CATALINAS:
submercado de destino para fly to quality.
Desde hace casi cien años, la zona que hoy conocemos como Catalinas fue el centro de las miradas de arquitectos y urbanistas que imaginaron, proyectaron o planificaron un área de negocios de cara al Río de la Plata. Las propuestas de loteo y construcción presentadas a lo largo de este siglo reflejaron dos ideas contrapuestas: la creación de un distrito aislado o de un área integrada al resto de la ciudad.
En la década del 70, las torres Carlos Pellegrini (conocida por albergar a la Unión Industrial Argentina), Conurban y Catalinas Norte fundaron el submercado corporativo, al que se incorporaron, en los años 80, el edificio de IBM y la Torre Madero.
En la segunda ola de construcción, a partir de mediados de los años 90, se sumaron los edificios Catalinas Plaza, Alem Plaza, Laminar Plaza y Bank Boston. Y en la tercera, en la última década, se construyeron las torres Catalinas Norte (BBVA), Banco Macro y Catalinas (IRSA).
La zona que abarcan estas emblemáticas edificaciones de oficinas combinadas con espacios verdes está delimitada por la Avenida Antártica Argentina, la calle San Martín y la calle Corrientes.
En Cushman & Wakefield, monitoreamos el comportamiento de esta y otras zonas, con el objetivo de aportar información relevante para la toma de decisiones de propietarios, inquilinos y desarrolladores. Actualmente, nuestros datos indican que el submercado conformado por Catalinas y Plaza Roma cuenta con 606.395 m² de oficinas. La mayoría de ellas (351.005 m²) son clase A (premium) y el resto (255.390 m²), clase B. En estos segmentos, el precio pedido promedio del metro cuadrado por mes alcanza los 29,7 y los 17,7 dólares respectivamente, mientras que la vacancia es del 13,8 % y del 13,2 % respectivamente.
La ubicación estratégica de esta superficie motiva a empresas de distintos rubros (sobre todo de servicios financieros, consultoras y compañías tecnológicas) a instalarse en la zona por su cercanía y fácil acceso al centro porteño y al Aeropuerto Internacional de Ezeiza. Además de una completa red de transporte público y privado que la rodea, existe una oferta hotelera de negocios difícil de encontrar en otras áreas de la ciudad. La infraestructura de Catalinas también la convierte en un submercado con características difíciles de replicar en otras zonas: hay una amplia oferta gastronómica y de entretenimiento, que generan un ambiente atractivo para el trabajo y los negocios, sin descuidar los espacios culturales y de ocio.
Actualmente, la superficie disponible en Catalinas representa una oportunidad especialmente para aquellas empresas que estén pensando en dar un salto de calidad (fly to quality), por varios motivos. En primer lugar, la situación del mercado: si bien la demanda está comenzando a ser sostenida y la tasa de vacancia está mostrando señales que hacen prever un cambio en la tendencia alcista, los valores de alquiler se encuentran en su piso histórico, por lo que es el momento más propicio para realizar una relocación a un edificio de alta categoría como los que existen en este submercado.
En segundo lugar, las empresas que se encuentren en un edificio antiguo (de clase B o C), tienen la posibilidad de optimizar la tecnología de sus espacios, con un consiguiente ahorro en los costos de consumo y mantenimiento de su operación. Las propiedades corporativas premium cuentan, por ejemplo, con equipos de refrigeración de última generación que tienen un consumo energético menor que el de sus predecesores, lo que favorece además el cuidado del ambiente. También existe un diferencial en los sistemas de protección de incendios y de seguridad en general, y en la posibilidad de generación propia de energía. Además, la escala de este tipo de edificios tiene un peso importante en la reducción de costos de expensas por metro cuadrado.
En tercer lugar, en un contexto de crisis de retención de talentos, un espacio atractivo para los colaboradores es fundamental para elevar las tasas de ocupación y presencialidad y contribuir a la disminución de la rotación de personal.
Encuestas realizadas por los equipos de Recursos Humanos de diversas compañías confirman que, sobre todo a partir de la pandemia, los empleados ponderan no solo las condiciones y el clima laboral, sino que son ineludibles otros factores como la accesibilidad al lugar de trabajo, la disponibilidad de transporte público y privado para llegar a la oficina y la oferta de servicios gastronómicos y de entretenimiento en la zona. Tanto los beneficios de una ubicación estratégica como la oferta de comodidades dentro del edificio son variables que aumentan el compromiso por parte de los empleados.
Catalinas como opción para el salto de calidad
En el caso de las torres de Catalinas, el diseño y la amplitud de los espacios garantizan un confort alineado con las tendencias globales: amplias plantas libres con excelente iluminación natural, adecuados niveles de iluminación en el plano de trabajo y aire acondicionado sectorizado, entre otras características valoradas por los trabajadores.
En cuanto al futuro de la zona, actualmente hay 44.225 m² en construcción y 236.401 m² en proyecto de acá a 2028. Sin duda, quedaron atrás los proyectos que imaginaban a Catalinas como una isla: se trata del área de negocios más integrada a la ciudad y una de las mejores oportunidades para empresas que busquen crecer.
Autores
Rafael Valera
Broker Senior
rafael.valera@sa.cushwake.com
Hernan Castro
Broker Senior
hernan.castro@sa.cushwake.com
