En el mercado de inmuebles logísticos de Buenos Aires, el porcentaje de vacancia (que da cuenta de la superficie en alquiler disponible sobre el total del mercado) viene descendiendo desde fines de 2020 en los segmentos clase A y A+ y cerró el segundo semestre de 2022 en 4,5 %.
Vacancia histórica (T1 2014 – T4 2022)
Desde el inicio de la pandemia, se aceleró el crecimiento del ecommerce y con él la necesidad de las empresas de mejorar sus tiempos de distribución y entrega, para responder de manera eficiente a la demanda en aumento. Esta situación, sumada a un contexto de inflación, restricciones a la importación e inestabilidad del tipo de cambio, que propician el resguardo del stock, generaron un movimiento en el mercado inmobiliario cuyas consecuencias vienen advirtiendo nuestros especialistas desde hace varios semestres: nos estamos acercando a la vacancia 0.
¿Tenemos que preocuparnos? Si bien no es la situación ideal, porque existe una demanda no satisfecha, el panorama no es tan alarmante como parece, pero sí conviene prestar atención a las recomendaciones de los expertos.
Una de las consecuencias inevitables de la escasa disponibilidad es el aumento de precios. Según nuestro último informe, al cierre del segundo semestre de 2022, el precio promedio de alquiler mensual de un inmueble clase A+ alcanzó su máximo histórico: USD BNA 8,5/m², y es probable que los valores continúen incrementándose.
En cuanto a la superficie actual, hoy en día la oferta no alcanza para cubrir requerimientos de inmuebles de 10.000 m² o más. Por este motivo, nuestros brokers insistieron en la oportunidad que significaba para los inversores el desarrollo de inmuebles logísticos durante los últimos tres años.
Descargá nuestro último informe del mercado de inmuebles logísticos (T4 2022)
Esta situación de escasez de disponibilidad representa un problema para las empresas que necesitan mudarse o ampliar su operación con cierta urgencia, pero también podemos ver el vaso medio lleno. En un escenario en el que la mayoría de la superficie que va a ingresar este año ya se encuentra prealquilada, una buena decisión que ya están tomando varias empresas es la de optar por proyectos build to suit (BTS).
¿Cuáles son las ventajas? Muchas veces se trata de inmuebles que aún no están en construcción, por lo que se reducen al máximo los gastos de acondicionamiento posteriores al alquiler, que se dan en los proyectos especulativos. También se suma la posibilidad de cerrar contratos por cinco años a precios y en condiciones convenientes para ambas partes.
El caso chileno: un mercado con 0,17 % de superficie disponible
En un contexto diferente en cuanto a lo político y lo económico, pero con un crecimiento impulsado también por los cambios globales en la forma de comercializar los productos, la ciudad de Santiago de Chile se enfrenta a una vacancia menor al 1 % desde hace un año.
Por la intensa demanda registrada desde 2020, con un promedio de absorción trimestral de 100.000 m² y una débil producción de nuevos inmuebles, el indicador de vacancia fue experimentando una fuerte caída a partir de 2021, hasta que se alcanzó la nula disponibilidad de superficie en el tercer trimestre de 2022.
Debido a que desde 2021 la oferta existente no cumplía con los requerimientos de la demanda, las empresas empezaron a interesarse por los proyectos en construcción y muchos de ellos fueron diseñándose en función de los estándares de las compañías que los prealquilaban.
Esta modalidad, que reduce considerablemente el riesgo para los desarrolladores, reactivó la construcción de nuevos centros logísticos y 2022 cerró con 761.725 m² en obra, frente a los 175.000 m² que se estaban construyendo en el mismo período del año anterior.
Es decir, tanto en el caso de Santiago como en el de Buenos Aires es conveniente prever ciertos escenarios y asesorarte con expertos, porque tener información ahora te va a permitir decidir mejor y potenciar tu negocio.
