Gracias al concepto de radios y la plataforma interactiva de Cushman & Wakefield las empresas cuentan con la información más precisa y detallada del mercado.
Solo los datos más precisos sobre el mercado logístico pueden ayudar, en estos tiempos, a tomar las mejores decisiones a la hora de elegir un depósito para instalarse. Cuál es el nivel de vacancia, precio promedio y qué alternativas hay próximas a los diversos sistemas de transporte son variables fundamentales. Y más si esos datos se pueden desagregar en la Ciudad de Buenos Aires y los cuatro “anillos” que la rodean.
Cushman & Wakefield viene trabajando desde hace ya un tiempo con un “sistema de radios” que permite obtener datos segmentados por última milla (1º radio, de 0 a 15 km), Gran conurbano (2º radio, de 15 a 30 km), Sector logístico industrial (3º radio, de 30 a 45 km) y Agroindustria y potencial portuario (4º radio, de 45 a 60 km). Y lo presenta a través de una plataforma interactiva, a la cual le van sumando variables como el crecimiento del tejido urbano o el sistema de transporte de carga, por ejemplo.
Gracias a esta forma de ordenar la información, sus reportes trimestrales ofrecen el panorama más completo y preciso del mercado logístico. “El año comienza con optimismo debido a la tendencia a la baja en la tasa de vacancia y la apreciación del precio pedido. Ambos acontecimientos están enmarcados por un contexto de crecimiento en la demanda de superficie, en gran parte por la expansión de operaciones y la evolución del e-commerce”, señalan en el último de ellos.
El sistema de radios, una visión integral del mercado
“Durante el período de pandemia identificamos que había una gran absorción de metros cuadrados y que se produjeron principalmente en el primer anillo o en las cercanías de la Capital Federal. Eso nos llevó a entender los submercados de una nueva manera: no por punto geográfico sino por radios o cercanías a la Ciudad de Buenos Aires”, explica Santiago Isern, Bróker Industrial de Cushman & Wakefield. “Con períodos consecutivos de vacancia en franco descenso y pocos metros en construcción, vemos al sistema de radios como una herramienta necesaria para analizar el mercado de manera integrada, entendiendo así que opciones en el norte, en el sur o en el oeste pueden servir como solución a distintos requerimientos sin importar tanto el punto geográfico sino la cercanía”, agrega.
Uno de los principales datos que revela el último informe y que marca la importancia de analizar al mercado a través del sistema de radios, es que el radio de última milla es el primero en quebrar la vacancia de dos dígitos. Su descenso a 8,9% representa la baja más importante desde el período de prepandemia. A su vez, en los primeros dos anillos no se registran proyectos en construcción, motivo por el cual se prevé que la vacancia siga con la tendencia a la baja y a la espera de que desarrolladores e inversores apuesten a la zona.
A través de la nueva plataforma interactiva de Cushman & Wakefield, se puede visualizar por ejemplo que en el área metropolitana de la Ciudad de Buenos Aires y el Gran Buenos Aires, es decir en los primeros 30 km del sistema de radios, se aglomera el 78 % de la población de la región y que por su territorio pasan diversas rutas provinciales, líneas de trenes y de otros medios de transportes que permiten la conexión con el centro de la ciudad. En este contexto, los radios actúan como placas de superficie con distintos perfiles de uso dentro de la cadena logística, adoptando cada uno un rol diferente en función a su ubicación estratégica.
¿Dónde se ubican los diferentes tipos de depósitos y la población?
La mayoría de los grandes depósitos, por ejemplo, se ubican en la franja del kilómetro 30 al 45. La superficie de estas propiedades tiene en promedio 30.000 m², por lo que allí se encuentra la mayor cantidad de metros cuadrados del mercado. Mientras que, en el último tramo del circuito logístico de entregas, conocido como “última milla”, están los depósitos más pequeños, ubicados en posiciones favorables para operaciones de e-commerce.
Una de las nuevas variables sumadas a este sistema es la de Desarrollo Urbano. “Ahora las empresas pueden ver claramente cómo fue creciendo la superficie construida y la población en las distintas franjas de Buenos Aires para poder tomar mejores decisiones. Desde 1986 la superficie aumentó un 73% y las franjas que más desarrollo tuvieron fueron las que van del kilómetro 30 al 45, que mostró un 96 % de incremento, y la del kilómetro 15 al 30, que creció un 70 %. Esta expansión de la mancha urbana se registró en las proximidades de las redes de autopistas y tendidos ferroviarios y en nuevos desarrollos privados”, indica Lucas Desalvo, Gerente de Investigación de Mercado de Cushman & Wakefield.
En cuanto a la evolución de los valores, Desalvo afirma que “el inicio del año se vio marcado por una recomposición en el precio pedido, que ahora llega a USD5,4/m² y que había alcanzado un piso histórico de USD5,0/m² a mitad de 2021″. Y con respecto a los desarrollos, concluye que el ingreso al mercado del Centro Logístico Tres de Febrero, ya con un 54% de superficie prealquilada, “fortalece al submercado Oeste y muestra las oportunidades que tiene la zona a nivel logístico”.
Fuente: La Nación.
