior.

Fuente: Cushman & Wakefield Argentina

Presentamos el informe de oficinas clase A de Sudamérica con el análisis sobre el último semestre de 2021, elaborado por nuestro equipo regional de Investigación de Mercado.

La situación económica en los países relevados comienza a encaminarse luego de la peor etapa de la pandemia, por lo que se vislumbra un horizonte de crecimiento y estabilidad en la que el mercado de oficinas premium busca reacomodarse.

En este contexto, Buenos Aires continúa exhibiendo el valor más alto de alquiler medido en dólares BNA, con un precio pedido de 24,7 USD/m² por mes, por encima de Santiago (19,3 USD/m²) y San Pablo (19,2 USD/m²). Les sigue Bogotá (18,1 USD/m²), y completan Lima y Río de Janeiro con 16,3 USD/m².

Con respecto a la vacancia, Buenos Aires registra un 15,3 % y una suba de apenas 1,5 puntos porcentuales respecto del semestre anterior. El porcentaje más bajo se da en Santiago, donde cerró en 9 % tras haber crecido solo 0,9 puntos en el período, mientras que Bogotá, prácticamente sin cambios, quedó con 13,1 % en el final del año.

Es la tendencia que muestran los números finales de 2021, tras el cierre del cuarto trimestre. 

Al cierre del año pasado, el mercado de oficinas clase B exhibe un incremento significativo en el índice de vacancia, que creció de 7,6% a 11,1 % en la comparación interanual. En consonancia, y dentro del mismo período, el precio pedido cedió un 14%, ubicándose en 16,9 USD/m². Así lo indica el último informe publicado por Cushman & Wakefield, empresa global de servicios inmobiliarios corporativos, en base a los datos del cuarto trimestre de 2021.

“Este aumento de la vacancia está en línea con la absorción neta negativa que se registró en el año: -44.742 m², fruto de 17.328 m² contratados y 62.070 m² desocupados. Los submercados con mayor desocupación fueron Centro Sur (10.599 m²) y Microcentro (10.136 m²)”, detalló Carolina Wundes, analista de Investigación de Mercado de Cushman & Wakefield.

Los submercados con mayor superficie disponible son Microcentro con 31.773 m², 9 de Julio con 28.824 m² y Puerto Madero con 24.818 m². Por el contrario, la menor cantidad de metros cuadrados libres se ubica en Zona Dot con 2.356 m², seguido por Distrito Tecnológico (2.811 m²) y Retiro-Plaza San Martín (5.087 m²).

“En cuanto al precio promedio de alquiler pedido cayó a USD 16,9/m² mensuales, como resultado de los USD 16,3/m² registrados en CBD (zona céntrica) y USD 18,8/m² en NON CBD (zona no céntrica). El submercado Libertador GBA se mantiene como el de valor más alto desde el 2019 en USD 21,9/m² y Distrito Tecnológico, el de más reciente incorporación, presenta el valor más bajo: USD 10,4/m²” explicó Juan Querol, bróker de Cushman & Wakefield. “Esta situación de baja en los precios presenta una oportunidad para aquellas empresas que quieran hacer un salto en la calidad de oficinas que ocupan, para mudarse a edificios de mejor categoría (B+) que actualmente presentan precios muy competitivos ” agregó.

Por último, la superficie Clase B en construcción llega a 36.634 m², de los cuales el 62% está ubicado en Distrito Tecnológico. Este porcentaje equivale a cuatro edificios que están en obra y que ingresarán al mercado en el primer trimestre de este año. Los especialistas creen que estos metros se absorberán pronto ya que es una de las zonas más demandadas por las empresas en los últimos años.

Fuente: Cushman & Wakefield Argentina

Nuestro equipo de Investigación de Mercado presenta el informe de oficinas clase B de Buenos aires para el cuarto trimestre de 2021.

En el cuarto y último trimestre de 2021, el mercado de oficinas clase B muestra una suba significativa en el índice de vacancia, pasando de 7,6 a 11,1 % en la medición interanual.

En consonancia y dentro del mismo período, el precio pedido cedió un 14%, ubicándose en 16,9 USD/m2.

La industria muestra signos de reactivación

Tanto los brokers como los analistas del sector sostienen que el mercado logístico de Buenos Aires terminó el 2021 con una marcada recuperación. Lo que, en algún modo, se traduciría como muy buenas perspectivas de cara a este año.

Varios son los factores que dan cuenta de esta recuperación. Según Lucas Desalvo, gerente de investigación de Mercado de Cushman & Wakefield, uno de los hitos principales, es el descenso interanual en la tasa de vacancia en un 68%: pasó del 18,9% al 12,9%. “La absorción neta anual cerró en 203.965 m², como resultado de 30.138 m² desocupados y 234.103 m² ocupados”. Esto modificó una tendencia alcista que se observaba -en el rubro vacancia- desde fines de 2018″, relata el especialista. “El mercado sigue impulsado por el crecimiento del e-commerce que tracciona la demanda y ha generado cambios en la operatoria de grandes plataformas logísticas”, agrega Alejandro Winokur, socio de Newmark Argentina. Además aclara que si bien los indicadores del mercado continúan en valores positivos, esta muestra de estabilidad también podría suponer un momento de “stand by”. “El mercado de centros logísticos tiene una alta dependencia de operaciones “built to suit” y justamente, al cierre del 2021 se terminaron de concretar los últimos contratos; por lo cual al cierre del año, los desarrolladores se encuentran a la espera de avanzar con la ocupación de nuevos espacios, y además, evalúan el rumbo que ha de tomar la situación económica del país”, analiza.

Por su parte, Santiago Isern, broker senior de la compañía, destacó que “del total de superficie alquilada, el 29% son depósitos nuevos que se entregaron este año, y fueron prealquilados. Las empresas que tomaron estos metros fueron una de correos y una importadora de motos”, explica el especialista. En el mismo sentido agrega que: “Quedan muy pocos metros disponibles de calidad, es decir, que aquellas que tengan planes de mudanza o expansión de sus operaciones, sería ideal que puedan tomar la decisión de hacerlo lo antes posible. Calculamos que, para mitad de año, ya no habrá oferta disponible y los metros que entrarán seguramente ya lo harán con contratos firmados”.

El informe de Cushman & Wakefield, observa que el corredor Norte con gran incidencia en el Triángulo de San Eduardo continúa concentrando el mayor metraje contratado por segundo año consecutivo con un 80% de participación de mercado, . “Las ocupaciones se dieron como resultado de la expansión de operaciones existentes en los centros logísticos”, explica Desalvo.

Por otro lado, la zona Oeste se presenta como un polo de oportunidades donde están empezando a instalarse centros logísticos de calidad y, por último, se encuentra el Sur, en donde el 89% de la superficie disponible lleva más de 12 meses en oferta, con precios estables.

Los valores de los alquileres

Respecto a los valores de los alquileres, en el cuarto período del año, los valores de renta pedido se mantuvieron prácticamente sin cambios respecto de los presentados durante el trimestre anterior, recuperando paulatinamente los valores prepandemia. Winokur, de Newmark, habla de una estabilización en cuanto a precios de mercado. detalla que CABA cotiza como la zona con los valores de alquiler más altos, alcanzando los US$7,8 /m2 mientras que las demás zonas difieren en un 24,7% entre la cotización más alta, en Zona Norte, y la menor, en Zona Oeste. A la hora de hablar de valores promedio de alquiler para centros logísticos los estima en US$6,5/m²/mes, sin registrar cambios significativos en comparación con el último trimestre.

El informe de Cushman detalla que en el Norte en el Triángulo de San Eduardo, por ejemplo, el precio ronda los US$5,6/m², mientras que en el corredor Sur los valores son levemente más accesibles promediando los US$5,2 el metro cuadrado. “Con respecto al precio promedio de alquiler mensual unitario de clase A, el informe muestra que es de US$5,2/m², valor que se viene sosteniendo desde el principio de la pandemia, pero esto no durará por mucho tiempo, ya que debido a la progresiva disminución en la tasa de vacancia se espera que los precios tiendan a subir”, aclara Isern.

Por diversos motivos, en 2021 se esperaba que se entregara una mayor cantidad de metros cuadrados terminados. Según el trabajo, elaborado por el departamento de Investigación de Mercado de Cushman & Wakefield, “para la segunda mitad del año se preveía el ingreso de 104.026 m², sin embargo, solo se entregaron 27.676 m². Quedan pendientes ingresar unos 99.666 m² al mercado para 2022. Gran parte de esta superficie -la cual se encuentra prealquilada- estará disponible durante el primer trimestre”.

Con respecto a los nuevos metros esperados para el mercado, no existieron nuevas incorporaciones durante el cuarto trimestre del año, se espera entonces su entrada para mediados del 2022, dependiendo del desarrollo de la nueva ola de contagios.

En cuanto a las obras previstas para este año existen unos 687.655 m² proyectados, dentro de los cuales, el 66% se ubicaría en Zona Norte. “Si bien hay planes de inversión, los desarrolladores aún están definiendo en qué submercados activarán las obras en función de la demanda potencial, el impacto del e-commerce y consumo masivo”, analiza Desalvo.

Para finalizar, Winokur hace referencia a los parques industriales y la venta de tierra: “el mercado siguió el comportamiento general y no presentó variaciones durante el último período del año”, finaliza Winokur.

Fuente: La Nacion

Durante la última parte del año, aunque la vacancia creció levemente, se desaceleró el ritmo de desocupación. La Zona Dot y el Distrito Tecnológico, fueron las zonas elegidas por las empresas para instalarse.

El cierre de los datos de 2021 del mercado de oficinas clase A de Buenos Aires, mostró ciertos signos de estabilidad luego de dos años de crisis pandémica. El último trimestre del año presentó una vacancia de 15,3%, solo un punto mayor respecto del anterior, continuando de este modo la tendencia de los tres primeros trimestres. Así lo indica el último informe Market Beat de oficinas de Cushman & Wakefield, empresa global de servicios inmobiliarios corporativos.

“Estamos observando que varias empresas ya implementaron el retorno progresivo a sus espacios de trabajo y otras aún están en procesos de reorganización y optimización de las superficies que ocupan, para adaptarlas a los esquemas híbridos actuales y para evaluar la posibilidad de reducir costos de alquiler”, comentó José Viñas, Director de Brokerage de Cushman & Wakefield.

El informe muestra que el precio promedio de alquiler pedido para oficinas clase A, el 2021 cerró en 24,7 USD/m², continuando la tendencia a la baja con una variación interanual de -8,9%, casi la misma que el trimestre anterior. El submercado Centro Sur marcó la diferencia, con una caída de 30%. En tanto, la baja de precios pedidos en el área Non-CBD (no céntrica) deja de ser tan pronunciada y Catalinas-Plaza Roma se ubica nuevamente como el sector más apreciado del mercado con un valor promedio de USD 30/m².

Bajó el ritmo de la desocupación

Por su parte Lucas Desalvo, Gerente de Investigación de Mercado de Cushman & Wakefield, agregó: “aunque la absorción trimestral volvió a ser negativa, tal como sucede desde el inicio de la pandemia, el ritmo de desocupación se viene desacelerando: durante la segunda mitad del año se desocupó una superficie equivalente al 30% del metraje desocupado durante los primeros seis meses. La absorción del último trimestre fue de -10.588 m², resultado de 7319 m² ocupados y 17.907 m² desocupados.

Los especialistas comentan que, en este contexto, se acentúa la tendencia de contratación de superficie en la zona Non-CBD (no céntrica), ya que durante el último trimestre el 100% de las ocupaciones se constituyeron en este sector. Zona Dot y Distrito Tecnológico son los submercados con mayor absorción positiva este trimestre, con 2412 m² pertenecientes a Loop, desarrollo recientemente ingresado.

¿Qué pasará los próximos meses?

En cuanto al panorama futuro, el informe de Cushman & Wakefield indica que hay actualmente en construcción 276.645 m², sin cambios respecto del trimestre anterior, salvo por un proyecto culminado en el submercado Distrito Tecnológico, de 7500 m².

Se esperaba la culminación de otros desarrollos para fines de este año, pero debido a las restricciones solo uno de ellos concluyó su construcción. Por esta razón, si bien la fecha de entrega del 95% del total en construcción está pactada para 2022, se estima que podría haber modificaciones en los plazos e ingresar al mercado recién en 2023. El panorama es positivo en miras al comportamiento de la vacancia, ya que cerca del 50% del volumen en construcción está en distritos con vacancia por debajo del 10%

Por último, los 729.095 m² proyectados hasta el 2026 también podrían sufrir variaciones debido a que los desarrolladores analizan el retorno a las oficinas y las zonas y productos demandados antes de continuar con los proyectos.

