A lo largo de tu trayectoria laboral, es probable que en algún momento necesites conseguir un espacio de trabajo, ya sea para iniciar tu negocio o para expandir o modificar tu operación, o para optimizar tu actividad teniendo en cuenta su evolución. Para tomar una decisión correcta es fundamental conocer en qué zona es viable y conveniente instalar tu oficina o tu depósito.
Por cuestiones prácticas y metodológicas, cuando nos referimos a las zonas, en real estate hablamos de submercados. Es una categoría que nos ayuda a clasificar los inmuebles, tomando como variable principal su ubicación. Esto nos sirve para reunir edificios de oficinas o inmuebles logísticos que, por estar localizados en determinada área, comparten ciertas características.
Esas características pueden ser intrínsecas, es decir, estar relacionadas con el inmueble, o extrínsecas, cuando tienen que ver con el entorno. En Buenos Aires, en el sector de oficinas actualmente identificamos seis submercados que englobamos en el Distrito Central de Negocios (CBD, por las siglas de Central Business District) y siete que están fuera de él. Entre los primeros encontramos a Catalinas – Plaza Roma, Puerto Madero, Microcentro, Retiro – Plaza San Martín, 9 de Julio y Centro Sur. Y entre los segundos están el Corredor Panamericana, el Corredor Dardo Rocha, el Zona Dot, Libertador GBA y Libertador CABA, Palermo y el Distrito Tecnológico.
El Distrito Tecnológico, por ejemplo, es uno de los submercados inmobiliarios más nuevos. Pero esto no quiere decir que no existiera nada antes de su identificación como tal. La vida de un submercado es dinámica y no siempre su nacimiento coincide con la primera edificación de la zona. A veces, en un área residencial empiezan a construirse edificios de oficinas o incluso las mismas construcciones pensadas inicialmente para ser viviendas cambian su uso y se reconvierten en espacios de trabajo. Esta situación se está dando en Palermo y sus alrededores, por ejemplo. Como en esta zona ya existe una masa crítica de superficie de oficinas, desde hace un tiempo este barrio es considerado un nuevo submercado de este tipo de inmuebles.
El ingreso de un nuevo submercado implica, para quienes analizamos el mercado, su delimitación geográfica, el relevamiento de la superficie comercializable, el porcentaje de vacancia, la segmentación de los edificios, los precios de alquiler mensuales y la evolución de estos indicadores a lo largo del tiempo. Tener claros estos datos, además de las características particulares de los edificios y de sus ocupantes, nos permite hacer análisis comparativos y predecir los movimientos del mercado a corto y largo plazo. Pero, sobre todo, nos sirve para asesorar a quienes están buscando un inmueble, porque tanto la ubicación como las posibilidades que nos ofrece un edificio van a repercutir de manera directa en su negocio.
Cuestiones como la oferta de servicios (como locales gastronómicos o paseos de compras), la cercanía a nodos de transporte o la presencia de empresas similares en la zona a veces son importantes en la elección de una propiedad. Pero pasan de importantes a fundamentales cuando de esas variables depende la calidad de tu servicio. En logística, por ejemplo, la ubicación de tu depósito y la proximidad a vías rápidas de acceso son determinantes. Por eso, si bien en este rubro también hablamos de submercados (norte, oeste y sur), incorporamos al análisis el concepto de radios. Esto nos permite sumar variables a nuestros estudios y mostrar de forma sencilla la complejidad de un mercado que experimenta cambios constantes.
Si querés conocer más sobre el comportamiento de los submercados, descargá nuestros últimos reportes sobre oficinas e industrias. Y si te interesa saber más sobre nuestro sistema de radios para el mercado logístico, explorá esta web interactiva.
