Catalinas está en plena transformación: se sumaron más de 300.000 m2 de superficie construible y las desarrolladoras ya presentaron sus propuestas. Los proyectos inmobiliarios nos permiten hablar de una nueva etapa en uno de los submercados de oficinas más emblemáticos de la Ciudad. Ante una nueva ola de construcción de oficinas, nos preguntamos: ¿qué impacto tendrán los nuevos edificios en la fisonomía y en el movimiento de la zona? ¿Qué oportunidades de negocios y mejoras traerán?
Cómo surgió el centro del centro
En la década de los ’70, las torres Conurban, Carlos Pellegrini (conocida por albergar a la UIA), Catalinas Norte y Madero fundaron el submercado de oficinas de Catalinas, al que se sumó en los ’80 el edificio de IBM.
En la década de los ’90 la zona se reconfiguró con la incorporación de los edificios Catalinas y Alem Plaza, el Bank Boston y la Torre Laminar Plaza, y en 2010 comenzó una nueva etapa, cuando se sumó el edificio BBVA y comenzaron a construirse las torres de IRSA y del Banco Macro.
Actualmente, las oficinas están ocupadas, en su mayoría, por empresas ligadas a actividades bancarias, financieras y de servicios empresariales en general, con presencia relevante de compañías relacionadas con la tecnología, el petróleo y el agro.
La nueva ola: más oficinas, más trabajadores
La disponibilización de tierras y la zonificación permitirá que, en los próximos 10 o 12 años, la superficie de oficinas se duplique, pasando de 339.650 m2 a 662.900 m2.
El crecimiento del submercado durante la próxima década será, entonces, equivalente al desarrollo de los últimos cincuenta años, y cambiará no solo la fisonomía sino también el movimiento de una de las zonas más emblemáticas de la ciudad.
En los edificios de oficinas, se calcula que trabaja una persona cada 10 m2. Teniendo en cuenta este parámetro, se estima que la cantidad de personas en la zona se duplicará, llegando a las 66.000. Además, se sumarán los visitantes y aquellos que se empleen en comercios que brinden servicios complementarios. La expansión será inmobiliaria y al mismo tiempo demográfica, por lo que surge el interrogante acerca de la infraestructura necesaria para apoyar tal crecimiento.
¿Qué pasará con la movilidad?
La zona es una de las más interconectadas de la ciudad. En cuanto a la red de transporte público, cuenta con las estaciones Alem y Retiro de las líneas B y C de subte respectivamente y el Metrobús del Bajo. Además está cerca de la terminal Retiro de trenes (líneas Belgrano, Mitre y San Martín) y de ómnibus de larga distancia. También en las cercanías está la dársena norte, que permite la llegada de pasajeros en transporte fluvial.
En cuanto a la infraestructura futura, el Paseo del Bajo y la extensión de la línea E de subte mejorarán la circulación del tránsito pesado y ampliarán la conectividad actual.
En la próxima década se prevé una duplicación de la cantidad de personas que circularán y trabajarán en el área, ¿serán suficientes tales mejoras? ¿Se tendrán en cuenta medidas complementarias como la construcción de bicisendas y la ampliación de la red de transporte ferroviario?
Oferta y demanda: tres escenarios posibles
Ante la expansión inminente del submercado, nos preguntamos si la demanda será proporcional a la nueva superficie de oficinas. Los resultados de nuestro análisis son favorables. En este escenario optimista, llegaremos a 2030 con una vacancia inferior al 10%, es decir, cercana al promedio de la Ciudad de Buenos Aires.
De todos modos, si los proyectos se concretan en los plazos de construcción previstos, a mitad de la próxima década, aproximadamente en 2025, es posible que se registre un pico de vacancia cercano al 15 o al 20 %, que descendería rápidamente y llegaría a los niveles promedio en los años siguientes.
Sin duda, la zona se encuentra ante un cambio de época y los nuevos metros cuadrados traerán oportunidades para todos los jugadores del mercado: inversores y desarrolladores, pero también futuros ocupantes y agentes inmobiliarios acompañaremos desde cerca el camino hacia la refundación de un submercado con historia y con futuro.