Fuente: Cushman & Wakefield

Gerente de la división Oficinas Zona Norte afirmó que las empresas continúan eligiendo la Zona Norte de CABA, donde se observa una evolución favorable de la tasa de vacancia.

Fuente: ÁMBITO

El mercado de inmuebles comerciales comienza a mostrar signos de recuperación

Tras dos años de crisis, el cierre del 2021 confirma la estabilidad del mercado de oficinas. Con el alto porcentaje de población vacunada, las empresas iniciaron un progresivo retorno al trabajo presencial y, a partir de la nuevas necesidades, el Microcentro cedió su trono a otras zonas que no se encuentran en el centro neurálgico de la ciudad de Buenos Aires.

Según el último informe Market Beat de oficinas de Cushman & Wakefield, empresa global de servicios inmobiliarios corporativos, el último trimestre se repitió la tendencia de los primeros trimestres, con una vacancia de 15,3%, solo un punto mayor respecto al anterior. Dentro de ese espacio de trabajo desocupado, un 3% corresponde a un proyecto finalizado ubicado en el Distrito Tecnológico que es, paradojicamente, la zona que posee menos espacios libres.

“Estamos observando que varias empresas ya implementaron el retorno progresivo a sus espacios de trabajo y otras aún están en procesos de reorganización y optimización de las superficies que ocupan, para adaptarlas a los esquemas híbridos actuales y para evaluar la posibilidad de reducir costos de alquiler”, comentó José Viñas, Director de Brokerage de Cushman & Wakefield.

Asi, la Zona Dot y el Distrito Tecnológico, fueron las zonas elegidas por las empresas para instalarse. Se acentúa así la tendencia de contratación de superficie en la zona “Non-CBD” (no céntrica), ya que durante el último trimestre el 100% de las ocupaciones se constituyeron en este sector. El submercado de corredor Panamericana fue el más afectado en estos meses, con 7.801 m² liberados, no muy distinta es la situación de Catalinas-Plaza Roma, área donde se desocuparon 6.276 m². Zona Dot y Distrito Tecnológico son los submercados con mayor absorción positiva este trimestre, con 2.412 m² pertenecientes a Loop, un desarrollo recientemente ingresado al mercado.

Mientras tanto en el Reporte del Mercado de Oficinas Clase A en Buenos Aires de Newmark Argentina se advierte que los polos emergentes son Parque Patricios y Palermo, zonas que continúan en proceso de consolidación en donde los valores de alquiler son cercanos al promedio del mercado, en US$23 y US$25/m² por mes para Parque Patricios y Palermo respectivamente.

Respecto al submercado de Parque Patricios, Fernando Novoa, director de Newmark explica que presentó un aumento en sus valores debido a la liberación de superficie en los edificios HIT, los cuales evidenciaron un aumento del 8,5% con respecto al trimestre anterior, elevando el precio de renta promedio ponderado de la zona.

Además, el informe de Newmark Argentina detalla que el comportamiento de la zona Norte demuestra que se mantiene como un área atractiva para la relocalización de las empresas, muchas de las cuales migran desde la zona céntrica.

Ambos reportes coinciden en que si bien la absorción trimestral sigue siendo negativa desde el inicio de la pandemia, con 10.588 m² desocupados, igualmente, el ritmo de desocupación se viene desacelerando, teniendo en cuenta que durante la segunda mitad del año se desocupó una superficie equivalente al 30% del metraje desocupado durante la primera mitad del año.

Por otra parte, en el Corredor Panamericana se continúa observando la diferencia entre su heterogénea oferta debido a su extensión geográfica

¿Qué pasa con los precios? El informe de Cushman muestra que el precio promedio de alquiler pedido para oficinas clase A, el 2021 cerró en US$24,7/por m², continuando la tendencia a la baja con una variación interanual de -8,9%, casi la misma que el trimestre anterior. El submercado Centro Sur marcó la diferencia, con una caída de 30%. En tanto, la baja de precios pedidos en el área Non-CBD (no céntrica) deja de ser tan pronunciada y Catalinas-Plaza Roma se ubica nuevamente como el sector más apreciado del mercado con un valor promedio de US$30/m². “El año cerró con un comportamiento “wait and see”, donde los principales actores se mantienen a la espera de ver qué va a suceder. Las expectativas sobre el rumbo económico del país y una nueva ola de contagios, marcaron el comportamiento del mercado. El porcentaje de vacancia continúa en moderado descenso desde el segundo trimestre del año, promediando un 16,6%”, detalla Novoa, de Newmark.

Cómo sigue la construcción en los próximos meses

Durante el 2021, el inventario se mantuvo sin cambios durante el transcurso de todo el año, debido a los retrasos en los proyectos que esperaban ingresar durante el año, como consecuencia de las restricciones implementadas en el contexto de la pandemia durante el 2020, explica Novoa, de Newmark Argentina.

Además, añade que en cuanto a los nuevos metros en construcción, en 2022 se espera el ingreso de 140.692 m². La zona Norte CABA, Palermo y el corredor Panamericana se mantienen como áreas de atracción de la demanda y son los que concentran la mayor superficie en construcción (63,1%), una muestra más de que los desarrolladores siguen apostando por la diversificación hacia el norte de la ciudad. Mientras que Palermo concentra el 25,5% de los metros en construcción, totalizando 60.257 m2, de los cuales se espera su ingreso para 2023, sumando a la consolidación de este polo emergente.

En tanto, el informe de Cushman & Wakefield indica que hay actualmente en construcción 276.645 m², sin cambios respecto del trimestre anterior, salvo por un proyecto culminado en el submercado Distrito Tecnológico, de 7500 m².

Se esperaba la culminación de otros desarrollos para fines de este año, pero debido a las restricciones solo uno de ellos concluyó su construcción. Por esta razón, si bien la fecha de entrega del 95% del total en construcción está pactada para 2022, se estima que podría haber modificaciones en los plazos e ingresar al mercado recién en 2023. El panorama es positivo en miras al comportamiento de la vacancia, ya que cerca del 50% del volumen en construcción está en distritos con vacancia por debajo del 10%

Por último, los 729.095 m² proyectados hasta el 2026 también podrían sufrir variaciones debido a que los desarrolladores analizan el retorno a las oficinas, las zonas y productos demandados antes de continuar con los proyectos.

Fuente: LA NACION

Ley de alquileres, blanqueo y crédito hipotecario, tres puntos fundamentales al que aspira el sector para recuperarse.

Después de un año de mucha incertidumbre política, económica y social, que afectó la confianza de los desarrolladores y compradores en el mundo del real estate, la gran incógnita es qué pasará a partir del 2022 en un sector clave para los argentinos, quienes en muchos casos eligen el ladrillo como medio de inversión. Reporte Inmobiliario recogió la opinión de 30 especialistas sobre qué proyectan para el 2022.

“Las expectativas para 2022 indican que la demanda va seguir creciendo“, advierte Esteban Edelstein Pernice, director de Castex. Y en ese sentido, el especialista cree que “se creó un círculo virtuoso, y son las mismas personas que ya se mudaron a los suburbios las que difunden, y muestran, las bondades y los cambios que se produjeron en su calidad de vida”, dijo. Y agregó: “Este boca en boca entre clientes es lo que hace que el crecimiento del suburbano sea exponencial”.

Para Herman Faigenbaum, director de Cushman & Wakefield, “siempre hay un negocio de real estate para hacer, en cualquier lugar del mundo, y en Argentina aún más: por algo los inmobiliarios son el segundo activo de inversión que más buscamos (luego del dólar billete)”.

Focalizado sobre los productos en los que más está involucrado Faigenbaum, advirtió que “las propiedades industriales/logísticas seguirán siendo muy demandados por las empresas y eso abrirá muchas oportunidades para inversores que quieran entrar en ese tipo de negocio”.

“Amén del Clase A, hay que prestar mucha atención a la reconversión de propiedades dentro de los tejidos urbanos, que han performado muy por encima de la media en los últimos años”, sumó.

Con respecto al mercado de oficinas, el especialista dijo que “nuestros estudios muestran que se están volviendo a ocupar y deberíamos progresivamente llegar a una situación normal en 2023”.

El ladrillo, un refugio siempre

“Si vemos lo que pasa en Europa o EE.UU. ante la pandemia, sucede que la gente busca refugiarse en el ladrillo. Esta demanda, en otros países, hizo que algunos precios suban. Teniendo en cuenta esta tendencia, en Argentina debería pasar lo mismo”, aseguró Alejandro Ginevra, de GNV Group y presidente de Camesi.

En esa misma línea, Ginevra advirtió que “el ladrillo es siempre la mejor inversión y en 2022 lo seguirá siendo, con más beneficios para obras de pozo, comprando en pesos y en cuotas, actualizadas según el CAC”.

Por otro lado, señaló que “llegamos tan abajo que no hay más para caer. No quiero decir que estemos bien, debería ser una industria en permanente crecimiento, esa es la asignatura pendiente. Necesitamos leyes que acompañen y créditos hipotecarios”.

Por su parte, Andres Gariboldi, de Dunod Propiedades y Presidente Colegio Rosario, dijo que “nos espera un 2022 superior y mejor a 2020 y 2021, vemos una recuperación en el sector comercial en el sur de la Provincia de Santa Fe”.

Y para Mario Gómez, director de Le Bleu Negocios Inmobiliarios, no se puede dar una respuesta acabada a la consulta de cómo serán las perspectivas para este año. “Hay que analizar caso por caso, proyecto por proyecto, inmueble por inmueble, vendedor por vendedor, comprador por comprador”, advierte.

En ese sentido, aseguró que “estamos frente a un escenario donde la selectividad, la innovación y el factor seguridad del capital cobra una nueva dimensión impactando en la dinámica de los negocios, generando renovados interrogantes y abriendo la puerta a nuevas oportunidades”.

Para Gabriel González Pardo, director de Tizado, “respecto al mercado tuvimos un escenario muy dividido entre lo que es suburbano (incluido Patagonia) y Capital, especialmente en las elecciones de espacios (verde y más metros)”.

“Hay que ir viendo cómo es la vuelta al trabajo presencial, en que se transformará la zona tradicionalmente de oficinas o si se reciclará a urbana”, comentó. Y en ese sentido agregó: “Una línea de créditos aceleraría el proceso de venta y posiblemente venga por el lado de los desarrollistas”.

Maria Inés Kries, gerente comercial de Newland Argentina, aseguró que “Argentina es el segundo país fuera de USA con mayor tenencia de dólares billetes (U$S 250.000.000), y la aplicación de los dólares ahorrados depende y dependerá en 2022 de la coyuntura política económica del país”.

Sobre la ley de alquileres, Marta Liotto, presidenta del Cucicba, “tenemos la esperanza que más pronto que tarde desde el poder político se avance en la modificación de la Ley de Alquileres y se vuelva al anterior sistema que regía el sector. Esto sin dudas estabilizaría el mercado”.

Para Alejandro Mazzei, presidente de Mazzei Propiedades, “las expectativas para el 2022 van a depender de la coyuntura de nuestro país; el arreglo económico con el FMI, la estabilidad económica, el dólar y la seguridad que se le brinde a los inversores para volcarse al mercado”.

El antes y después de la pandemia

Cómo afectó la pandemia, ese paréntesis que lleva dos años y que no escapa de ningún análisis. “Las perspectivas para el sector de Logística esperamos que en el 2022 continúe su recuperación, surjan nuevos proyectos y comience nuevamente un proceso de crecimiento sostenido”, analizó Gonzalo Meira, director of Markets Transactions Jones Lang Lasalle. Y para él, las perspectivas para 2022 “son moderadamente optimistas”.

Diego Migliorisi, socio Gerente de Migliorisi Propiedades, “a grandes rasgos, la vivienda residencial va a aumentar la demanda considerablemente en 2022, lo mismo que algunos sectores de inversión, como los inmuebles de pozo o unidades usadas terminadas, ya que el costo del m2 es de lo más atractivo en los últimos 10 años”.

