Uno de las variables analizadas fue el valor de los alquileres: en el caso de las oficinas clase A (premium), donde se tomó como referencia la zona céntrica (9 de julio, Catalinas-Plaza Roma, Centro Sur, Microcentro, Puerto Madero y Retiro-Plaza San Martin) el valor de los alquileres ajustado por inflación experimentó desde 2014 hasta la actualidad una apreciación del 70 por ciento. En cuanto a los departamentos, tomando el valor en dólares del metro cuadrado en el Corredor Norte de la ciudad (Barrio Norte, Palermo y Belgrano), el resultado ajustado por inflación en el mismo período fue una depreciación del 3 por ciento.
Por otro lado, también se analizó la rentabilidad que dan las oficinas en comparación con los departamentos y el resultado fue que hoy el retorno es de un 6% anual en oficinas, mientras para los departamentos se encuentra en 1,6 por ciento. En 2017 la brecha era mucho menor: la rentabilidad de los espacios corporativos alcanzaba el 8,3% y la de un departamento llegaba a 5,4 por ciento.
La evolución más favorable de las oficinas responde a diversas razones: “En oficinas, hay una clara relación entre el ingreso que generan a lo largo del tiempo y la evolución del tipo de cambio oficial. Esto brinda un atractivo a largo plazo, ya que el alquiler se aprecia en el tiempo. Por su parte, el tipo de ocupante tradicional son las empresas, que convalidan estos valores en un mercado claramente subofertado”, explicó Lucas Desalvo, Gerente de Investigación de mercado de Cushman & Wakefield.
En tanto, José Rozados, Presidente de Reporte Inmobiliario, agregó: “El valor del alquiler de departamentos para locación tradicional responde a la capacidad de pago de la demanda. Sufre la pérdida de rentabilidad por desacoples de tipo de cambio propios del mercado vernáculo. Pero, aún a costa de esa magra rentabilidad, el diferencial de tasa también señala la percepción del riesgo asumido de un inversor convencional”.
En conclusión, la gran diferencia en la evolución de los precios del alquiler en estos seis años se debió a que las oficinas siguen como referencia el tipo de cambio, mientras que en el caso de los departamentos esa evolución está más vinculada al índice salarial, cuyo crecimiento fue mucho menor durante el período analizado.
Nueva realidad
También es cierto que el nuevo escenario que propone la pandemia hará cambiar los parámetros en el segmento de oficinas. Ya hay muchas empresas que están dejando espacios grandes y buscan locaciones más pequeñas que puedan combinarse con el home office de sus empleados, que llegó para quedarse. Sin dudas, esa transformación de la demanda impactará en los valores de alquiler y, como consecuencia de ello, en la rentabilidad. Seguramente, las oficinas clase B, ubicadas en la periferia de la ciudad, ganarán mayor protagonismo.
Fuente: BAE Negocios
