En menos de tres décadas, la localización de los edificios corporativos migró desde el centro de la Ciudad de Buenos Aires hacia zonas que antes eran residenciales o fabriles. Un estudio de Cushman & Wakefield logró medir y cuantificar este desplazamiento de los m2 de oficinas Clase A.
Clase A
Históricamente la zona del micro y macro centro de la ciudad fue la ubicación preferida por las empresas más importantes de todos los segmentos. Sin embargo estar cerca del centro del poder político y financiero ya no es prioritario y muchas compañías trasladaron su casa matriz a Zona Norte.
Ante este fenómeno, Cushman & Wakefield realizó un estudio matemático y geográfico en el cual aplicó el concepto de baricentro para analizarlo: tomó la latitud y longitud de cada edificio Clase A del inventario y lo ponderó por la superficie rentable. Con esta información, armó diferentes mapas en dónde se puede ver el punto baricentro en los años 1990, 2005, 2010 y 2015.
Este informe demuestra que desde 1990 al 2016 la migración de las firmas hacia el Norte es contundente. Desde el pleno centro, subiendo por Libertador, hasta llegar a Saavedra y, más lejos aún, a la zona de San Isidro. “Y creemos que seguirá, en un futuro, hasta Bancalari y Acceso Norte, por la gran concentración de tierra disponible y la influencia de la gran cantidad de ejecutivos que viven en Tigre y sus alrededores” explica Hernán Castro, broker senior de Cushman & Wakefield.
A la hora de entender por qué se dio este fenómeno Rafael Valera, también broker senior de Cushman & Wakefield, explica “En el corredor Norte surgieron las oportunidades por una confluencia de varias situaciones. Por un lado, las empresas quisieron tener oficinas fuera de Catalinas y Microcentro por el crecimiento del parque automotor y las consecuentes complicaciones de transporte. Además, en la década del ’90 hubo un fuerte desarrollo de la infraestructura vial de la Panamericana. Por último, en las zonas lindantes a la autopista existían predios de gran tamaño a valores muy competitivos”.
La reactivación inmobiliaria, luego del parate de la crisis del 2001 y la vacancia en los alquileres corporativos, cambió el foco de las empresas a la hora de buscar m2. “En Zona Norte y específicamente en Panamericana, había lotes de tierra donde era posible construir grandes complejos de oficinas para brindarle a las empresas opciones que no existían en el centro y a precios inferiores. Por eso se consolidó este mercado que se destaca por sus grandes plantas y ha sido el que más creció en cuanto a metros construidos y también en los valores de locación”, agrega Castro.
¿Cuáles son las zonas más buscadas? “Los nodos principales tienen características marcadas. Se ubican donde hay puentes desde las autopistas, por la comunicación y la accesibilidad y en zonas cercanas a centros comerciales, como el DOT, Norcenter y Unicenter, que proveen servicios como patios de comida, supermercados o cocheras. También se prioriza el transporte público para que los empleados puedan desplazarse sin problemas. En algunos casos, las empresas migraron primero el back office y dejaron la casa central en Capital. Hoy la tendencia es mudar todo al norte, para estar todos en el mismo edificio e integrar a todo el personal”, enumera Valera.
Más allá de los ladrillos
El entorno laboral moderno no solo cambió en cuanto a la edificación. También lo hizo para ofrecer a los recursos humanos un mejor espacio laboral y mayor contacto con la naturaleza. “Estos edificios generalmente presentan grandes plantas que permiten generar espacios flexibles. Al ser de perímetro libre tienen también mejor sinergia con el ambiente que los rodea”, detalla Valera.
“Las empresas tratan de dar más servicios in house a los empleados. Optimizan espacio y tratan de dar mejor calidad de vida con un layout que sea más amigable y colaborativo Se prioriza garantizar el acceso a luz natural para todos y minimizar los espacios cerrados, rompiendo esquemas de jerarquía que no ayudan a la colaboración”, explica Castro. “Además, estos edificios generan un impacto beneficioso en el área que los rodea, ya que alrededor crece el comercio, la seguridad y se provoca un derrame económico en el barrio”, agrega Valera.
¿Lo que se viene? “Los campus de oficinas, que ya crecen en otros mercados. Y sería muy natural que fuera en el corredor Panamericana, donde además se piensa en interacción con el medio ambiente, aprovechamiento del aire libre, espacios abiertos con Wi-Fi e interacción entre las distintas empresas”, cierra Castro.
Para acceder al informe completo del Baricentro, descargá el PDF.