Por su parte, Daniel Mintzer, de G & D Developers, comentó: “Venimos de un mercado inmobiliario muy malo hace años, muy flojo, y es bueno porque ya está estabilizado en cierto punto. Los precios de la construcción son bajos en dólares y los de venta también. El negocio tiene algún margen y la gente de algún modo está creyendo en el mercado y está comprando”.

Y en ese sentido, el especialista apuesta a una recuperación si este año se da por ejemplo “el blanqueo, que movilizaría el sector, y una nueva ley de alquileres que contemple tanto el interés del inquilino como del propietario”.

Por su parte, Fabián Narvaez, de Narvaez Propiedades, “el mercado inmobiliario 2022 reproducirá el ritmo generado por una realidad económica muy errática, similar al 2021”. En ese sentido, “la mejora del sector será producto de acciones y decisiones a nivel macro que fundamenten una recuperación económica de ahorro y de inversión sustentable a mediano y largo plazo”.

En esa dirección, Hernán Nucifora, CEO de Global Investments, advirtió que “sigue una demanda muy contenida en el mercado“, y por ende en el 2022, “va crecer la industria ya que venimos de muchos trimestres de baja”.

Por su parte, Ignacio O’Keefe, de O’Keefe Propiedades, señaló que “el 2022 va a mostrar un repunte del sector que se va a ir incrementando a medida que pasen los meses”. Y esa recuperación se dará “especialmente en materia de venta de unidades tipo departamento en zona urbana”.

“Finalmente, los emprendimientos de lotes seguirán teniendo una demanda sostenida como en los últimos 6 meses, nutrido por la pandemia y la posibilidad de venta por parte de consumidores finales de sus inmuebles urbanos”, sumó.

Para Estanislao Puelles, presidente Colegio Inmobiliario de Mendoza, “el 2022 será un año de definiciones” y en ese sentido lo que pase con la ley de alquileres “va a tener un protagonismo particular”.

“El mercado residencial el 2022 será parecido a este. Ya hubo una baja de precios significativa, hay menor margen de regateo o diferencia entre los precios de publicación y los negocios cerrados, porque los propietarios adecuaron los precios a la baja”, señaló Eduardo Petrolati, director Comercial del Grupo Adrián Mercado.

A nivel emprendimientos u obra nueva, “la baja será sostenida porque va de la mano de la necesidad de liquidez de los constructores”, aclaró.

Sobre locales comerciales, para el especialistas “tenemos como asignatura pendiente la vacancia de locales pequeños que cerraron en pandemia y no volvieron a abrir”. Y agregó: “Los valores de renta de los locales siguen estando por debajo de los valores históricos, lo cual tampoco es un incentivo para quienes quieren comprar locales para renta”.

Para Luis Ramos, director L. J. Ramos, “la sensación térmica es que el año estará más complicado. Se acomodarán los precios de otra forma porque la baja pronunciada de 2021 todavía no se asimiló”. Y agregó: “no veo un mercado que fluya, porque el real estate es un negocio de confianza, de previsibilidad, y eso no sucede”.

También habló de la ley de alquileres. “Demonizaron a los propietarios, dicen que son abusivos, que explotan a los inquilinos, y tienen una rentabilidad del 2%. Esto llevó a que el mercado de alquileres caiga”, dijo. “Adicionalmente, otro problema son las expensas, que cada vez gravitan más en los gastos. Antes representaban un 15%, ahora son el 40%”, concluyó al respecto.

Sobre el mercado de oficinas, “hay 300.000 m2 vacíos, por lo cual será un año de ajuste por tanta oferta. Tampoco se puede vender, con valores que cayeron 25% en dólares en 2 años”, indicó.

Alejandro Reyser, director Ejecutivo de RED (Real Estate Developers): “El 2022 se presenta con incertidumbre, generada principalmente por la situación y desafíos macroeconómicos que enfrenta la Argentina”.

Y Emilio Rivoira, presidente del Consejo Profesional de Arquitectura, indicó que “si siempre fue complejo reseñar algún pronóstico, y en este contexto se vuelve casi imposible”.

“Cómo no voy a creer en el 2022, si nunca se juntaron tantos factores comunes para pensar que será un gran año, el costo de la construcción tiene un buen precio para aprovechar este año”, dijo con optimismo Néstor Ruiz, presidente Grupo Dinal.

Fernando Sabatini. de Estudio Mario Roberto Alvarez y Asociados: “En la Argentina, la clave es la macroeconomía y sus grandes desequilibrios. Estimo con o sin acuerdo con el FMI, que se intentará hacer la plancha hasta el 2023, y forzar el pase a la administración que venga”.

Dentro de lo bueno que ve para este año recién iniciado, Matias Salinesi, gerente general Korn Propiedades, detalló que “en un año sin elecciones no habrá tanta locura de la gente esperando qué pasará y creemos que la gente reaccionará y hay operaciones para realizar”.

Para Sebastián Sosa, presidente de RE/MAX Argentina y Uruguay, “el año que viene el mercado inmobiliario va a tener ciertas mejoras, teniendo en cuenta que venimos de un 2020 que registró números muy bajos.

Carlos Spina, presidente de AEV y director de Argencons: “El usuario final seguirá reinando sobre el inversor. De todos modos comenzará el inversor a darse cuenta que, inflación mediante en USA, no es negocio necesariamente quedarse sentado sobre dólares billete”.

Estrictamente sobre la tendencia del mercado, el especialista dijo que “la huida al suburbano menguará y volverá a pensar la gente en vivir en la ciudad”. Y añadió: “Esperemos que la incertidumbre en términos político económicos se atenúe”.

Spina es otro de los que creen que el blanqueo y la derogación de la Ley de Alquileres serán dos claves para el mercado.

Para Cristian Szczygiel, Gerente Comercial Grupo Vaccaro, “si bien hacer una proyección para 2022 parece ser una tarea imposible, varias de las situaciones coyunturales del último semestre de 2021 (pandemia, tipo de cambio, elecciones, humor social) generaron naturalmente una contención de la demanda, que creemos que en el primer semestre de 2022 se tiene que liberar, y por lo tanto, generar un alto nivel de actividad que va a favorecer al sector”.

“Con respecto al nivel de precios, es muy difícil prever que es lo que va a pasar. De lo que si estamos seguros, es que lo que suceda, tendrá un alto nivel de correlación con la variación del tipo de cambio”, dijo.

Y para Damian Tabakman, presidente Cámara empresaria de desarrolladores urbanos y CEDU, “el año entrante implicará, a mi juicio, un cambio cualitativo de expectativas en el buen sentido luego de un largo ciclo de retracción y caída de precios”.

Por último, para Santiago Tarasido, de Criba, “es fundamental generar incentivos para la reactivación del sector, que es un gran multiplicador de la economía. En cuanto al sector de obras privadas, es importante generar herramientas que favorezcan la inversión”.

Fuente: Clarín

Qué pasará con las propiedades residenciales, oficinas, locales comerciales e industrias? Informe especial sobre las perspectivas para el mercado inmobiliario en 2022. Una por una, todas las opiniones

Después de un año de mucha incertidumbre política, económica y social, que afectó la confianza de los desarrolladores y compradores en el mundo del real estate, la gran incógnita es qué pasará a partir del 2022 en un sector clave para los argentinos, quienes en muchos casos eligen el ladrillo como medio de inversión.

En Reporte Inmobiliario reunimos las opiniones de 30 especialistas que nos resumen sus perspectivas y hacen un exhaustivo análisis de lo que puede suceder. Precios, vacancia, el futuro de las oficinas y las tendencias en el ámbito residencial son algunos de los temas más comentados.

Te contamos qué piensan, cuáles son sus objetivos y qué factores son claves para la recuperación y crecimiento en cada uno de los segmentos del sector.

Esteban Edelstein Pernice – Director de Castex

Las expectativas para 2022 indican que la demanda va seguir creciendo, y lo relaciono a lo que explica Malcolm Gladwell en su libro “The Tipping Point”, en el que alude al punto de inflexión en la evolución de la demanda de ciertos productos, en los que su uso y expansión se hace virales.

Se ha creado un círculo virtuoso, y son las mismas personas que ya se mudaron a los suburbios las que difunden, y muestran, las bondades y los cambios que se produjeron en su calidad de vida cuando invitan a sus familiares y amigos a pasar el día. Ya no es la publicidad la que divulga las ventajas, sino que son los propios usuarios quienes promueven los beneficios que brinda la experiencia de vivir fuera de la ciudad y en contacto con el verde.

Este boca en boca entre clientes es lo que hace que el crecimiento del suburbano sea exponencial. Y esto obviamente hará subir los valores en los emprendimientos existentes, especialmente en la medida que no surjan nuevos emprendimientos similares.

Hay que tener en cuenta que, por el lado de la oferta, esta es inelástica, y esta dificultad para que crezca la oferta está vinculada fundamentalmente con la necesidad y la oportunidad de mejorar el proceso aprobatorio de nuevos emprendimientos inmobiliarios en la provincia de Buenos Aires y en la actitud de algunos municipios ante este tipo de emprendimientos.

Si tenemos en cuenta que en un emprendimiento de estas características pueden contabilizarse hasta 3000 personas trabajando, la expectativa de que las autoridades le pongan foco representaría una enorme oportunidad de generación de empleo, crecimiento económico para la provincia y nuevos recursos fiscales.

En nuestro caso, tenemos al menos 4 proyectos con tierra identificada e inversores a la espera de las señales que nos brinden municipios y la provincia. Se trata de proyectos importantes y complejos, que pueden llegar a implicar 10 años de desarrollo e inversiones muy importantes, por lo que es fundamental para su concreción que el contexto sea propicio para alentar inversiones.

Herman Faigenbaum – Director de Cushman & Wakefield

Estoy convencido que siempre hay un negocio de real estate para hacer, en cualquier lugar del mundo, y en Argentina aún más: por algo los activos inmobiliarios son el segundo activo de inversión que más buscamos (luego del dólar billete). Más aún, los cambios, vaivenes y distorsiones son una enorme fuente de oportunidad, para quien sepa aprovecharlas.

Focalizándome en los productos en los que más me involucro, creo que, en 2022, las propiedades industriales/logísticas seguirán siendo muy demandados por las empresas y eso abrirá muchas oportunidades para inversores que quieran entrar en ese tipo de negocio. Amén del Clase A, hay que prestar mucha atención a la reconversión de propiedades dentro de los tejidos urbanos, que han performado muy por encima de la media en los últimos años.

Con respecto al mercado de oficinas, nuestros estudios muestran que se están volviendo a ocupar y deberíamos progresivamente llegar a una situación normal en 2023. Muchas empresas ya están encarando procesos de reubicación, buscando optimizar espacios y reducir costos para volver, por lo que la vacancia va a ir bajando. Las oficinas son un instrumento único de construcción de Ventaja Competitiva: el lugar de encuentro, de colaboración, de intercambio, que necesitan las organizaciones para seguir creciendo.

Alejandro Ginevra – GNV Group – Presidente de Camesi

Si vemos lo que pasa en Europa o EE.UU ante la pandemia, sucede que la gente se busca refugiar en el ladrillo. Esta demanda, en otros países, hizo que algunos precios suban. Teniendo en cuenta esta tendencia, en Argentina debería pasar lo mismo.

La gente trata de refugiarse en ladrillo porque es algo seguro. Luego, el tema es qué es el ladrillo y qué elegir. Y ahí aparece un abanico con muchas oportunidades, algunas buenas y otras malas. Lo importante siempre es estar bien asesorados para ver en qué sector hacer las inversiones.

En 2021, los precios de las propiedades de obras en pozo estaban muy competitivos, con la subida del dólar los precios se acomodaron. No hay que equivocarse y conocer al desarrollador, su trayectoria y la ubicación de los proyectos. Eso es clave porque en la Argentina la plusvalía es poca, en otros lugares en pleno crecimiento es más importante.

Considerando esos aspectos es que siempre hay que estar bien asesorado, el ladrillo es siempre la mejor inversión y en 2022 lo seguirá siendo, con más beneficios para obras de pozo, comprando en pesos y en cuotas, actualizadas según el CAC.

Por otro lado, creo que llegamos tan abajo que no hay más para caer. No quiero decir que estemos bien, debería ser una industria en permanente crecimiento, esa es la asignatura pendiente. Necesitamos leyes que acompañen y créditos hipotecarios.

Andres Gariboldi – Dunod Propiedades – Presidente Colegio Rosario

Nos espera un 2022 superior y mejor a 2020 y 2021, vemos una recuperación en el sector comercial en el sur de la Provincia de Santa Fe, los datos estadísticos muestran mayor ocupación, mayor demanda, menos vacancia en los locales comerciales y creemos que tendremos una reforma de la ley de alquileres que tanto nos ha perjudicado.

