Cushman & Wakefield y Reporte Inmobiliario compararon la rentabilidad del segmento residencial y el corporativo.
Los detractores de la nueva ley de alquileres sostienen que su aplicación terminó por perjudicar a las dos partes. A los inquilinos la actualización anual se les hace más difícil de pagar (se estima que en julio será de un 36% para los contratos firmados el mismo mes de 2020) y, a pesar de una cierta recomposición, los propietarios no reciben una renta acorde al capital invertido.
“Entre las diferentes alternativas de inversión que ofrece el rubro inmobiliario, la locación de oficinas y el alquiler residencial son las dos opciones más habituales”, afirma un estudio realizado en conjunto por Cushman & Wakefield, empresa global de servicios inmobiliarios corporativos, y Reporte Inmobiliario.
El informe es trimestral y compara el comportamiento de ambos segmentos en la Ciudad de Buenos Aires, a partir de los datos recolectados por cada empresa desde hace años.
Para el cotejo, en el caso de las oficinas se tomó el valor promedio de alquiler solicitado en el mercado CBD (Central Business District), compuesto por los submercados 9 de Julio, Catalinas-Plaza Roma, Centro Sur, Microcentro, Puerto Madero y Retiro-Plaza San Martín.
En tanto, para el residencial, se utilizó como referencia el valor promedio de tres zonas: Barrio Norte, Belgrano y Palermo, para departamentos usados de 2/3 ambientes estándar sin amenities.
“En el mercado se suele hablar de valores de alquileres, pero compararlos sin extraer el componente inflacionario puede derivar en una lectura equivocada”, aclaran. “Al deflacionar la serie de alquileres, entre 2014 y el primer trimestre de 2021 el activo de oficina mostró una apreciación del 76%, mientras que un departamento depreció un 12%, ambos medidos en pesos”.
Los analistas consideran que esta brecha tiene varias causas. Una de las principales es que “las oficinas se denominan en dólares oficiales, aunque el pago se suele hacer en pesos, y siempre siguen de cerca la evolución del tipo de cambio. Por el contrario, el alquiler de un departamento evoluciona en función a la capacidad de pago del inquilino y la inflación. A largo plazo esta relación genera una caída de la renta”.
De acuerdo a esta evaluación, en la medición anual deflacionada las oficinas disminuyeron su renta en pesos en 0,5 %, mientras que los departamentos mostraron una apreciación de 6,9% en el mismo período de comparación. “En el último caso se debe, en parte, al impacto de la nueva ley de alquileres y algunas medidas por la crisis sanitaria que endurecieron la postura de los propietarios que llevó a un incremento nominal anual del 50%”.
En cuanto a las oficinas, “al cierre del primer trimestre del año presentan una baja apreciación de la renta a nivel anual, en gran parte producto de la escalada en la tasa de vacancia que casi duplicó su número a nivel interanual y contuvo los valores. Sin embargo, la condición de ser una renta que toma de referencia al dólar oficial genera una apreciación sostenida a largo plazo”, señaló Lucas Desalvo, Gerente de Investigación de mercado de Cushman & Wakefield.
Por su parte, José Rozados, Presidente de Reporte Inmobiliario, indicó que “la tasa de capitalización residencial refleja que el activo no es considerado fundamentalmente como una inversión de renta. La mayor rigidez del valor de venta frente a la flexibilidad del precio del alquiler demuestra el carácter de resguardo de capital que se le asigna a la inversión”.
Fuente: Clarín
