Mercado de inmuebles logísticos: 7 conceptos clave para entender la actualidad y lo que viene

Los depósitos clase A son aquellos inmuebles de más reciente construcción con ciertas características que los convierten en propiedades premium (al menos 12 metros de altura, un dock de carga y descarga cada 1.000 m² y superficie mínima que debe ser superior a 10.000 m²), aunque los grandes predios tienen un espacio multicliente superior a los 50.000 m². Actualmente, el inventario total alcanza los 2.400.000 m². Más de la mitad de esos metros (el 65 %) está concentrado en zona norte.

Es el indicador fundamental de la actualidad del segmento logístico. Desde el inicio de la pandemia el porcentaje de vacancia viene descendiendo drásticamente y llega a la primera mitad del año con 2,8%, que representa casi 69.000 m² disponibles. La tendencia decreciente comenzó durante la pandemia y la curva sigue descendiendo con la posibilidad de que llegue a 0, como sucedió en el mercado chileno.

Las causas del descenso de la vacancia están relacionadas con el crecimiento de ciertos rubros como el e-commerce, debido principalmente a la crisis sanitaria, pero también al contexto local: la alta inflación y el cepo cambiario aceleraron el consumo y sectores como el automotor, por ejemplo, empezaron a demandar más espacio por el aumento de su producción.

Este es otro dato clave para entender las particularidades del mercado. Si bien el precio pedido de alquiler promedio de todo el mercado (que abarca la zona norte, la zona oeste y la zona sur del Gran Buenos Aires) es de 7 dólares BNA por metro cuadrado, en zona norte ese precio puede alcanzar los 8,5 dólares, y en el primer anillo esos valores pueden llegar a duplicarse, debido a la demanda y a las características de los inmuebles.

A diferencia de lo que sucede en el segmento de oficinas, en el que la diferencia entre el precio pedido y el valor al que se firman los contratos puede ser de hasta el 20 %, la situación de poca oferta y alta demanda del mercado logístico obtura las posibilidades de negociación, por lo que el precio de alquiler pedido es prácticamente igual al precio de cierre.

Desde hace algunos años, en Cushman & Wakefield, además de analizar el mercado logístico por submercados, sumamos también el análisis por radios lo que nos permitió profundizar nuestra mirada y aportar información valiosa a nuestros clientes y al mercado en general.

Desde esta perspectiva, establecimos límites cada 15 km desde desde el epicentro de la ciudad y detectamos, por ejemplo, que el radio que va del kilómetro 0 al 15 y que presentaba una vacancia del 20 % al inicio de la pandemia, al cierre de la primera mitad de este año no tiene disponibilidad, debido a la alta demanda de inmuebles de última milla.

Otro dato relevante es que los depósitos con precios pedidos más elevados se ubican en el radio que va del kilómetro 15 al 30. Este radio se caracteriza por tener centros que operan principalmente para el consumo masivo.

Este es el tema que representa el mayor desafío para el CFO de cualquier compañía multinacional. La restricción financiera impide que estas empresas puedan comprar dólares y genera una acumulación de pesos. Por lo general, reinvierten los excedentes en su negocio, en una primera instancia, y luego eligen invertirlos en activos financieros. Pero existen ciertas limitaciones, por lo que muchas veces esas inversiones, principalmente en fondos comunes, no superan a la inflación. Por esta razón, cada vez más compañías invierten en real estate, en donde las ganancias pueden ser superiores.

A diferencia del primer período, en el que no se registraron transacciones en el mercado logístico, en los últimos años se compraron más de 300.000 m² de depósitos que representan inversiones que superan los 250 millones de dólares al tipo de cambio MEP.

Una de las mayores consecuencias de la situación actual es que las empresas desarrolladoras y los grandes jugadores del mercado logístico se hayan lanzado a construir nueva superficie, de manera especulativa, algo que no es habitual en este mercado.

Generalmente, los desarrolladores suelen iniciar la construcción luego de firmar un contrato de alquiler, por lo que la mayoría de las veces los proyectos son built to suit (construidos a medida). Actualmente, hay 282.226 m² en construcción que van a agregarse al stock disponible. De todas maneras, si tenemos en cuenta el contexto de escasez de metros cuadrados, seguramente no tardarán en ocuparse.