Creo que hay una visión del oficialismo y de la oposición de hacer una reforma suficiente y lo que nos va a faltar es un instrumento financiero como tienen otros países de Latinoamerica para que la gente pueda acceder a la vivienda como existe en Brasil, Paraguay, Bolivia, entre otros.

La verdad somos optimistas y auguramos un 2022 positivo.

Mario Gómez – Director de Le Bleu Negocios Inmobiliarios

Resulta muy dificultoso dar una respuesta general a la pregunta acerca de cómo serán las perspectivas para el mercado inmobiliario argentino en 2022, ya que el mercado actúa de manera selectiva: hay que analizar caso por caso, proyecto por proyecto, inmueble por inmueble, vendedor por vendedor, comprador por comprador.

Estamos frente a un escenario donde la selectividad, la innovación y el factor seguridad del capital cobra una nueva dimensión impactando en la dinámica de los negocios, generando renovados interrogantes y abriendo la puerta a nuevas oportunidades.

Los agentes económicos en el actual contexto se están moviendo selectivamente según la bondad de cada proyecto. No todo se vende, no todo se alquila, no se convalida cualquier precio y aquellos que sepan identificar adecuadamente las nuevas oportunidades de negocios tienen mayores posibilidades de consolidarse en un entorno cada vez más competitivo.

Por eso el gran desafío es un trabajo coherente en el producto, el concepto, cómo se va a colocar, cómo se presenta el producto al mercado. En definitiva, prestar atención a la demanda y trabajar para satisfacer sus necesidades.

Pero también es importante señalar que lo que finalmente suceda en el mercado tiene mucho que ver con la actitud proactiva de quienes hacemos con nuestras decisiones cotidianas el día a día de la actividad inmobiliaria. Cada uno, con los grados de libertad que tiene, aporta su impronta para que las cosas sucedan.

Está claro que mucha gente se retiró del mercado y las razones son múltiples: porque no le cierran los números, porque no le convencen los riesgos, porque tiene alternativas de hacer negocios en otro lado, porque está expectante -con liquidez- a la espera de oportunidades, etc.

Pero también hay gente que eligió quedarse y ese segmento sigue en la brecha, porque tiene una visión positiva respecto a lo que nos depara el porvenir. Dadas estas particularidades, soy optimista respecto lo que viene, ya que los que se quedaron van a poner todos medios a su alcance en pos del negocio.

Vivimos en una sociedad globalizada, donde productos y servicios son cada vez más parecidos y se vuelven cada vez más difíciles de diferenciar entre sí. La diferencia la hacen las personas. La creatividad de las personas es lo que hace la diferencia. Las personas empáticas y creativas son las que hacen la diferencia en las organizaciones.

Hoy resulta indispensable contar con inteligencia emocional (concepto popularizado por el psicólogo estadounidense Daniel Goleman) que es la capacidad de elegir las mejores opciones en la búsqueda de una solución a partir del uso de habilidades personales (manejo de uno mismo y de las relaciones con otros).

En definitiva, tenemos poco que esperar de las políticas públicas que, lamentablemente, han optado por ignorar el efecto multiplicador que el mercado inmobiliario tiene sobre la economía en su conjunto vía creación de empleo, generación de riqueza y contribución a resolver el déficit habitacional.

Sin embargo, sí tenemos mucho que esperar de los emprendedores que día a día crean y recrean la industria inmobiliaria, quienes con su trabajo contribuyen a consolidar esta actividad y que administran los riesgos para generar proyectos acordes al momento de mercado, canalizando el ahorro y la inversión a favor de una expresión genuina de la economía real como es el sector inmobiliario.

Gabriel González Pardo – Director de Tizado

Después de dos años de cambios muy significativos a nivel mundial es difícil predecir que podrá pasar en el corto plazo, pero seguramente muchos cambios ya han afectado nuestra forma de trabajo y van a ser parte del futuro, sobre todo en lo relacionado con las herramientas tecnológicas.

Respecto al mercado tuvimos un escenario muy dividido entre lo que es suburbano (incluido Patagonia) y Capital, especialmente en las elecciones de espacios (verde y más metros).

También mes a mes notamos bajas en los precios de capital, que junto a la cantidad histórica de stock de productos a buen precio seguramente se movilizará en el 2022 satisfaciendo la demanda contenida de dos años. El sector inmobiliario es un sector sólido e importante en la economía donde están la construcción y la generación de empleo.

Desde lo estadístico y cuantitativo debemos evitar comparaciones erróneas con el 2020 que fue excepcionalmente malo y nos mostraría falsos crecimientos.

Hay que ir viendo como es la vuelta al trabajo presencial, en que se transformará la zona tradicionalmente de oficinas o si se reciclará a urbana. Una línea de créditos aceleraría el proceso de venta y posiblemente venga por el lado de los desarrollistas.

Hay que sumar a las zonas consolidadas de elección como Nordelta, Puertos, GBA Norte y Patagonia (San Martín y Bariloche) las zonas de acceso con mejores valores históricos de Capital Norte (Nuñez, Belgrano, Palermo, etc) que acompaña con gran cantidad de obras y usados con buen stock y tickets.

Walter Kobak – Tesorero (ex Presidente) del Colegio Inmobiliario de Chubut

En Chubut se prevé que el mercado siga activo en las ciudades turísticas, donde levantó mucho la llegada de visitantes desde julio pasado, lo cual moviliza la inversión. Si bien no estamos a niveles pre-pandemia, creo que en 2022 estaremos mejor, la gente toma confianza y más si se permite el ingreso de extranjeros, que es conveniente con el tipo de cambio.

En este sentido, tenemos puntos fuertes en Puerto Madryn, Playa Unión y la cordiallera. También en la provincia hay buenas expectativas generales porque tenemos exportaciones de productos como aluminio, petróleo, que nos favorece.

Se está dando un movimiento de inversiones importante especialmente en refinerías en Comodoro Rivadavia, Río Gallegos, a partir de mucha gente que se moviliza post-pandemia en busca de lugares más tranquilos para vivir, con medio ambiente más cuidado y más seguridad.

Hay nuevos emprendimientos interesantes para solucionar problemas demográficos y vamos camino a tener años buenos en Chubut.

También es cierto que el valor del m2 en dólares cayó, la cotización de los edificios de pozo cayó en pesos, así para el que ahorró en dólares o necesita colocar pesos es tentador porque el valor del m2 en dólares en pozo es de 1.500 dólares por m2, en dólar billete, mientras que en 2017 llegamos a 3.000 dólares, hoy estamos en la mitad de ese valor, lo que lo hace tentador.

Maria Ines Kries – Gerente comercial de Newland

Argentina, es el segundo país fuera de USA con mayor tenencia de dólares billetes (U$S250.000.000). La aplicación de los dólares ahorrados depende y dependerá en 2022 de la coyuntura política económica del país. El país es un ave Fénix, y el mercado inmobiliario no es la excepción, hemos pasado por periodos mucho más profundos y críticos como en el 2001, y nos hemos recuperamos.

Los desarrolladores inmobiliarios, conocedores del mercado y de la historia, no han detenido su marcha, la ciudad es una foto de ello, cada día hay más obras. Los inversores desarrolladores y constructores comparten que el ladrillo sigue siendo un refugio de valor y una de las inversiones más seguras.

Marta Liotto – Presidenta del Cucicba

El mayor anhelo que tenemos para 2022 es que se pueda avanzar en la reactivación del sector, para que los profesionales inmobiliarios volvamos a tener trabajo.

Con ese objetivo en mente, estamos buscando conformar una mesa de trabajo con los distintos actores que tengan que ver el sector (corredores, escribanos, arquitectos, desarrolladores, gremios, etc.) a fin de consensuar propuestas para presentar a los distintos funcionarios. La idea es poder transitar ese camino de trabajo en conjunto durante el próximo año.

Más allá de eso, tenemos la esperanza que más pronto que tarde desde el poder político se avance en la modificación de la Ley de Alquileres y se vuelva al anterior sistema que regía el sector. Esto sin dudas estabilizaría el mercado, y sería un paso indispensable para alcanzar la reactivación a la que hacía referencia.

Darío Gabriel Lopez – Presidente de la Sociedad Central de Arquitectos

En un mundo globalizado atravesado por la pandemia , es preciso detenerse a comprender los cambios necesarios , las readecuaciones , actualizaciones y la aceptación de los nuevos roles , ya sea desde los caracteres profesionales con el objetivo de encontrar pautas para el desarrollo de las modalidades que acompañan la realidad , para recuperar el rol transformador que nos corresponde .Con el compromiso de estudiar soluciones para las obras públicas ,sobre la vivienda y el hábitat con su complejidad , sobre cuestiones del tema de salud , y de la infraestructura que se espera para ello, cuestiones de educación , y de la industria , temas estructurales que hacen a las ciudades y a las demandas de las comunidades que son muy amplias y hay mucho por hacer. Solo entendiendo la integridad del problema se podrá responder tanto a temas de pequeño espacio, como de grandes áreas para influir sobre las resoluciones y los problemas particulares.

Ser profesional de la arquitectura hoy , implica asumir conciencia histórica y del patrimonio , se debe pensar en grande y para toda la región , siendo intérprete de los intereses de la sociedad y de la profesión y la integración de la región .Debemos proponer soluciones para las necesidades del país y concientizar de las problemáticas del mismo.

Debemos seguir defendiendo el medioambiente, la inclusión y equidad de género, de la arquitectura , el patrimonio y la ciudad.

Alejandro Mazzei – Presidente de Mazzei Propiedades

Las expectativas para el 2022 van a depender de la coyuntura de nuestro país; el arreglo económico con el FMI, la estabilidad económica, el dólar y la seguridad que se le brinde a los inversores para volcarse al mercado.

A pesar de la incertidumbre que todos tenemos, continuamos apostando al mercado con proyectos nuevos como es el caso del Barrio Bell Barri en donde ofrecemos la posibilidad de adquirir lotes y casas llave en mano a través de un plan de financiación acorde a cada comprador. Nuestro objetivo está siempre en que más personas y familias puedan tener su casa en un espacio amplio, en contacto con la naturaleza y con la comodidades que hoy nos piden para vivir.

Gonzalo Meira – Director of Markets Transactions Jones Lang Lasalle

Las perspectivas para cada sector son las siguientes:

Logística: el sector que mejor atravesó la pandemia. En 2022 esperamos que continúe su recuperación, surjan nuevos proyectos y comience nuevamente un proceso de crecimiento sostenido.

Oficinas: probablemente continuará la incertidumbre en tanto la pandemia no llegue a su fin. Por otro lado, si bien muchas empresas aplicaron un sistema híbrido de trabajo, resta saber qué ocurrirá con este mercado en caso de que continúen apareciendo nuevas cepas. Sus indicadores fueron fuertemente impactados pero es probable que en 2022 se mantengan estables, con ligeras mejoras.

Retail: el sector más afectado desde 2020. En 2021 comenzó un sostenido proceso de recuperación que debería mantenerse en 2022.

En definitiva, para 2022 las perspectivas son moderadamente optimistas, en tanto el comportamiento del real estate continúa muy emparentado con las circunstancias que impone la pandemia. Entendemos que el deterioro de los indicadores encontró su pico máximo hacia mediados de 2020 y 2021, y en 2022 éstos deberían mantenerse estables, con cierta tendencia a equilibrarse en valores más sanos, pero sin que esto implique aún una recuperación completa y comparable a los registros de la pre-pandemia.

Diego Migliorisi – Socio Gerente de Migliorisi Propiedades

2022 va a ser mejor que el 2021 porque nos vamos a encontrar con mucha gente que estaba esperando comprar para vivienda de uso propio desde agosto de 2018 y lo fue dilatando por las crisis que pasamos más la pandemia y llegamos a un momento donde estos van a decidir materializar la compra porque ya no pueden esperar más. Otro grupo de compradores, tal vez menor, va a esperar un tiempo más, capaz hasta 2024. Pero en grandes rasgos, la vivienda residencial va a aumentar la demanda considerablemente en 2022, lo mismo que algunos sectores de inversión, como los inmuebles de pozo o unidades usadas terminadas, ya que el costo del m2 es de lo más atractivo en los últimos 10 años.

No será una recuperación masiva pero sí será mejor que 2021.

