El último informe de Cushman & Wakefield permite conocer la dimensión del mercado de centros logísticos clase A en el Gran Buenos Aires.

La pandemia y las medidas preventivas que se tomaron en estos últimos meses modificaron el modo en que se compran, venden y distribuyen los productos. A partir de esos cambios, las empresas que ocupan espacios logísticos pueden presentar distintos tipos de necesidades en base a su situación comercial y financiera, la evolución de mercado y sus contratos actuales de real estate.

Para conocer más acerca de las diferentes situaciones que en estos tiempos atraviesan algunas organizaciones, José Viñas, director de Brokerage de Cushman & Wakefield, empresa global de servicios inmobiliarios corporativos, comenta: “En primer lugar se encuentran las compañías con necesidad de relocación o renovación de su contrato de alquiler. Para ellas, es importante conocer el tablero donde se mueven los jugadores y cómo están ubicadas las piezas actualmente”.

Es importante que las empresas que necesitan relocarse o renovarse , conozcan la dimensión del mercado de centros logísticos clase A en el Gran Buenos Aires.

¿Qué aporta el real estate a las empresas que tienen cambios en su situación comercial?

Debido a la situación comercial, las empresas podrían decidir ampliarse, achicarse o mantenerse. En los casos de ampliación o disminución de superficies, es muy probable que la compañía tenga que relocarse a otro depósito logístico. En los casos en los que deba mantenerse, y si su contrato está por vencer, es muy probable que decida renovar el alquiler.

Para ambos casos- renovación o relocación, es importante dimensionar el mercado de centros logísticos del Gran Buenos Aires. El último informe elaborado por Cushman & Wakefield indica que el inventario total de centros logísticos clase A es de 2.210.000 m2, que se encuentran ubicados y distribuidos de la siguiente manera: 66% en Zona Norte, 31% en Zona Sur y 3% en Zona Oeste. Con respecto a la ocupación, el reporte indica que durante el primer semestre del año se registró una vacancia de 17,6%, levemente superior a la segunda mitad de 2019. Y, por último, el otro indicador importante a tener en cuenta a la hora de buscar un espacio o renovar el actual es el precio promedio de alquiler pedido, que actualmente es de US$ 5,60 mensuales por m2.

Asimismo, las empresas deben analizar dónde se concentran los distintos rubros en cada zona. Así, en Zona Norte, 52% de los ocupantes son operadores logísticos, 20% son empresas de consumo masivo y 16% de retail. En Zona Sur, si bien también prevalecen mayoritariamente los operadores logísticos con 47%, la ecuación entre retail (34%) y consumo masivo (19%) se invierte. En el Oeste, 82% de la ocupación corresponde a retail y 18% a consumo masivo.

Para renovarse o relocarse, las empresas deben tener en cuenta: dónde se encuentran distribuidos los centros logísticos clase A en el Gran Buenos Aires; qué vacancia tienen; cuál es su precio promedio de alquiler pedido; y dónde se concentran los distintos rubros en cada zona.

“También están las empresas de retail o e-commerce que deben adecuar su portfolio inmobiliario para mejorar la distribución, reduciendo así costos de transporte y tiempos de entrega de los productos. Para ello debería analizarse la posibilidad de diversificar las tipologías de edificios logísticos adaptando las superficies según la cercanía a los centros urbanos”, explica Santiago Isern, broker senior de Cushman & Wakefield. Para esos casos, se sugiere contar con centros de almacenaje mayores a 25.000 m2 ubicados a más de 30 km de los centros urbanos, centros de distribución de entre 5000 y 13.000 m2 localizados a menos de 30 km de la ciudad y depósitos urbanos (o de última milla) de entre 2000 y 3000 m2 situados en áreas urbanas, para después llegar a los puntos de retiro.

¿Qué aporta el real estate a las posibles necesidades financieras?

“Por último, también están los casos de las empresas que atraviesan necesidades financieras, ya sea porque necesitan efectivo o porque, debido a la restricción de adquisición de moneda extranjera, tienen excedente de pesos que buscan invertir”, explica Isern.

Para estos últimos casos, desde Cushman & Wakefield aseguran que hay soluciones posibles a través del real estate. “Las que necesitan efectivo y poseen propiedades logísticas pueden realizar lo que se llama Sale & Leaseback, que consiste en vender su propiedad a un inversor que luego se la alquile a la misma empresa que la vendió por un plazo y precio pactado. Esto monetiza automáticamente a la empresa sin perder la posibilidad de ocupación de su activo. En tanto, las empresas que necesiten caja y no necesiten ocupar más sus activos, así sean plantas industriales en desuso, terrenos, etc, siempre tienen la posibilidad de venderlos. Por otra parte, las que cuentan con excedentes de pesos tienen la posibilidad de aprovechar la oportunidad para comprar activos de real estate: ya sea como inversión o para uso propio. De esa forma, se liberan de los pesos y los convierten automáticamente en un inmueble, que se valúa en dólares y que, si es para inversión, hasta genera una renta”, finaliza Viñas.

Fuente: La Nación