Daniel Mintzer – G & D Developers

Venimos de un mercado inmobiliario muy malo hace años, muy flojo, y es bueno porque ya está estabilizado en cierto punto. Los precios de la construcción son bajos en dólares y los de venta también. El negocio tiene algún margen y la gente de algún modo está creyendo en el mercado y está comprando.

El negocio quedo en mano de los más audaces o que hacen mejor las cosas, hay menos improvisados.

Pensamos en un mercado que será como el año pasado, pero que podría ser mejor si pasan cosas como el blanqueo, que movilizaría el sector, una nueva ley de alquileres que contemple tanto el interés del inquilino como del propietario. El alquiler no tendría que pagar impuesto a la ganancia y los que construyen para alquiler tampoco, ni bienes personales. Eso estimularía el mercado inmobiliario.

No tengo expectativas respecto al crédito porque con inflación del 50 % no es posible, la inflación tiene q estar debajo del 10 para que haya crédito. Mientras tanto seguiremos luchando. Creo que queda mucho por hacer.

Fabián Narvaez – Narvaez Propiedades

Creemos que el mercado inmobiliario 2022, reproducirá el ritmo generado por una realidad económica muy errática, similar al 2021.

Si bien hay proyectos específicos, que por su exclusividad se comercializan a buen ritmo, en general las operaciones que se concretan son aquellas que se originan a partir de una específica necesidad del cliente.

Los alquileres residenciales conservan buen ritmo de demanda, aunque con restringida oferta de inmuebles y precios en alza lo que lo vuelve muy volátil

En cuanto a la compraventa por parte de inversores, el ritmo entendemos está ralentizado, por la incertidumbre y poca visibilidad producto de la incertidumbre política y económica. Este comprador no está urgido, por lo que es muy cauteloso.

El consumidor final, concretará las operaciones que puede. Debiendo sortear restricciones de diversa índole (casi nulo acceso al crédito, cepos cambiarios, no puede vender su propiedad, etc.)

La mejora del sector será producto de acciones y decisiones a nivel macro que fundamenten una recuperación económica de ahorro y de inversión sustentable a mediano y largo plazo. Esperemos que durante el 2022 demos como país, los primeros pasos en esa dirección.

Hernán Nucifora – CEO de Global Investments

Creemos que sigue una demanda muy contenida en el mercado, que se fueron dilatando en el tiempo la decisión de mudarse o realizar una inversión, por ende en el 2022 va crecer la industria ya que venimos de muchos trimestres de baja en el mercado; la pandemia generó un freno pero que con el pasar del tiempo se va ir normalizando.

Ignacio O’Keefe – O’Keefe Propiedades

Desde O´Keefe entendemos que el 2022 va a mostrar un repunte del sector que se va a ir incrementando a medida que pasen los meses. Especialmente en materia de venta de unidades tipo departamento en zona urbana ya que en los últimos años el sector ha estado muy golpeado y la actividad en mínimos históricos.

Esto se dará como consecuencia de la recuperación del poder adquisitivo del consumidor final y del interés por parte de inversores ante la baja de precios que viene teniendo el rubro y la potencialidad de capitalización.

Finalmente, los emprendimientos de lotes seguirán teniendo una demanda sostenida como en los últimos 6 meses, nutrido por la pandemia y la posibilidad de venta por parte de consumidores finales de sus inmuebles urbanos.

Estanislao Puelles – Presidente Colegio Inmobiliario de Mendoza

Lo primero a destacar es el impacto de la pandemia en la vida cotidiana de la gente que generó impacto en lo familiar y laboral, con repercusión en la demanda del mercado inmobiliario, con interés en viviendas donde puede compartirse adecuadamente vida familiar y trabajo.

Ese cambio provocó que en Mendoza hubiera muchos argentinos que eligieron la provincia para estar varios meses trabajando, compartiendo con la familia, y muchos de ellos se están intentando quedar, especialmente de Buenos Aires.

La pandemia modificó todo y esos cambios llegaron para quedarse. También pasa en oficinas donde demanda de espacios en m2 cayó.

En cuanto a situación local en argentina, el 2022 será un año importante donde se definirá el futuro inmediato y a largo plazo del mercado inmobiliario porque la ley de alquileres repercute no solo en el mercado locativo sino también en el mercado de compraventa de viviendas que algunos pequeños o medianos inversores buscan para capitalizarse. Así, lo que pase con la ley va a tener un protagonismo particular.

Será un año de incertidumbre, que muchas veces es buena o mala, algunos capitalizarán sus ahorros en este mercado si se sinceran los precios en dólares, cosa que no sucedió del todo en todas las localizaciones. En Mendoza se sinceraron valores y eso permitió mejorar la performance del mercado inmobiliario con una baja de 25 a 35% en dólares.

Somos cautos a la hora de ver que pasará porque en una economía con una brecha del dólar del 100%, sin créditos hipotecarios y sin políticas que mejores la situación vemos un escenario complejo. Creo que el mercado se movilizará por inversores que quieran guardar sus ahorros en ladrillos, en la construcción, o en la compra de tierras.

Si posiblemente el mercado de construcción pueda crecer, pero no se reflejará en aumento de operaciones inmobiliaria. Una cosa es la construcción con los inversores que entran de pozo y otra diferente cuando se quiere vender la unidad al cliente final.

Para concluir, somos cautos y dependerá de las decisiones de la política y sin dudas esto tiene que reflejarse en reducir el grado de incertidumbre en 2022. Si seguimos así no somos optimistas para un mercado que está en crisis hace 10 años, porque en ese tiempo el único semestre bueno fue cuando se lanzaron los UVA que después no terminaron bien.

Eduardo Petrolati – Director Comercial del Grupo Adrián Mercado

El mercado inmobiliario como ningún otro depende de la macro y el marco general de la economía y el nivel de expectativas. Ese marco incierto generalmente afecta a las decisiones personales más que las empresariales, ya que tienen que cumplir objetivos de mediano plazo.

En función de eso podemos inferir, por segmentos, que el mercado residencial el 2022 será parecido a este. Ya hubo una baja de precios significativa, hay menor margen de regateo o diferencia entre los precios de publicación y los negocios cerrados, porque los propietarios adecuaron los precios a la baja.

A nivel emprendimientos u obra nueva, la baja será sostenida porque va de la mano de la necesidad de liquidez de los constructores, por lo cual los departamentos en pozo deberían tender a la baja, lo que es una forma indirecta de dolarizar los excedentes en pesos que tiene la gente.

En locales comerciales, se produjo una reducción de la vacancia de grandes superficies, porque las grandes cadenas y franquicias ven un rebote hacia la segunda mitad del año, y tenemos como asignatura pendiente vacancia de locales pequeños que cerraron en pandemia y no volvieron a abrir.

Los valores de renta de los locales siguen estando por debajo de los valores históricos, lo cual tampoco es un incentivo para quienes quieren comprar locales para renta.

En oficinas es incierto el panorama, el sistema híbrido y retorno a la presencialidad, es una incógnita. Es aventurero decir que pasará. Hubo corrimiento hacia norte pero queda mucho por recorrer.

En industrias y parques la tendencia se va a mantener por el e-commerce que lo benefició igual que en el caso de la logística, que fortaleció los precios. Entendemos que a nivel industrial y de parques será un 2022 interesante.

Luis Ramos – Director L. J. Ramos

La sensación térmica es que el año estará más complicado. Se acomodarán los precios de otra forma porque la baja pronunciada de 2021 todavía no se asimiló, pero si no se hacía no se vendía nada.

El mercado está parado, con algo de demanda que se concentra únicamente en productos de 500.000 dólares promedio.

En este sentido, no veo un mercado que fluya, porque el real estate es un negocio de confianza, de previsibilidad, y eso no sucede. Lo mismo pasa en oficinas, porque los precios tienen que bajar y ya son paupérrimos, con una renta anual de 2.5% que no alcanza ni siquiera para pagar impuestos.

La ley de alquileres es otro tema para tener en cuenta. Demonizaron a los propietarios, dicen que son abusivos, que explotan a los inquilinos, y tienen una rentabilidad del 2%. Esto llevó a que el mercado de alquileres caiga. Adicionalmente, otro problema son las expensas, que cada vez gravitan más en los gastos. Antes representaban un 15%, ahora son el 40%, lo que produce una mayor erosión de los alquileres.

En el caso de las oficinas, hay 300.000 m2 vacíos, por lo cual será un año de ajuste por tanta oferta. Tampoco se puede vender, con valores que cayeron 25% en dólares en 2 años.

Este es el contexto, y lo cierto es que el deterioro del país no se va arreglar ni mañana ni pasado, somos un país denigrado, estamos en un tsunami que nos arrastra a todos.

Alejandro Reyser – Director Ejecutivo de RED (Real Estate Developers)

El 2022 se presenta con incertidumbre, generada principalmente por la situación y desafíos macroeconómicos que enfrenta la Argentina. Especificamente, sin saber si habrá acuerdo o no con el FMI, con la administración del déficit fiscal hace que sea muy difícil saber que pasara con el dólar y que niveles de inflación tendremos. Estas dos variables son claves para el mercado inmobiliario, donde los precios de los inmuebles están denominados en dólares y donde la inflación tiene un impacto directo en el costo de construcción.

Por otro lado, sabemos que hay muchas decisiones acumuladas y postergadas en la vida de la gente que requieren transacciones inmobiliarias. Personas, familias, empresas que hace tiempo necesitan vender, comprar, alquilar para achicarse, agrandarse y restructurarse y que no lo han hecho esperando una ventana de estabilidad y tranquilidad en la vida social y económica del país. Si esto ocurre en algún momento durante el 2022, la respuesta será inmediata.

Los desarrolladores, aprovechando el bajo costo de construcción en dólares, estamos produciendo unidades que responden a las demandas de mercado, a los nuevos estilos de vida y trabajo. Y esto es compartido por mucha gente que ve esta misma oportunidad. En nuestro caso quedó demostrado con el fondeo de los primeros dos modulos del sistema de inversión RED-i Respira con un total de U$S 2.2 millones y la posibilidad de iniciar el proceso de desarrollo de 6 edificios Respira. Eperemos que esa ventana llegue y ojala llegue para quedarse un tiempo.

Emilio Rivoira – Presidente del Consejo Profesional de Arquitectura

Si siempre fue complejo reseñar algún pronóstico, en este contexto se vuelve casi imposible. Atravesamos en nuestro sector tres años muy difíciles. Ya veníamos desde fines de 2018 con la incertidumbre y las complicaciones por el cambio de los códigos y sus consecuentes modificaciones. A eso, se le sumaron la inesperada pandemia con todas sus derivaciones e impacto mundial y la crisis económica que se produjo luego de contraída la deuda con el FMI.

En este marco, nos preocupa el trabajo de las 11.521 personas que componen hoy nuestra matrícula activa, vitalicia y registrada por convenios. Si bien la incidencia directa en el real estate es solo de una parte de ella, porque al título de arquitecto/a le corresponde un número extenso de incumbencias además de las que hacen al proyecto, la dirección y la ejecución de las obras, la actividad se vio muy resentida para la gran mayoría, tal como pudimos leer en los resultados de la Encuesta de Perfil Profesional que hicimos a mediados de 2021.

En relación con los convenios urbanísticos, que hacen directamente al real estate, dejamos en claro nuestra posición en todas las audiencias en las que participamos. El convenio es una herramienta poderosa que permite modificar las normas. Este instrumento debe ser sólido en su encuadre reglamentario y criterioso, además de transparente en su aplicación. A la fecha, los convenios ya presentados han resultado controversiales y, en este sentido, desde el CPAU entendemos que la definición de un marco reglamentario es necesaria para limitar la posibilidad de su uso arbitrario, alejándolo del solo interés inmobiliario.

Con nuestro equipo técnico, que viene siguiendo el tema desde el principio, elaboramos un documento de 11 puntos que tiene como objetivo asegurar la calidad de los impactos urbano-ambientales, garantizar la equidad de las propuestas sin desvirtuar el Código Urbanístico y bregar por la transparencia de la gestión de cada convenio, garantizando la participación, tal como sostuvimos en las audiencias públicas realizadas recientemente sobre este tema.

Néstor Ruiz – Presidente Grupo Dinal

Somos una empresa constructora que nació para tratar de cubrir la necesidad de vivienda en Villa Ballester, nosotros le vendíamos al que no podía llegar a su casa propia de contado, por eso instrumentamos 120 cuotas en pesos desde hace muchos años. Así desarrollamos, construimos, vendemos, y financiamos nuestros productos.

Cómo no voy a creer en que el 2022, si nunca se juntaron tantos factores comunes para pensar que será un gran año, el costo de la construcción tiene un buen precio para aprovechar este año con el acelerador a fondo, los índices de necesidad de vivienda son tan elevados que como argentino me da vergüenza y la necesidad del refugio en ladrillos es cada día más genuina y sin contras.

Estamos en San Martín, Luján, Tigre, Mar del Plata, en Caioba Playa del estado de Paraná (Brasil ) y con algunos emprendimientos en Guadalajara ( España)

En estos momentos con más de 50.000 m2 en ejecución, y todo gracias a la misma gente que invierte con nosotros, confía y también con el que paga su cuota todos los meses.

En este camino descubrimos muchas cosas, y la más importante es que no se puede construir donde uno no es capaz de vivir, así que siempre lo hacemos pensando en que puedo ir a vivir allí.

Antes de la pandemia comenzamos con proyectos sustentables, amigables con el medio ambiente. Ahora post pandemia tenemos en desarrollos barrios con piscinas cristalinas y climatizadas con costo cero, utilizamos la tecnología tanto para cuidar el agua, robot con inteligencia artificial, como también drones de seguridad provistos también de inteligencia artificial. Utilizamos energías renovables: geotermia y aerotemia, para llegar a costos de servicios muy bajos. También estamos desarrollando “DNL proptech”, plataforma basada en contratos inteligentes sobre blockchain preparada para vender desde 1 m2.

Nuestros próximos proyectos superan los 100.000 m2 y desde la plataforma ( donde estarán todos los m2) podrás seguir diariamente el avance de la obra, y el dinero del inversor solo desaparece del monedero una vez finalizada la etapa de construcción, (se ejecuta mediante contrato inteligente), dividido en 8 etapas.

El 2022 será un año muy bueno, debemos esforzarnos en unir el real estate con el arte y la tecnología, sin olvidar que cuidar el planeta es una tarea de todos.

Debemos dar todo por esa tarea y pensar que una gota, con otra y otra más se forma el aguacero.

Fernando Sabatini – Estudio Mario Roberto Alvarez y Asociados

Hay grandes temas, a nivel global: como el valor del USD, la inflación en USA y el aumento de tasas de interés en el país del norte que puede ser una gran aspiradora de USD en el mundo. En línea a temas de economía pero en la Argentina, la clave es la macroeconomía y sus grandes desequilibrios. Estimo con o sin acuerdo con el FMI, que se intentará hacer la plancha hasta el 2023, y forzar el pase a la administración que venga, para en vez de cerrar, abrir otro bucle económico/temporal…en síntesis estimo no va a cambiar mucho no solo el 22 , sino tampoco el 23 ….el Real Estate argentino , como la vida se habré camino y encuentra nichos y senderos, por ahora de supervivencia.

Matias Salinesi – Gerente General Korn Propiedades

La compañía está pasando por un período de transición positiva en el directorio tras 46 años desde su fundación, en una nueva etapa en la cual asumí como gerente general para enfrentar un proceso de cambios. En este contexto, somos consistentes con nuestros clientes, con una fuerte presencia en el Corredor Norte donde tenemos una demanda que nos obliga a estar a la altura.

El 2021 fue interesante en consultas, el mes de noviembre fue sólido, donde se mostraron muchas propiedades en buenos precios. La idea es seguir trabajando en 2022 con nuestra cartera de clientes, y por eso creceremos en asesores comerciales. También queremos consolidarnos como banco de tierra.

Por otro lado, en un año sin elecciones no habrá tanta locura de la gente esperando que pasará y creemos que la gente reaccionará y hay operaciones para realizar.

Creemos que será un buen año, tenemos buenas perspectivas, darle a los desarrolladores de tierras lo que están buscando y a los emprendedores lo mismo. Tenemos un gran proyecto al que le daremos extremada atención en 2022. Muy positivos para lo que sea.

Sebastián Sosa – Presidente de RE/MAX Argentina y Uruguay

El año que viene el mercado inmobiliario va a tener ciertas mejoras, teniendo en cuenta que venimos de un 2020 que registró números muy bajos.

Ya el 2021 está cerrando con una mejora, y creo que es una tendencia que va a sostenerse y el mercado va a tener más movimiento en 2022, entendiendo que nos estamos moviendo en un mercado con factores externos que no acompañan, con una ausencia absoluta de préstamos hipotecarios, una sobreoferta y una demanda retraída porque quienes quisieran adquirir una propiedad en muchos casos no pueden hacerlo y quienes tienen el capital para invertir no se sienten acompañados por medidas que le den seguridad o proyección a su inversión.

En RE/MAX nuestra expectativa es seguir creciendo, proyectamos sumar 15 nuevas oficinas independientes a la red en el país y desarrollar la división rural comercial.

Carlos Spina – Pte. de AEV – Director de Argencons

No tenemos la bola de cristal pero podemos pensar algo respecto a fuerzas en un sentido y el otro, así como alguna tendencia general.

El usuario final seguirá reinando sobre el inversor. De todos modos comenzará el inversor a darse cuenta que, inflación mediante en USA, no es negocio necesariamente quedarse sentado sobre dólares billete.

La tendencia de huida al suburbano menguará y volverá a pensar la gente en vivir en la ciudad (en la medida que tengamos una pandemia atenuada). Dado que las autopistas vuelven a llenarse y la ciudad, que no te daba nada durante la cuarentena en términos de esparcimiento comienza a ser atractiva nuevamente.

Esperemos que la incertidumbre en términos político económicos se atenúe.

Confiamos en contar con la “exteriorización productiva”, la propuesta que la Mesa de la Vivienda consensuó con el gobierno, obtenga una prórroga por un año y ese blanqueo pueda generar la reactivación esperada.

Esperamos lograr la ley de créditos a proyectos en pozo por 30.000 créditos anuales ajustables por CVS con mecanismos de compensación.

Lentamente las oficinas volverán a estar abiertas y, con algunos cambios que dependerá de cada caso, volver a la interacción personal con todo lo que ello implica.

Esperamos contar con la derogación de la Ley de Alquileres y darnos el tiempo de debatir un proyecto con el mayor consenso que incremente la oferta actual y la nueva.

Cristian Szczygiel – Gerente Comercial Grupo Vaccaro

Si bien hacer una proyección para 2022 parece ser una tarea imposible, varias de las situaciones coyunturales del último semestre de 2021 (pandemia, tipo de cambio, elecciones, humor social) generaron naturalmente una contención de la demanda, que creemos que en el primer semestre de 2022 se tiene que liberar, y por lo tanto, generar un alto nivel de actividad que va a favorecer al sector.

Por otra parte, el mercado va a revalidar los cambios de hábitos post cuarentena, profundizándose la tendencia a la búsqueda de una mejor calidad de vida, volcándose los clientes a emprendimientos que brinden espacios verdes, amenities y entornos seguros, dónde los barrios privados son los máximos exponentes.

Con respecto al nivel de precios, es muy difícil prever que es lo que va a pasar. De lo que si estamos seguros, es que lo que suceda, tendrá un alto nivel de correlación con la variación del tipo de cambio.

Damian Tabakman – Presidente Cámara empresaria de desarrolladores urbanos –CEDU

El año entrante implicará, a mi juicio, un cambio cualitativo de expectativas en el buen sentido luego de un largo ciclo de retracción y caída de precios.

Nuestro país es cíclico, de modo que el rebote no debe sorprendernos. Por supuesto que beneficiará a quienes apostaron por los ladrillos durante los últimos años en los cuales se vendió muy poco, no contamos con financiamiento y la macro no ayudó, así como tampoco la política.

Por un lado el gobierno hará su aporte con medidas positivas para el sector. Afortunadamente están en la agenda de la alta política nacional temas sensibles para nuestro sector como la ley de alquileres, el blanqueo y el crédito hipotecario.

En los primeros meses del año entrante seguramente tendremos buenas noticias en estas cuestiones, que se juntarán con buenas noticias políticas y económicas, como por ejemplo el acuerdo con el FMI.

Se consolidará entonces la senda de crecimiento del país que venimos viendo en la post pandemia y el sector inmobiliario dejará de ser atractivo por lo barato para volverse interesante como resguardo de valor, inversión a largo plazo y sobre todo para brindarle viviendas e infraestructura y edilicia a las principales actividades humanas.

Santiago Tarasido – Criba

Es fundamental generar incentivos para la reactivación del sector, que es un gran multiplicador de la economía. En cuanto al sector de obras privadas, es importante generar herramientas que favorezcan la inversión.

Hace falta alentar y acompañar a las empresas que apuestan al desarrollo del país, a la actividad productiva, que generan oportunidades de crecimiento y empleo genuino. Entendemos que es la manera concreta de combatir el desempleo y la pobreza.

En esa línea parece cada vez más necesario impulsar medidas laborales e impositivas que benefician a empleados y a empresas y permitan que las obras y futuros proyectos se sigan desarrollando.

Fuente: Reporte Inmobiliario

A través de metodologías y tecnologías adecuadas, Cushman & Wakefield entrega una evaluación sobre el valor de las propiedades regida por estándares internacionales para que las empresas puedan decidir con confianza y seguridad.

Se acerca fin de año y para muchas empresas es tiempo de presentar balances. Y en ellos, uno de los ítems que nunca falta es el de los activos inmobiliarios. Claro que, en la Argentina, con la complejidad económica que la envuelve, la tarea de valuar no suele ser tan rutinaria como en otros países. Desde Cushman & Wakefield, empresa global de servicios inmobiliarios corporativos, aportan algunas claves sobre un trabajo que en nuestro país se parece más al de un artesano que al de un valuador.

“Generalmente en la Argentina es muy complicado valuar porque no existen los registros públicos de inmuebles, es decir que solo comprador y vendedor saben a qué precio final se hizo la operación”, explica Julio Speroni, Gerente de Valuaciones & Asesoría de Cushman & Wakefield. Ese dato es una referencia básica y objetiva que aquí debe ser reemplazado por los valores de publicación para luego ser ajustado por la situación del mercado a la hora de hacer la estimación.

La otra gran dificultad que se suele presentar a la hora de hacer una valuación, especialmente para las compañías que deben reportar a sus casas matrices en el exterior, es el tema del dólar, por la enorme brecha entre el valor oficial de la divisa estadounidense y las otras referencias que se utilizan para las distintas operaciones. “Como los alquileres están a valor oficial y los precios de venta a dólar billete, la tasa prácticamente desaparece. En general, cuando lo explicamos a los de afuera lo entienden, pero así y todo hay que buscar una forma precisa de hacerlo”, señala Speroni.

Cómo valuar

Las particularidades locales para la valuación de activos inmobiliarios obligan a las compañías a recurrir a equipos de profesionales con mucho expertise. En ese sentido, Cushman & Wakefield no solo viene ofreciendo este servicio en el país desde hace muchos años, sino que además su presencia global, pero sobre todo regional, le permite poder abordarlo con parámetros y metodologías más precisas. Incluso, Speroni cuenta con la certificación RICS, el más alto estándar en el desarrollo y la gestión de Bienes Raíces.

“La metodología que usamos para valuar va a depender en primera instancia del tipo de inmueble y de la necesidad puntual del cliente”, comenta Fermín Laborde, Valuador Sr de Cushman & Wakefield. “Podemos, por ejemplo, usar el costo de reposición depreciado, donde se toma el valor de la tierra, se le suma lo que tiene construido y se lo deprecia por el estado y la edad del inmueble. Luego tenemos el comparable, que consiste en tomar muestras de la zona cercana para promediar y ajustar el valor. O la capitalización, en la que se obtiene un valor de venta de un inmueble a partir de la renta que genera, que puede ser estática (la de hoy) o ver un flujo de fondos de acá a 5 años”, añade.

Más allá de las obligaciones de muchas compañías por informar el valor de sus inmuebles, saber cuánto vale realmente una oficina, edificio, depósito, hotel o terreno es de suma importancia para cualquier empresa y reporta varios beneficios. “La valuación es una herramienta que contribuye en la toma de decisiones que afectan al rendimiento de los inmuebles. En este momento, por ejemplo, una correcta valuación puede orientar a propietarios e inversores sobre el precio real resultado de factores como la pandemia”, afirma Laborde.

Desde Cushman & Wakefield recomiendan a las empresas hacer una valuación completa de sus inmuebles una vez por año, especialmente en un mercado tan cambiante como el argentino. Y destacan que las tasaciones, además de ser importantes a la hora de vender un inmueble o determinar valores contables o balances empresariales, también sirven para generar informes para préstamos bancarios o hipotecas, como análisis financieros de los portafolios inmobiliarios para definir valores de alquiler -ya sea para uso del propietario o el inquilino- y hasta para tomar decisiones en medio de un litigio.

Fuente: La Nación

Junto a Reporte Inmobiliario presentamos los datos de la nueva edición de este informe donde analizamos el comportamiento y rendimiento de las inversiones inmobiliarias en el mercado de oficinas y el residencial de Buenos Aires.  

Para quienes reciben ingresos en pesos, resulta una problemática típica de procesos inflacionarios, estimar el rendimiento de los pesos ante el permanente impacto de la suba generalizada de precios. El mercado inmobiliario no es ajeno a dicho fenómeno, ya que la mayoría de contratos suelen estar en pesos. Para dotar de mayor claridad al sector, junto a Reporte Inmobiliario, medio especializado del sector, desarrollamos este informe para cruzar los precios de alquileres mensuales de oficinas y departamentos, ajustarlos por inflación y ver el rendimiento real de cada segmento.

Para realizar este estudio, se comparó en el caso de las oficinas, el valor promedio de alquiler solicitado en el mercado CBD (zona céntrica), compuesto por los submercados 9 de Julio, Catalinas-Plaza Roma, Centro Sur, Microcentro, Puerto Madero y Retiro-Plaza San Martín, en tanto que para el mercado residencial se utilizó como referencia el valor promedio de tres zonas: Barrio Norte, Belgrano y Palermo, para departamentos usados de 2/3 ambientes estándar sin amenities. En ambos casos, los datos (correspondientes al período 2014-Q3 2021) fueron ajustados por inflación al cierre del tercer trimestre de 2021.

Desde 2014 hasta el tercer trimestre de 2021 el valor del alquiler de las oficinas experimentó, previo ajuste por inflación, una apreciación del 51%. Dentro del mismo período, el mercado de departamentos sufrió una depreciación del 2%.

En cuanto a la coyuntura actual, el plano interanual muestra que el incremento en el mercado de oficinas fue un 27%. Sin embargo, luego de ajustar por inflación, el saldo termina siendo negativo con una depreciación de 17%, lo cual responde a la erosión causada por la estabilidad del tipo de cambio oficial frente a la inflación. En el mismo período, la tasa de vacancia pasó del 10,7% al 14,3%, aunque es importante remarcar que en los últimos nueve meses se mantuvo estable.

En tanto, en el precio de alquiler pedido para departamentos se registró un incremento del 59% anual, llegando a la cifra más alta desde 2009, año de inicio del análisis. Al deflacionar los datos, se observa una apreciación del 5% en el mismo período, de modo tal que el saldo termina siendo positivo para el sector.

En lo transcurrido de 2021 se advierte que la estabilidad en el tipo de cambio y la correlación directa con la renta de las oficinas produjeron una disminución en el precio medido en pesos argentinos. Por el contrario, el precio pedido de los departamentos está levemente por encima de la inflación y claramente sobre el tipo de cambio, mostrando un rendimiento superior al esperado.

Respecto de rentabilidad anual de ambos activos, si bien los dos se encuentran en una fase de decrecimiento, las oficinas muestran una ventaja considerable sobre los departamentos, con un retorno del 5% anual, aunque todavía son retornos bajos debido a la brecha entre el valor de transacción en dólares y el precio de alquiler pagado, en la mayoría de los casos, al tipo de cambio oficial.

“El tercer trimestre muestra un panorama alentador para el mercado de oficinas”, afirmó Lucas Desalvo, nuestro gerente de Investigación de mercado. “En lo transcurrido del año la vacancia se mantuvo en un promedio de 14,3%, deteniendo el ritmo alcista causado por la pandemia. A la vez, la estabilidad en el tipo de cambio causó un impacto del alquiler pedido medido en pesos, ya que ajustada por inflación arrojó una variación negativa de 17%”, añadió.

Por su parte, José Rozados, presidente de Reporte Inmobiliario señaló: “Por primera vez en los últimos 12 años se ve un incremento tan importante en el precio pedido de los departamentos. La Ley de alquileres y el DNU de congelamiento de precios promovieron un aumento del riesgo para los propietarios. Como consecuencia, gran cantidad de inmuebles salieron del mercado, y quienes asumieron el riesgo pretendieron una mayor cobertura por precio avalada por el efecto de una menor oferta y las condiciones de mercado”.

Fuente: Cushman & Wakefield

Damos a conocer el nuevo informe que realizamos junto a Reporte Inmobiliario, sobre las diferentes alternativas de inversión que ofrece el mercado inmobiliario en Argentina, en donde a locación de oficinas y el alquiler residencial son las dos más habituales. Desde 2014 hasta el tercer trimestre de 2021 el valor del alquiler de las oficinas experimentó, previo ajuste por inflación, una apreciación del 51%. Dentro del mismo período, el mercado de departamentos sufrió una depreciación del 2%. Conocé más descargando el informe.

Nuestro equipo de Investigación de Mercado presenta el informe de oficinas clase B de Buenos aires de este tercer trimestre de 2021.

En este trimestre Durante el tercer trimestre la vacancia siguió su tendencia alcista llegando a 10,1%. Esto muestra una suba del 44,0% en comparación con el mismo trimestre del año anterior. Con respecto al  precio promedio de alquiler pedido, este es de USD 17,3 mensuales por metro cuadrado.

El tercer trimestre de 2021 finalizó con datos del mercado que podrían convertirlo en uno de los mejores años de los últimos tiempos para el sector de depósitos y centros logísticos de Buenos Aires. Así lo indica el último informe “Panorama de Inmuebles Logísticos” elaborado por el Departamento de Investigación de Mercado de Cushman & Wakefield, empresa global de servicios inmobiliarios corporativos.

Según la compañía, a partir de la entrada de construcciones pre-alquiladas, la expansión del comercio electrónico y el crecimiento del consumo, se llegó a una absorción neta anual de 153.194 m2, que se ubica dentro de los valores máximos a nivel histórico. Gran parte de la superficie contratada fue motivada por la expansión de operaciones ya existentes.

Acompañando a este fenómeno, además, observó que se produce una baja en la tasa de vacancia que llega a 14%. Esto representa una baja de 3,2% desde el inicio del año, aunque todavía está lejos del 8,8% en que se ubica la vacancia promedio histórica (sin tomar el período de pandemia). La más alta se registró en el submercado Zona Sur (19,7%) y la más baja en Zona Oeste (7,9%). En tanto, la superficie en construcción es actualmente de 109.026 m2, de los cuales el 95% entrará en 2021, poniendo en alerta a la tasa de vacancia.

El precio promedio de alquiler pedido se mantiene estable respecto del trimestre anterior: se ubica en u$s 5,0/m. El valor más alto se encuentra en clase A+, donde Zona Sur presenta un precio de USD 5,9 m2 y Triángulo de San Eduardo USD 5,6 m2.

“El mercado ya alcanzó un nivel de absorción neta de 153.194 m2, valor que se dio por última vez en los años 2017 y 2018. Sumado a la baja en la tasa de vacancia, muestra un panorama favorable de cara al último trimestre del año, momento en el cual se suele dar una mayor ocupación producto de alquileres temporales por el período festivo de fines de diciembre”, señaló Lucas Desalvo, gerente de Investigación de Mercado de Cushman & Wakefield.

Y añadió: “Claramente, el mercado sigue teniendo una deuda pendiente a nivel de precios, donde se ve una baja sostenida desde el primer trimestre de 2018, en parte explicado por el alza en el índice de vacancia y por la estabilidad del dólar oficial”.

Análisis por radios

Al tradicional estudio por submercados, Cushman & Wakefield sumó hace un año el análisis bajo el “Sistema de radios”. Esto a fin de comprender mejor el comportamiento del mercado inmobiliario logístico que vino creciendo sostenidamente de la mano del ecommerce.

Este sistema se elaboró tomando como eje el epicentro de la Ciudad. De este modo, se dividió el mercado en cuatro franjas: Última milla (1º radio, de 0 a 15 km), Gran conurbano (2º radio, de 15 a 30 km), Sector logístico industrial (3º radio, de 30 a 45 km) y Agroindustria y potencial portuario (4º radio, de 45 a 60 km).

De acuerdo al análisis de este trimestre, el radio de 30 a 45 km es el que muestra mejor absorción neta, con un 65% del total, y también concentra la mayor parte de la superficie actualmente en construcción, ya que suma 75.000 m2. Por su parte, la franja de 15 a 30 km presenta la vacancia más baja (8,7%) y el precio más alto de alquiler pedido, que alcanza allí los USD 6,2/m².

“En la actualidad, la demanda se jerarquiza dentro del tramo de última milla con superficies que oscilan entre 1.000 y 5.000 m². Dentro de este segmento hay muy baja disponibilidad, con lo cual se percibe una demanda no satisfecha que podría ser atendida en el corto plazo mediante el aprovechamiento de ex fábricas, depósitos u otro activo inmobiliario que reúna las características demandadas”, detalló Lourdes Basso, Broker Industrial de Cushman & Wakefield.

Fuente: Webpicking

Presentamos al cierre del tercer trimestre del año, el nuevo informe que releva los datos del Mercado Logístico de forma regular. Se registra en este trimestre, que los depósitos de última milla continúan con una alta demanda y baja disponibilidad, especialmente aquellos que tienen superficies entre 1.000 y 5.000 m². A la par, van surgiendo nuevos espacios que reúnen las características que estos depósitos tienen. Con respecto a la tasa de vacancia, se registra una baja llegando a 14%.

El mercado de oficinas clase A de Buenos Aires registró, al cierre del tercer trimestre una vacancia estable de 14,3%, un promedio que se mantuvo con mínimas diferencias en los tres primeros trimestres del año.  Así lo indica el último informe de Cushman & Wakefield, empresa global de servicios inmobiliarios corporativos. 

Esta situación marca una pausa en las desocupaciones de espacios frente al incremento de 33,2% que se puede observar si se mide la variación interanual en la tasa de vacancia. “El avance en el plan de vacunación y el fin del período invernal hacen suponer una recuperación más pronunciada en el mercado de oficinas. Sin embargo, aún se dan negociaciones de empresas que están optimizando sus espacios, por lo cual no se descarta que la vacancia pueda ser mayor a la actual hacia fin de año”, indicó José Viñas, Director de Brokerage de Cushman & Wakefield.

Aunque la absorción trimestral sigue siendo negativa, ya que son más los metros liberados que los contratados, tal como ocurre desde el inicio de la pandemia, se puede observar que, los que efectivamente se han tomado, se ubican en áreas no céntricas (NON CBD), donde se concentra el 73% del total contratado este trimestre.

Por ejemplo, el submercado Libertador CABA cierra otro trimestre con saldo positivo, con una absorción neta de 4311 m², ya que gran parte de los metros que se han ocupado se encuentran en el Centro Empresarial Libertador”, puntualizó Lucas Desalvo, Gerente de investigación de mercado de la compañía.

Siguiendo esta línea, a partir de este trimestre, se incorpora al análisis el submercado Distrito Tecnológico, que aparece como el cuarto mercado en importancia de inventario y con una tasa de vacancia de 3%, la más baja en la actualidad. Reconocidas como las ganadoras de la pandemia, muchas empresas tecnológicas han decidido instalarse en Argentina, y una buena parte de ellas eligen esta zona, donde el gobierno ofrece estímulos y beneficios para facilitar su llegada.

¿Qué pasa con los precios?

El precio pedido promedio de alquiler para oficinas clase A en Buenos Aires fue de 25,1 USD/m² en el tercer trimestre, mostrando una tendencia a la baja que se da de forma paulatina, con una variación interanual de -8,4%. También comienza a percibirse un mayor impacto en el área no céntrica con una baja del precio promedio interanual de -12,5%.

Libertador CABA y Catalinas-Plaza Roma son los submercados que, a pesar de sufrir bajas en el precio pedido, se mantienen como los más apreciados del mercado, con un valor promedio de USD 29,6/m².

La superficie en construcción en este momento es de 284.145 m². Se agregaron respecto del trimestre anterior 32.400 m² ubicados en el submercado de Retiro-Plaza San Martin y 45.063 m² en el Distrito Tecnológico. Este desarrollo se suma al resto de la superficie bajo construcción continua, apostando por una adecuación a la “nueva normalidad”, y homogeniza la oferta para la reconfiguración de los espacios de las empresas.

Solamente el 29% de este total serán entregados en el 2021, mientras que el resto quedará para 2022 y 2023. El panorama es positivo en miras al comportamiento de la vacancia, ya que el volumen en construcción está fuera de los distritos que presentan mayores ofertas de superficies.

Fuente: Cushman & Wakefield

Entrevista con Lourdes Basso y Santiago Isern, brokers de Cushman & Wakefield. Las claves del mercado y las oportunidades de ahorro, expansión o inversión.

“Una ventana de oportunidad”, así definen el actual escenario los especialistas, y se trata de una abertura que puede cerrarse pronto si no se aprovecha. Hablamos de los depósitos logísticos, el gran atractivo en este momento en el mercado inmobiliario, tanto por su valor estratégico como por las condiciones que se presentan en la coyuntura.

En una entrevista, Lourdes Basso y Santiago Isern, del área de Brokerage Industrial de Cushman & Wakefield, analizaron las claves que deben tener en cuenta las empresas que tienen planes de mudanza o expansión de sus instalaciones; las ventajas que se presentan para quienes quieren invertir en inmuebles logísticos y el trabajo que realizan desde Cushman & Wakefield.

Para Lourdes Basso, no hay duda que se trata de un momento ideal para encontrar las mejores condiciones a la hora de buscar un nuevo espacio. Las compañías pueden aprovechar para hacer un salto de calidad y mudarse a un depósito Triple A o ampliarse en cantidad de metros cuadrados, “ya que los propietarios están muy abiertos a escuchar distintas propuestas comerciales”.

Esto se debe a que actualmente “los precios están en un mínimo histórico”, pese a que el mercado está moviéndose hacia un descenso de la vacancia, rompiendo una tendencia que llevaba varios semestres. Se ubica ahora en 14,3% -4,5 puntos porcentuales debajo del semestre anterior-, ante lo cual la especialista explicó cuál puede ser en adelante la posición para los propietarios.

¿Cómo se hace el relevamiento del mercado? Cushman & Wakefield posee un equipo de Market Research que elabora informes trimestralmente con un ‘trackeo’ por submercados y hace un año innovaron presentando un análisis por radios para entender mejor cómo se estaba comportando el mercado inmobiliario logístico, a partir del crecimiento sostenido del e-commerce.

A raíz de ese enfoque descubrieron que la última milla (el radio que va de 0 a 15 km de la ciudad) era el que más se había ocupado. Hoy ya cuentan con un “Sistema de Radios” con el que se puede obtener una mirada más detallada para tomar decisiones logísticas. Y también recientemente incorporaron Market BI, una herramienta digital que permite encontrar de una manera más ágil las ubicaciones, distancias y precios de los inmuebles o desarrollos disponibles en el mercado.

Fuente: El Cronista

Nuestro equipo de Investigación de Mercado presenta el “Sistema de Radios: el análisis que mejora las decisiones logísticas” donde se muestra la caracterización de los 4 radios que circunscriben a la Ciudad de Buenos Aires y que alojan el inventario total de metros cuadrados más importante de Argentina.

Este documento sintético plantea las bases que establecimos desde Cushman & Wakefield para optimizar el análisis de este mercado que promete seguir creciendo.

Algunas empresas optan por este tipo de inversiones para canalizar el excedente de pesos que se genera por las medidas cambiarias vigentes.

Tal como sucedió durante el anterior cepo cambiario, entre 2011 y 2015, muchas empresas se encuentran ante un exceso de liquidez que, debido a los altos índices inflacionarios y a la devaluación constante, las expone a una desvalorización inexorable de ese capital en pesos. En esta etapa donde se acentúan las restricciones tanto a la compra de divisas como a la posibilidad de girar las ganancias fuera del país, resolver esta situación se torna urgente.

Es por ello que son varias las compañías que ven con buenos ojos la compra de inmuebles corporativos como una alternativa conveniente para resguardarse de este efecto. Tal como señala José Viñas, director de Brokerage de Cushman & Wakefield, empresa de servicios inmobiliarios corporativos, “las restricciones se incrementan y resulta cada vez más difícil comprar dólares o sacarlos del país”.

Con el expertise acumulado entre 2011 y 2015, Cushman puso en marcha en esta nueva etapa una iniciativa a la que denominó Brick Value. “A partir de aquella experiencia en la que atendimos muchos clientes que necesitaban resguardar sus pesos de la devaluación y la inflación, creamos este nuevo plan con el objetivo de acompañar a las empresas en su búsqueda de nuevas inversiones en real estate corporativo”, resume Viñas.

Si bien la pandemia plantea alertas y nuevos desafíos distintos a los de la década pasada, especialmente por la incertidumbre acerca del uso de las oficinas en el futuro, hay varios factores a considerar que relativizan los eventuales riesgos.

En principio, Buenos Aires tiene un mercado de oficinas mucho más sano que el resto de Latinoamérica, ya que hay menos metros cuadrados de oficinas y está subofertado. “Eso genera que haya menos vacancia. Si bien el 15% que se registra hoy es alto comparado con los niveles históricos, es mucho menor al 25% que alcanza en otros países”, explica el ejecutivo de Cushman.

Una manera de minimizar aún más el riesgo es buscar pisos que estén alquilados por empresas que ya hayan reducido superficie luego de hacer sus análisis y encontrar el punto mínimo de metros cuadrados. En esos casos se prevé que ya no habrá nuevas reducciones, lo cual hace que la inversión sea más segura y esté menos expuesta a ese tipo de situaciones.

Por otra parte, también se prevé que pueda suceder con las oficinas lo mismo que pasó con los centros logísticos, donde después de tres años la vacancia comenzó a bajar. “En este momento hay mucha vacancia y bajaron los precios. Podría ser que en algunos meses baje la vacancia y suba el precio”, sostiene Viñas.

Las oportunidades están, y los interesados se mueven. De hecho, ya se realizaron en Buenos Aires transacciones por US$ 186 millones, con más de 32.000 m2 comprados por empresas nacionales e internacionales que buscan resguardar de la mejor manera el valor de los pesos que acumulan.

Todo indica que las medidas restrictivas pueden extenderse en el tiempo y hasta profundizarse. Por esa razón, es imprescindible para las empresas encontrar diferentes formas para dar curso al exceso de liquidez. La compra de inmuebles corporativos debe estar sin dudas en el menú de opciones.

Invertir en real estate en Estados Unidos puede dar dividendos a largo plazo similares a los de la renta fija, aumentar la protección patrimonial y bajar la carga fiscal. Como en las distintas estrategias de inversión, a mayor riesgo también crece el retorno. Y los expertos destacan la variedad de opciones y categorías.  

“Por qué invertir en real estate en Estados Unidos” fue el eje del nuevo Webcast realizado por El Cronista junto a un panel de expertos conformado por Marc Royer, Head de Capital Markets, Cushman & Wakefield; Mariano Sardans, CEO de FDI y Javier Dborkin, socio de Boston Andes Capital.

Para empezar, Marc Royer planteó que las inversiones en real estate dan retornos a largo plazo y son similares a las de renta fija. “Invertir en EE.UU. da una diversificación patrimonial. Se puede invertir de manera directa, en activos, o indirecta, a través fondos. Todo depende de la estrategia de cada inversor y el volumen de capital que pueda desplegar. Cuanto menor es el volumen de inversión, se recomienda entrar vía fondos”, señaló.

En este sentido, Mariano Sardans aseguró que Estados Unidos “es la jurisdicción más competitiva del mundo desde el lado de seguridad y de costos” y que además funciona como un hub para invertir en cualquier parte del mundo. “Es el lugar más seguro para estar diversificado. En el sector inmobiliario tenés muchas alternativas y categorías, lo que da la posibilidad de salir rápidamente de la costa este a la oeste con mucha liquidez”, apuntó.

Respecto a los lugares donde invertir, Javier Dborkin destacó que Boston tiene una industria y una actividad muy sólidas. Con la última crisis desatada por la pandemia de Covid-19, indicó que los activos más afectados fueron las oficinas, mientras que el negocio industrial, de ciencia y de logística se vio favorecido. Actualmente, destacó, hay un repunte en el sector residencial, en viviendas urbanas y suburbanas.

QUÉ BUSCAN LOS INVERSORES EN ESTADOS UNIDOS

Royer destacó que “muchos argentinos buscan una diversificación patrimonial, para no estar tan expuestos a los cambios económicos que vive el país”. Sin embargo, remarcó que esto se repite en toda la región, más aún con la inestabilidad política que están viviendo Perú, Colombia y Chile.

“Hoy el foco de la salida de inversores argentinos es por un tema fiscal y de protección de patrimonio. Nos piden diversificación y para eso tenés un montón de categorías dentro de la parte inmobiliaria. Hoy el argentino busca protección patrimonial, bajar la carga fiscal, dejar todo preparado para evitar conflictos familiares por herencia y tranquilidad”, sentenció Sardans.

A su vez, añadió que “el real estate es un activo que estabiliza la cartera”. “Cuando lo ves a largo plazo, tiene poca correlación con los activos financieros, está disociado del mercado. Cuando diversificás en todas las categorías de inmuebles, esto estabiliza la cartera general, tanto en los REIT como en los inmuebles tradicionales”, explicó.

Royer, por su parte, remarcó que no hay una sola estrategia a seguir. “La inversión inmobiliaria puede ser conservadora o más arriesgada. Cuanto más conservadora, tendrá dividendos, y cuanto más arriesgado, generará plusvalía. El desarrollo es oportunista, en cambio comprar una bodega o un depósito es más conservador”, ejemplificó. Y agregó: “Hay estrategias que incluyen los dos: dividendos y plusvalía, a través de mejoras que se pueden hacer en los inmuebles. A mayor riesgo, mayor potencial retorno”.

RENTABILIDAD DE LAS INVERSIONES

Para concluir, Javier Dborkin estimó que su cartera de inversión tiene hoy, en base a todos los proyectos, una rentabilidad promedio de 20%. “Obvio que hay riesgos en el medio. No son dividendos anuales, tenemos varios proyectos de desarrollo de viviendas que durante el tiempo de construcción, el inversor no recibe nada justamente porque está invirtiendo. Luego la venta permite obtener retornos que rondan el 20%”, aclaró.

“Lo que buscamos es diversificar. Estamos en Boston, pero dentro de esa región tenemos una multiplicidad de productos. Hay ciclos que favorecen determinados productos. Hoy todo lo que es residencial sigue con buena demanda, pero no descarto oportunidades muy selectivas en el mercado de oficinas”, estimó.

Algo en que coincidieron los expertos es en que la clave es estar “diversificado” en términos de riesgos y de sectores (oficinas, industrial, familiar), siempre según el perfil y el patrimonio de cada inversor. “Real estate no es ir a un promedio, sino buscar distintos productos con riesgos y rentabilidades”, dijo Dborkin.

Fuente: El Cronista

Las restricciones por la pandemia y los cambios en los hábitos laborales explican la desocupación de metros cuadrados, sin embargo Buenos Aires se destaca en la región por tener el valor más ato.

La vacancia de oficinas clase A en Buenos Aires continúa en alza. El primer semestre del 2021 cerró con una cifra de 15,1%, según datos de Cushman & Wakefield, en lo que representa un aumento interanual del 67%. A pesar de ello, el costo de alquilar un metro cuadrado de oficinas de calidad en la capital argentina es de unos US$26,2/m², lo que ubica a la ciudad como la más cara de la región. En Santiago de Chile, por ejemplo, ese valor es de unos US$22,8/m². En Bogotá y São Paulo, de US$19,4/m², en Rio de US$17,3/m² y en Lima, de US$16,2/m². Las restricciones por la pandemia, en primer lugar, y la permanencia de los cambios de hábitos laborales, en segundo, explican por qué la desocupación de metros cuadrados, en todas las ciudades relevadas con la excepción de Bogotá, viene en alza desde el inicio de la propagación del Coronavirus.

Fuente: La Nación

El valor de renta por m2 en los espacios de categoría premium es en promedio en la Capital Federal de u$s 26, le sigue Santiago de Chile con u$s 22,8, San Pablo y Bogotá con u$s 19,4.